양도소득세

아버지 집을 상속받고 아내도 친정집 지분을 받았다면 살던 집은 비과세인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 살던 집과 아버지에게서 단독으로 받은 선순위 상속주택, 아내가 친정아버지에게서 받은 소수지분 공동상속주택을 가진 1세대가 살던 집을 팔면 두 상속주택이 각각 요건을 갖춘 경우 비과세 특례를 검토할 수 있습니다. 상속주택 특례와 공동상속주택 특례가 각각 한 채씩을 주택 수에서 빼 주기 때문입니다. 두 상속주택이 모두 선순위인지와 아내 지분이 소수지분인지부터 확인해 보십시오.

등기부상 집이 세 곳에 걸쳐 있다고 해서 3주택 중과나 과세를 먼저 걱정할 필요는 없습니다. 상속주택과 공동상속주택 소수지분은 각각 다른 규정으로 주택 수에서 빠질 수 있으므로 두 규정을 따로 대조하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2019년 산 아파트에 아내와 살고 있습니다. 2023년 따로 살던 아버지가 돌아가시면서 아버지가 가진 주택 한 채인 빌라를 E씨 혼자 상속받았습니다. 2024년에는 아내가 친정아버지의 단독주택을 형제들과 나눠 5분의 1 지분을 받았습니다. E씨는 살던 아파트를 팔려는데 세 집이 걸려 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속주택과 소수지분이 함께 있어도 비과세가 되나요?

네, 일반주택과 선순위 상속주택, 소수지분 선순위 공동상속주택을 가진 1세대가 일반주택을 팔면 두 상속주택이 각각 요건을 갖춘 경우 1세대1주택 비과세 특례를 검토할 수 있습니다. 법원도 공동상속주택 소수지분을 주택으로 보지 않는 제155조 제3항은 공동상속인 사이의 소유자를 정하는 규정이어서 다른 특례 조항과 함께 적용할 수 있다고 보았습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제2항은 상속주택과 일반주택을 1채씩 가진 1세대가 일반주택을 팔 때 1주택으로 보도록 정하고, 같은 조 제3항은 소수지분 공동상속주택을 다른 주택 양도 때 상속인의 주택으로 보지 않도록 정합니다. 두 규정이 한 채씩 빼 주므로 살던 집 1채만 남은 것으로 판단합니다.

1세대1주택 여부는 부부와 같은 세대원이 가진 주택을 모두 합쳐 판단합니다. 아내 명의 지분도 E씨 세대의 주택 수 계산에 들어가므로, 아내 지분이 특례로 빠지는지 따로 확인하지 않으면 살던 집이 E씨 단독 명의라도 비과세가 부인될 수 있습니다.

아버지 집은 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

E씨가 혼자 받은 빌라가 상속주택 특례 대상이 되려면 상속개시 당시 E씨와 아버지가 별도세대였어야 하고, 살던 아파트는 상속개시 당시 이미 갖고 있던 집이어야 합니다. 아버지가 집을 여러 채 남겼다면 그중 선순위 1채만 특례 대상입니다.

• 세대 - 상속개시 당시 별도세대여야 합니다. 같은 세대였다면 동거봉양 합가 전부터 아버지가 가진 주택만 상속주택으로 봅니다.
• 일반주택 - 상속개시 당시 보유한 주택이어야 하고, 상속개시일부터 거슬러 2년 안에 아버지에게 증여받은 주택이면 안 됩니다.
• 선순위 - 아버지가 2주택 이상이면 소유기간, 거주기간, 상속개시 당시 거주, 기준시가 순으로 정한 1채입니다.

아내가 받은 지분은 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

아내 지분이 주택 수에서 빠지려면 그 집의 소수지분이어야 합니다. 상속지분이 가장 큰 상속인이거나, 최대지분자가 여럿일 때 그 집에 사는 사람이나 최연장자로 판정되면 소유자로 보아 주택 수에 들어갑니다.

친정아버지가 집을 여러 채 남겼다면 아내 지분이 선순위 주택의 지분이어야 합니다. 후순위 주택의 지분은 소수지분이라도 주택 수에 들어가 살던 집 비과세를 막습니다.

살던 집 자체의 요건은 무엇인가요?

살던 아파트는 보유기간 2년 이상이어야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있었다면 거주기간도 2년 이상이어야 합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다.

상속등기를 마치지 않은 상태라면 법정상속분대로 지분을 가진 것으로 봅니다. 아내 형제들이 협의분할을 미루는 동안 법정상속분 기준으로는 아내가 최대지분자가 될 수 있으므로, 살던 집을 팔기 전에 분할과 등기를 마쳐 두는 편이 안전합니다.

상속주택 2종 보유 시 비과세 대응 순서

• 두 상속주택 성격 확인 - E씨 빌라가 선순위 단독 상속주택인지, 아내 지분이 선순위 주택의 소수지분인지 확인합니다.
• 등기 정리 - 협의분할 등기를 마쳐 지분을 확정합니다.
• 살던 집 요건 점검 - 보유기간, 취득 당시 조정대상지역 여부, 거주기간, 양도가액을 확인합니다.
• 양도 신고 - 살던 집을 판 뒤 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고를 하고 두 특례 적용 근거를 갖춰 둡니다.
• 사후 대응 - 특례를 빠뜨렸다면 5년 안에 경정청구를, 부과처분을 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 두 상속주택 중 하나가 후순위이거나 아내가 최대지분자라면 결론이 달라질 수 있습니다. 법무법인 윤성은 상속주택이 걸린 1세대1주택 비과세 경정청구와 양도소득세 부과처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 아내가 친정집 최대지분자면 어떻게 되나요?
  아내가 최대지분자로 판정되면 그 공동상속주택은 아내의 주택 수에 들어갑니다. 이 경우 살던 집을 팔 때 상속주택 2채가 모두 빠지지 않아 비과세를 받기 어려우므로 다른 특례 요건을 따로 검토해야 합니다.
• 상속받은 집을 먼저 팔면 비과세인가요?
  상속주택 특례는 일반주택을 팔 때 적용됩니다. 상속받은 빌라를 먼저 팔면 그 양도는 다른 주택을 가진 상태의 양도여서 과세될 수 있으므로, 어느 집을 먼저 팔지 세액을 비교해야 합니다.
• 아버지와 같이 살다 상속받았다면요?
  상속개시 당시 아버지와 같은 세대였다면 원칙적으로 상속주택 특례를 받지 못합니다. 60세 이상 아버지를 동거봉양하려고 세대를 합친 경우에는 합치기 전부터 아버지가 가진 주택을 상속주택으로 봅니다.
• 상속 뒤에 산 집을 팔아도 되나요?
  상속주택 특례의 일반주택은 상속개시 당시 이미 갖고 있던 주택이어야 합니다. 상속 뒤에 산 집은 이 특례의 일반주택이 아니므로 일시적 2주택 등 다른 규정을 따로 검토해야 합니다.
• 친정 상속등기를 미루고 있으면요?
  협의분할 등기를 하지 않았다면 법정상속분대로 지분을 가진 것으로 봅니다. 그 기준으로 아내가 최대지분자가 되면 주택 수에 들어갈 수 있으므로 살던 집을 팔기 전에 분할과 등기를 마쳐 두는 편이 안전합니다.
• 12억원이 넘는 집이면 어떻게 되나요?
  양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 요건을 갖춰도 12억원 넘는 부분에 해당하는 양도차익에는 양도소득세가 과세됩니다. 이 부분은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고해야 합니다.
• 특례를 빠뜨리고 세금을 냈다면요?
  두 특례를 적용하지 않고 세금을 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 청구서에 두 집안의 상속재산분할협의서와 등기 자료, 살던 집 보유 자료를 함께 제출합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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