양도소득세

살던 집 지분 절반을 배우자에게 증여하면 비과세 2년을 다시 채워야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 같은 세대인 부부가 이미 2년 이상 보유·거주했다면 지분 50%를 배우자에게 증여했다는 이유만으로 증여일부터 2년을 다시 채워야 한다고 보기는 어렵습니다. 1세대1주택 비과세는 세대 단위로 보유·거주를 판단하기 때문입니다. 다만 동일세대원 사이 증여의 기간 통산은 시행령에 따로 적혀 있지 않으므로, 증여 전후로 부부가 같은 세대로 함께 살았는지부터 확인하십시오.

부부가 같은 세대로 함께 살며 이미 2년을 보유·거주했다면, 공동명의로 바꾸려고 지분을 증여했다고 그날부터 2년을 다시 채워야 한다는 규정은 없습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2021년 조정대상지역에서 아파트를 사서 배우자와 함께 살아 왔습니다. 2025년에 종합부동산세와 향후 양도세를 생각해 아파트 지분 50%를 배우자에게 증여해 부부 공동명의로 바꾸었습니다. 2026년 이사를 계획하면서, 배우자 몫은 증여받은 지 2년이 안 됐으니 그 절반은 비과세가 안 되는 것 아니냐는 말을 들었습니다. 상담에서는 증여 전후로 부부가 같은 세대였는지, 그 기간 동안 실제로 그 집에 살았는지를 확인했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배우자에게 지분 50%를 증여하면 2년을 다시 살아야 하나요?

아니요, 1세대1주택 비과세는 세대를 단위로 보유·거주를 판단하므로, 같은 세대인 부부가 이미 2년 이상 보유·거주했다면 증여일부터 2년을 다시 채워야 한다고 보기는 어렵습니다. 증여 뒤에도 그 세대가 같은 집을 계속 보유하고 거주하고 있기 때문입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인지를 봅니다. 세대 안에서 명의만 옮겨 간 경우 그 세대의 보유·거주기간이 끊긴다고 정한 문언은 없습니다. 다만 시행령이 기간 통산을 명시한 경우는 재건축, 비거주자의 거주자 전환, 동일세대 상속 세 가지이고, 동일세대원 사이 증여는 여기에 들어 있지 않습니다.

그래서 증여 당시 별도 세대였거나 함께 살지 않았다면 결론이 달라질 수 있고, 같은 세대였더라도 양도 전에 세대·거주 기록을 갖춰 두어야 합니다.

증여받은 배우자 지분에 이월과세가 적용되나요?

비과세 대상이 되는 1세대1주택을 양도하는 경우에는 이월과세가 적용되지 않습니다. 이월과세는 배우자에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔 때 취득가액을 증여한 배우자의 취득가액으로 바꾸는 제도인데, 그 결과 1세대1주택 비과세 대상 주택 양도가 되는 경우는 적용을 제외합니다.

양도가액이 12억원을 넘는 고가주택도 이 제외 범위에 포함됩니다. 따라서 12억원 초과 부분을 계산할 때 배우자 지분의 취득가액을 무엇으로 볼지, 장기보유특별공제 보유기간을 어떻게 셀지는 따로 계산해 보아야 합니다. 조세심판원은 부친에게 증여받은 지분을 판 사안에서 장기보유특별공제 거주기간에 증여 전 동일세대 거주기간을 통산하지 않았습니다(조심 2025서3843, 2025. 12. 16.).

같은 세대가 아니었다면 결론이 달라지나요?

네, 별도 세대인 가족에게 증여받았다면 증여받은 사람의 세대 기준으로 증여일부터 보유기간과 거주기간을 새로 셉니다. 기간 통산은 같은 세대로서 함께 보유·거주한 기간에만 인정되기 때문입니다.

부부는 원칙적으로 같은 세대이지만, 증여 무렵 별거 중이었거나 한 사람이 다른 집에 주민등록을 두고 살았다면 거주기간 통산이 다투어질 수 있습니다. 증여 전후의 주민등록표 등본을 함께 보관해 두어야 합니다.

부부 공동명의로 바꿀 때 무엇을 확인해야 하나요?

증여 자체에는 증여세와 취득세가 따로 걸리므로, 양도소득세 비과세가 유지된다는 이유만으로 증여를 결정하면 안 됩니다. 배우자 증여재산공제는 10년간 합산 6억원이어서 지분 가액이 이 범위를 넘으면 증여세가 나옵니다.

확인할 항목은 다음과 같습니다.

• 세대 요건 - 증여 전후로 부부가 같은 주소에서 생계를 같이 했는지 확인합니다.
• 보유·거주기간 - 취득일부터 지금까지 세대가 2년 이상 보유하고 거주했는지 주민등록으로 확인합니다.
• 증여재산가액 - 지분 시가가 10년 합산 배우자 공제 6억원을 넘는지 계산합니다.
• 향후 양도가액 - 12억원을 넘을 가능성이 있으면 초과 부분 세액을 미리 계산합니다.

배우자 지분 증여 후 양도 대응 순서

• 증여세 신고 - 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 증여세를 신고하고 시가 산정 근거를 남깁니다.
• 세대·거주 기록 정리 - 취득 이후 주민등록표 등본과 실제 거주 자료로 세대가 함께 2년 이상 살았는지 정리합니다.
• 양도 시 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 부부 각자 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서를 내고 비과세 근거를 적습니다.
• 사후 정정 - 2년을 다시 채워야 한다고 보고 과세로 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
• 불복 - 비과세가 배제돼 납부고지서를 받으면 90일 안에 조세심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여 무렵 별거나 주민등록 분리가 있었다면 세대 기록과 생활 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가족 간 증여 주택의 양도소득세 비과세와 이월과세 쟁점에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증여 직후 바로 팔아도 비과세가 되나요?
  같은 세대인 부부가 증여 전에 이미 2년 이상 보유·거주했다면 증여 직후 팔아도 세대 기준으로 비과세 요건을 판단하므로 2년을 다시 채워야 한다고 보기는 어렵습니다. 다만 증여세와 취득세는 따로 부담하므로 증여의 실익이 있는지 먼저 계산해야 합니다.
• 배우자 증여재산공제는 얼마인가요?
  배우자에게 증여받은 경우 10년 동안 합산해 6억원까지 증여세 과세가액에서 공제합니다. 지분 시가가 이를 넘으면 초과분에 증여세가 나오고, 10년 안에 같은 배우자에게 받은 이전 증여도 합산하므로 과거 증여 내역을 먼저 확인해야 합니다.
• 양도가액이 12억원을 넘으면 이월과세가 되나요?
  1세대1주택 비과세 대상인 고가주택 양도에 해당하면 이월과세를 적용하지 않습니다. 이때 증여받은 지분의 취득가액은 원칙적으로 증여세 신고 때 평가한 가액이지만, 증여 후 양도에 관한 부당행위계산 규정(소득세법 제101조 제2항)도 함께 따져 보아야 합니다.
• 부모님께 지분을 증여받은 경우도 같나요?
  증여 당시 부모님과 같은 세대로 함께 보유·거주했다면 같은 원리로 세대 기준 판단을 주장할 수 있습니다. 반면 별도 세대로 살던 자녀가 증여받았다면 증여일부터 보유기간과 거주기간을 새로 셉니다.
• 증여 후 부부가 이혼하면 어떻게 되나요?
  이혼 뒤에는 각자 별도 세대가 되므로 양도 시점의 세대 기준으로 다시 판단합니다. 이혼한 배우자에게 증여받은 부동산도 이월과세 대상에 포함될 수 있어 별도 검토가 필요하고, 재산분할로 넘긴 지분과는 취급이 다릅니다.
• 2년 다시 채워야 한다고 보고 세금을 냈어요.
  법정신고기한이 지난 뒤 5년 안이라면 경정청구를 할 수 있습니다. 취득 이후 주민등록표 등본과 증여계약서, 증여세 신고서를 함께 내고 같은 세대로서 함께 보유·거주한 기간의 통산을 주장하며, 청구 결과는 서면으로 통지받습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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