양도소득세

새집을 산 뒤 배우자가 옛집 지분을 사면 그 지분도 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

아니요, 새집을 산 뒤 배우자가 종전주택의 다른 사람 지분을 매매로 사들였다면 그 배우자 지분은 일시적 2주택 비과세 특례를 받지 못합니다. 국세청은 지분 소유자별로 비과세를 따로 판단해 본인 지분만 특례 대상으로 보았습니다. 지금은 지분별 등기접수일과 새집 취득일부터 정리해야 합니다.

집 전체를 한 번에 팔았다고 해서 세대 전체에 비과세나 과세가 한꺼번에 정해지는 것은 아닙니다. 지분을 언제 누가 취득했는지를 날짜순으로 적어 보면 비과세 지분과 과세 지분이 갈립니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 3월 따로 사는 어머니와 함께 아파트를 샀습니다. 지분은 A씨 60%, 어머니 40%였습니다. A씨 부부는 2024년 5월 다른 아파트를 절반씩 공동명의로 샀고, 2025년 11월에는 A씨의 배우자가 어머니 지분 40%를 4억원에 사들였습니다. 부부는 2026년 9월 처음 산 아파트 전체를 9억원에 팔기로 했는데, 두 아파트 모두 조정대상지역이 아닌 곳에 있습니다. A씨는 일시적 2주택 비과세가 부부 지분 전체에 적용되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 배우자가 산 지분을 어떻게 해석했나요?

국세청은 새집을 산 뒤 배우자가 종전주택의 다른 사람 지분을 매매로 사들였다면, 그 배우자 지분은 일시적 2주택 비과세 특례 대상이 아니라고 답했습니다(사전-2018-법령해석재산-0814, 2019. 5. 10.). 질의 사안은 따로 사는 모친과 2014년 9월 주택을 62대 38로 공동 취득한 사람이 2017년 9월 배우자와 새집을 절반씩 사고, 2018년 4월 배우자가 모친 지분을 매수한 뒤 2018년 10월 종전주택 전체를 판 경우였습니다. 국세청은 양도소득은 지분 소유자별로 따로 계산하므로 비과세도 지분마다 판단해야 한다고 보았습니다. 질의자 본인 지분은 종전주택 취득 후 1년이 지나 새집을 사고 그 뒤 기한 안에 팔았으므로 특례 요건을 갖추었지만, 배우자 지분은 새집을 먼저 사고 나중에 종전주택 지분을 취득했으므로 종전주택 취득 후 1년이 지나 새집을 산다는 순서 요건을 갖추지 못했다는 판단입니다.

이 회신은 신청인이 밝힌 취득 순서와 지분 구성을 전제로 한 사전답변이므로, 배우자가 새집보다 먼저 지분을 취득했거나 상속으로 지분을 받은 경우라면 결론이 달라질 수 있습니다.

같은 집인데 왜 지분마다 따로 따지나요?

공동으로 가진 주택은 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보고, 양도차익도 지분 소유자별로 계산하기 때문입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하면 특별한 규정이 없는 한 주택 수를 셀 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 가진 것으로 봅니다. 그래서 같은 세대인 부부가 한 집을 나눠 가졌더라도 세대 기준으로는 1주택이지만, 비과세 요건 가운데 취득 순서와 보유기간은 지분마다 따로 봅니다.

• 세대 판단 - 부부가 나눠 가진 종전주택과 새집은 세대 기준으로 각각 1주택입니다.
• 취득 순서 - 종전주택 지분을 취득한 날부터 1년이 지난 뒤 새집을 취득했는지를 지분마다 봅니다.
• 보유기간 - 비과세 보유기간 2년도 지분을 취득한 날부터 셉니다.

비과세가 안 되는 배우자 지분에는 어떤 세율이 붙나요?

배우자 지분은 일반 과세 대상이 되고, 지분 보유기간이 짧으면 단기보유 세율이 적용됩니다. 현행 「소득세법」은 주택을 1년 미만 보유하고 팔면 양도소득 과세표준의 100분의 70, 1년 이상 2년 미만이면 100분의 60을 적용합니다. 사례처럼 2025년 11월 산 지분을 2026년 9월 팔면 보유기간이 1년 미만이어서 배우자 지분의 양도차익에는 100분의 70 세율이 붙습니다. 집 전체 가격이 오른 만큼이 아니라 배우자가 지분을 산 4억원과 그 지분의 양도가액 차이가 과세 대상이므로, 지분을 산 가격이 시세에 가까웠다면 세액이 크지 않을 수 있습니다. 종전주택이 조정대상지역에 있다면 다주택 중과세율도 함께 따져야 합니다.

2026. 10. 1.부터 처분기한은 어떻게 바뀌었나요?

2026. 10. 1.부터 일시적 2주택 처분기한은 종전주택과 새집이 모두 조정대상지역에 있으면 2년, 그 밖에는 3년으로 나뉩니다. 2026. 9. 30. 개정된 「소득세법 시행령」은 새집 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 새집을 취득하면 2년 안에 종전주택을 팔도록 했습니다. 이 2년 기한은 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역의 새집을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 파는 경우부터 적용됩니다. 사례처럼 새집을 2024년 5월에 샀다면 종전과 같이 3년 기한이 적용되어 2027년 5월까지 팔면 됩니다.

공동명의 일시적 2주택 대응 순서

• 지분 취득일 정리 - 등기사항증명서에서 지분별 등기접수일과 매매계약서 잔금일을 확인합니다. 지분마다 취득 순서 요건이 갈립니다.
• 처분기한 계산 - 새집 취득일부터 2년 또는 3년 안에 종전주택을 파는지 확인합니다. 두 집의 조정대상지역 여부와 새집 취득일이 기한을 정합니다.
• 지분 이전 시점 조정 - 아직 지분을 넘기지 않았다면 새집 취득 전후 어느 시점에 넘기는지가 비과세 범위를 바꿉니다. 지분 매매 전에 세액을 비교합니다.
• 지분별 예정신고 - 과세되는 지분은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 비과세 지분과 과세 지분을 섞어 신고하지 않습니다.
• 경정청구·심판청구 검토 - 지분 전체가 과세된 고지를 받았다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 이미 신고·납부했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지분을 매매로 받았는지 상속·증여로 받았는지와 두 집의 조정대상지역 여부에 따라 결론이 달라지므로 등기사항증명서와 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부부 공동명의 집도 일시적 2주택이 되나요?
  네, 부부는 같은 세대이므로 공동명의 종전주택과 공동명의 새집은 세대 기준으로 각각 1주택입니다. 종전주택 지분을 취득한 날부터 1년이 지나 새집을 사고 처분기한 안에 종전주택을 팔면 부부 각자의 지분에 비과세 특례를 적용합니다. 다만 지분마다 취득일이 다르면 요건도 따로 봅니다.
• 새집을 산 뒤 배우자에게 지분을 증여하면요?
  새집을 산 뒤 배우자가 종전주택 지분을 매매로 산 경우 국세청은 배우자 지분에 일시적 2주택 특례를 적용하지 않았습니다. 증여로 지분을 받은 경우는 이 회신의 사실관계와 달라 같은 결론이라고 단정할 수 없고, 증여세와 이월과세 문제도 함께 생기므로 지분을 넘기기 전에 따로 검토해야 합니다.
• 제 지분만 비과세되면 신고는 안 해도 되나요?
  비과세 요건을 갖춘 본인 지분은 양도소득세가 과세되지 않습니다. 과세되는 배우자 지분은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고해야 합니다. 신고하지 않으면 무신고 가산세가 붙을 수 있으므로 지분별로 신고 여부를 정리해 둡니다.
• 배우자 지분 보유기간이 1년이 넘으면 세율이 낮아지나요?
  네, 주택 지분을 1년 이상 2년 미만 보유하고 팔면 100분의 60, 2년 이상이면 기본세율이 적용됩니다. 1년 미만이면 100분의 70입니다. 처분기한 안에서 배우자 지분 보유기간이 1년 또는 2년을 넘기는 시점을 따져 양도일을 정하면 세액이 달라질 수 있습니다.
• 어머니 지분을 시세보다 싸게 사면 문제가 되나요?
  가족은 특수관계인이므로 시가보다 낮은 가격으로 지분을 사면 판 어머니 쪽 양도소득이 부당행위계산 부인으로 시가 기준으로 다시 계산될 수 있습니다. 시행령은 시가와 거래가격의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5 이상인 경우로 한정합니다. 감정가액 등을 기준으로 가격을 정해 두는 편이 안전합니다.
• 세무서가 지분 전체를 과세했다면 어떻게 하나요?
  본인 지분은 비과세 요건을 갖추었는데 세무서가 집 전체를 과세 대상으로 보고 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기할 수 있습니다. 지분별 등기접수일과 새집 취득일을 표로 정리해 본인 지분이 취득 순서와 처분기한 요건을 갖춘 점을 보여 줍니다.
• 이미 전체를 과세로 신고했다면 돌려받을 수 있나요?
  본인 지분까지 과세로 신고·납부했다면 법정신고기한이 지난 날부터 5년 안에 경정청구로 본인 지분의 세액을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 세무서는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결과를 알려야 하며, 거부되면 그 통지를 받은 날부터 90일 안에 불복할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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