양도소득세

배우자에게 상속받은 집이 있는데 새집은 언제 사야 일시적 2주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

상속받은 집의 취득일은 상속개시일이어서, 일시적 2주택의 1년 간격 요건만 보면 배우자가 사망한 날부터 1년이 지난 뒤 새집을 사는 것이 가장 안전합니다. 상속개시 당시 같은 세대였다면 상속 전 함께 보유·거주한 기간은 2년 보유·거주기간에 합산되지만, 1년 간격에도 합산되는지는 조문에 명시돼 있지 않습니다. 이미 1년이 되기 전에 새집을 샀다면 사망 당시 주민등록표와 배우자가 집을 산 날의 등기 기록부터 정리하십시오.

상속받은 집의 취득일은 상속개시일이므로, 아직 새집을 사지 않았다면 사망일부터 1년이 지난 뒤로 잔금일을 잡는 것이 가장 안전합니다. 같은 세대로 함께 보유한 기간을 1년 간격에도 합산할 수 있는지는 조문에 명시돼 있지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 남편 명의로 2018년에 산 아파트에서 함께 살다가 2025년 11월 남편이 세상을 떠나 그 집을 단독으로 상속받았습니다. 혼자 지내기에 집이 커서 2026년 5월 자녀 집 근처의 작은 아파트를 샀고, 상속받은 집은 2027년에 팔 계획이었습니다. F씨는 상속개시일부터 1년이 지나기 전에 새집을 샀으니 일시적 2주택 비과세를 받지 못하는지 물었습니다. 2년 보유·거주기간은 2018년부터 합산되지만, 1년 간격은 조문상 상속개시일부터 센다고 볼 여지가 있어 합산을 주장할 근거와 과세될 위험을 함께 설명했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배우자에게 상속받은 집이면 새집은 언제 사야 하나요?

조문만 놓고 보면 상속개시일부터 1년이 지난 뒤 새집을 사야 1년 간격 요건을 갖춘 것이 분명합니다. 상속개시 당시 같은 세대였다면 그 전에 함께 보유한 기간을 합산해 달라고 주장할 여지는 있지만 이를 정한 조문은 없으므로, 아직 새집을 사지 않았다면 사망일부터 1년이 지난 뒤로 잔금일을 잡는 편이 안전합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 일시적 2주택 특례에 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 뒤 신규주택을 사도록 정하고 있습니다. 상속받은 주택의 취득일은 원칙적으로 상속개시일이므로, 문언대로라면 1년 간격도 사망일부터 셉니다.

상속 전 배우자가 가진 기간도 1년에 합산되나요?

2년 보유·거주기간에는 합산되지만, 1년 간격에 합산된다는 조문은 없습니다. 시행령은 상속개시 당시 같은 세대였던 상속인에게 상속 전 동일세대로 거주하고 보유한 기간을 통산하도록 정하는데, 이 규정은 제154조 제1항의 보유·거주기간 계산에 관한 것입니다.

같은 세대 상속에서 1년 간격까지 합산해야 한다고 주장하려면 이 통산 규정의 취지와 배우자가 집을 산 날의 등기 기록을 근거로 삼게 됩니다. 이미 상속개시일부터 1년이 되기 전에 새집을 샀다면 이 점을 두고 과세관청과 판단이 갈릴 수 있으므로 양도 전에 자료를 갖춰 둡니다. 자녀가 부모에게서 상속받은 경우처럼 상속개시 당시 세대를 달리했다면 2년 보유·거주기간도 합산되지 않습니다.

상속받은 집 자체의 보유·거주 요건은 어떻게 세나요?

상속받은 종전주택을 비과세로 팔려면 그 집 자체도 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주해야 합니다. 상속개시 당시 같은 세대였다면 상속 전에 같은 세대로 거주하고 보유한 기간을 통산합니다.

F씨는 2018년부터 남편과 함께 그 집에 살았으므로 상속 전 기간을 합치면 보유·거주 요건을 이미 넘깁니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 판단하므로, 상속 전 함께 전입해 있던 기록을 초본으로 확인해 둡니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분에는 세금이 계산됩니다.

상속주택 특례와는 무엇이 다른가요?

상속주택 특례는 일반주택을 가진 1세대가 별도 세대로부터 주택을 상속받은 뒤 일반주택을 팔 때 상속주택을 주택 수에서 빼 주는 제도입니다. 이 글의 사안은 상속받은 집 자체를 종전주택으로 팔면서 새로 산 집과의 관계를 일시적 2주택 특례로 보는 것이어서 적용 조항이 다릅니다.

같은 세대인 배우자로부터 상속받은 주택은 상속주택 특례의 대상이 되지 않는 것이 원칙입니다. 그래서 같은 세대 상속에서는 일시적 2주택 특례의 1년 간격과 처분기한을 지키는 것이 비과세 요건이 됩니다.

상속받은 종전주택 일시적 2주택 대응 순서

• 세대 확인 - 상속개시 당시 주민등록표로 배우자와 같은 세대였는지 확인합니다. 같은 세대여야 보유기간 합산이 가능합니다.
• 1년 간격 계산 - 상속개시일부터 새집 잔금일까지 1년이 넘는지 먼저 봅니다. 넘지 않으면 배우자가 집을 산 날부터의 기간과 세대 자료를 따로 정리합니다.
• 처분기한 계산 - 신규주택 취득일 현재 두 집의 지역으로 2년인지 3년인지 정합니다.
• 상속 등기와 신고 - 상속 등기를 마쳐야 매도할 수 있습니다. 고가주택이면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다.
• 불복과 경정 - 상속개시일 기준으로 1년 간격을 적용해 과세되면 과세전적부심사청구서나 경정청구서를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속개시 당시 별거 중이었거나 공동상속으로 지분이 나뉜 경우라면 주민등록과 상속재산분할 자료를 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속받은 주택의 1세대1주택 비과세를 둘러싼 양도소득세 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속받은 집의 취득일은 언제인가요?
  상속받은 자산의 취득일은 원칙적으로 상속이 개시된 날, 즉 피상속인이 사망한 날입니다. 다만 상속개시 당시 같은 세대였다면 1세대1주택의 2년 보유·거주기간에는 상속 전 함께 보유한 기간을 합산합니다. 일시적 2주택의 1년 간격에도 합산되는지는 조문에 명시돼 있지 않습니다.
• 부모님께 상속받은 경우도 합산되나요?
  상속개시 당시 부모님과 같은 세대였다면 2년 보유·거주기간은 같은 방식으로 합산합니다. 따로 살아 세대를 달리했다면 상속개시일부터 새로 세므로, 사망 당시 주민등록표로 세대 구성을 먼저 확인합니다.
• 상속개시 당시 별거 중이었다면요?
  소득세법은 1세대를 거주자와 그 배우자가 함께 구성하는 가족단위로 정하므로, 법률상 배우자는 주소를 달리해 살았어도 같은 세대에 속하는 것이 원칙입니다. 다만 사실상 이혼 상태였는지가 다투어질 수 있으므로 혼인관계 자료를 함께 준비합니다.
• 상속 등기 전에 새집을 사도 되나요?
  새집 취득 시기는 1년 간격과 처분기한으로만 판단하므로 상속 등기 전에 새집을 사는 것 자체는 문제가 되지 않습니다. 다만 상속받은 집을 팔려면 상속 등기를 먼저 마쳐야 하므로 처분기한 안에 등기 일정을 넣습니다.
• 공동상속을 받았다면 어떻게 되나요?
  여러 상속인이 지분으로 나누어 상속받으면 지분 비율과 누가 그 집에 살았는지에 따라 주택 수 판단이 달라질 수 있습니다. 상속재산분할협의서와 각 상속인의 세대 구성을 놓고 따로 따져야 합니다.
• 상속받은 집을 처분기한을 넘겨 팔면요?
  처분기한을 넘기면 일시적 2주택 특례를 받을 수 없어 양도차익에 양도소득세가 계산됩니다. 신규주택 취득일 현재 두 집이 모두 조정대상지역이고 2026. 8. 4. 이후 취득했다면 2년, 그 밖에는 3년이 기한입니다. 2026. 8. 3. 이전에 계약금을 지급한 사실이 증명되면 잔금이 그 뒤여도 3년입니다.
• 1년이 안 됐다며 과세예고를 받으면요?
  과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 상속개시 당시 같은 세대였다는 주민등록표와 피상속인이 집을 산 날의 등기 자료를 내어 기간 합산을 주장할 수 있습니다. 1년 간격 합산은 조문에 명시돼 있지 않은 쟁점이므로 통산 규정의 취지를 함께 정리합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 같이 살던 아버지에게 상속받은 집, 내 명의 2년이 안 돼도 비과세가 되나요?
• 살던 집과 상속받은 집이 한 채씩이면 어느 집을 팔아야 비과세인가요?
• 양도세 해명자료 제출 안내문을 받았는데 내지 않으면 세무조사로 넘어가나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기