세금

해외 사는 사람에게서 한국 집을 산 개인 매수인도 양도소득세를 원천징수하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

아니요, 해외에 사는 사람에게서 한국 집을 산 개인 매수인은 양도소득세를 원천징수하지 않아도 됩니다. 소득세법은 국내원천 부동산 양도소득을 지급하는 거주자와 비거주자를 원천징수 의무자에서 뺍니다. 다만 매수인이 법인이라면 잔금에서 세금을 떼어 대신 내야 하고, 매도인의 신고의무는 매수인과 관계없이 남습니다.

아니요, 해외에 사는 사람에게서 한국 집을 산 개인 매수인은 양도소득세를 원천징수하지 않아도 됩니다. 소득세법은 국내원천 부동산 양도소득을 지급하는 거주자와 비거주자를 원천징수 의무자에서 뺍니다. 다만 매수인이 법인이라면 잔금에서 세금을 떼어 대신 내야 하고, 매도인의 신고의무는 매수인과 관계없이 남습니다.

법인이 사면 얼마를 떼야 하나요?

법인 매수인은 지급금액의 10%를 원천징수합니다. 매도인의 취득가액과 양도비용이 확인되면 지급금액의 10%와 양도차익의 20% 가운데 적은 금액을 뗍니다. 이 금액을 지급한 날이 속하는 달의 다음 달 10일까지 납부합니다.

예를 들어 법인이 비거주자에게서 10억원짜리 상가를 산다고 해 보겠습니다. 매도인의 취득가액과 양도비용은 7억원으로 확인되었습니다. 지급금액의 10%는 1억원, 양도차익 3억원의 20%는 6천만원이므로 6천만원을 원천징수합니다. 취득가액을 확인할 자료가 없으면 1억원을 떼야 합니다.

법인이 원천징수를 빠뜨리면 그 세액을 대신 낼 처지가 되고 원천징수 등 납부지연가산세도 붙습니다. 가산세는 미납세액의 3%에 기간 이자 상당액을 더하는 구조입니다. 이 두 부분의 합계는 미납세액의 10%가 한도입니다. 고지 뒤 이자 상당액까지 더한 전체 한도는 50%입니다. 그래서 법인 매수인은 계약 단계에서 매도인의 거주 여부와 취득가액 자료를 받아 두어야 합니다. 국내 법인이 해외 거주 개인의 부동산을 살 때 특히 놓치기 쉬운 부분입니다.

매도인이 세금을 미리 냈다면 원천징수를 하지 않나요?

네, 비거주자가 그 양도소득세를 미리 납부했거나 비과세나 과세미달임을 증명하면 원천징수하지 않습니다. 매도인이 예정신고를 하고 세금을 낸 영수증을 잔금 전에 넘겨주면 법인 매수인은 원천징수 없이 잔금을 줄 수 있습니다. 이 증명은 매도인이 준비해야 합니다.

비과세나 과세미달을 주장하려면 그 근거가 분명해야 합니다. 비거주자는 대통령령으로 정하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정 등이 적용되지 않습니다. 그래서 거주자 시절과 같은 비과세를 기대하고 증명을 내밀었다가 받아들여지지 않을 수 있습니다.

원천징수가 실제 세액보다 많았다면 매도인은 경정청구로 차액을 돌려받을 수 있습니다. 원천징수된 날이 속하는 달의 다음 달 11일부터 5년 안에 청구합니다. 다만 처음부터 세액을 정확히 계산해 미리 내는 편이 자금 흐름에 유리합니다.

개인 매수인은 아무것도 확인하지 않아도 되나요?

원천징수 의무는 없지만 거래 안전을 위해 확인할 것이 있습니다. 매도인이 해외에 살면 계약과 등기를 대리인이 처리하는 경우가 많으므로 위임장과 본인 확인 자료를 꼼꼼히 봐야 합니다. 재외국민이나 외국인 매도인이면 등기 신청에 추가 서류가 필요할 수 있어 잔금 일정을 넉넉히 잡는 것이 좋습니다.

매도인의 양도소득세는 매도인 본인의 의무여서 개인 매수인이 대신 낼 책임은 없습니다. 매도인은 거주자와 같은 방법으로 분류과세되어 예정신고와 확정신고를 합니다. 납세관리인을 정해 두었는지도 확인해 두면 거래 후 연락이 수월합니다.

잔금을 해외 계좌로 보내 달라는 요청을 받는 경우도 있습니다. 개인 매수인에게 세법상 원천징수 의무는 없지만 송금 방식은 외국환 관련 절차와 맞물릴 수 있습니다. 매도인 명의 국내 계좌로 지급하고 매도인이 해외로 보내는 방식이 보통 깔끔합니다. 매수인이 대리인에게 잔금을 줄 때는 대리권 범위에 대금 수령이 들어 있는지 확인하십시오.

매도인은 원천징수와 별도로 신고해야 하나요?

네, 원천징수가 되었더라도 비거주자 매도인은 양도소득세를 신고해야 합니다. 국내원천 부동산 양도소득은 거주자와 같은 방법으로 분류과세되기 때문입니다. 신고할 때 원천징수된 세액은 이미 낸 세금으로 빼고 계산합니다.

신고를 하지 않으면 원천징수 세액과 실제 세액의 차이에 무신고가산세가 붙을 수 있습니다. 해외 거주자는 관할 세무서와 신고 방법도 따로 확인해야 하므로 「해외에 사는데 한국 집을 팔면 어느 세무서가 양도세를 매기나요?」를 함께 보시면 좋습니다.

법인 매수인이 원천징수를 한 경우에도 신고를 통해 세액이 확정됩니다. 예정신고를 하면서 원천징수세액을 빼고 나머지만 내거나, 원천징수가 많았다면 차액을 돌려받습니다. 원천징수만으로 납세의무가 끝났다고 생각해 신고를 빠뜨리는 일이 흔하므로 매도인 쪽은 이 점을 꼭 챙겨야 합니다. 비거주자의 국내 부동산 매매는 국제거래여서 역외거래로 볼 수 있습니다. 그러면 무신고 부과제척기간이 10년으로 길어질 수 있습니다. 역외거래 특례는 국외 정보를 얻기 어려운 점을 고려한 제도여서 국내 부동산 거래까지 넓히기 어렵다는 반대 해석도 있습니다. 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없습니다.

비거주자 부동산 매수 시 원천징수 대응 순서

• 매수인 유형 확인 - 매수인이 개인인지 법인인지부터 정합니다.
• 매도인 거주 여부 확인 - 매도인이 비거주자인지 계약 단계에서 확인합니다.
• 취득가액 자료 확보 - 법인 매수인은 매도인의 취득가액과 양도비용 자료를 받습니다.
• 미리 납부 여부 확인 - 매도인이 세금을 미리 냈다면 납부 영수증을 받아 원천징수를 생략합니다.
• 원천징수와 납부 - 그렇지 않으면 잔금에서 떼어 다음 달 10일까지 납부하고 영수증을 발급합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 법인인지와 매도인의 취득가액 증명, 미리 납부 여부에 따라 원천징수 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 비거주자와의 부동산 거래에서 원천징수와 양도소득세 신고 구조 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법인이 원천징수한 세금은 언제 내나요?
  원천징수한 세액은 지급한 날이 속하는 달의 다음 달 10일까지 납부합니다. 매도인에게는 원천징수영수증을 발급해 주어야 매도인이 신고 때 그 세액을 뺄 수 있습니다.
• 매도인이 외국 법인이면 같은 규정인가요?
  아니요, 이 글의 규정은 개인 비거주자에 관한 소득세법 규정입니다. 매도인이 외국법인이면 법인세법의 외국법인 원천징수 규정을 따로 확인해야 합니다.
• 원천징수율 10%와 20%는 어떻게 비교하나요?
  지급금액의 10%와 양도차익의 20%를 각각 계산해 적은 금액을 뗍니다. 양도차익 20%는 매도인의 취득가액과 양도비용이 확인될 때만 쓸 수 있습니다.
• 매도인이 비거주자인지 어떻게 알 수 있나요?
  매도인에게 거주 상황을 확인하고, 재외국민 등록이나 외국 주소 자료를 받아 보는 방법이 있습니다. 판단이 어려운 경우 계약서에 매도인의 거주 여부 진술을 넣어 두면 좋습니다.
• 원천징수가 실제 세액보다 많으면 어떻게 돌려받나요?
  매도인이 원천징수된 날이 속하는 달의 다음 달 11일부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 확정신고에서 원천징수세액을 빼고 남은 금액을 환급받는 방법도 있습니다.
• 개인 매수인이 실수로 세금을 떼어 두었다면요?
  개인 매수인에게는 원천징수 의무가 없으므로 뗀 돈은 매도인에게 지급할 잔금입니다. 세금으로 내기보다 매도인에게 돌려주고 매도인이 직접 신고·납부하도록 하는 편이 맞습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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