세금

해외에 살면서 국내 부동산을 팔면 양도세 신고와 납부는 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

해외에 사는 비거주자도 국내 부동산을 팔면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 부동산 소재지 관할 세무서에 예정신고·납부합니다. 매수인이 법인이면 대금에서 세금을 떼고, 재외국민·외국인은 등기 전에 부동산등양도신고확인서를 받아야 합니다. 2024두65911 판결로 본 과세관할 기준도 함께 정리했습니다.

비거주자라고 계산 방식이 완전히 달라지지는 않습니다. 양도차익과 세율은 거주자와 같은 방법으로 계산합니다. 달라지는 것은 세 가지입니다. 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 우대가 원칙적으로 빠지고, 매수인이 법인이면 대금에서 세금을 떼며, 재외국민과 외국인은 등기 때 세무서 확인서가 필요합니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2013년 호주 영주권을 받아 가족과 함께 이주했고, 한국 국적을 유지한 재외국민입니다. 국내에는 2011년에 산 서울 아파트 한 채만 있는데, 2026. 9. 국내 법인에 사택용으로 9억원에 팔기로 계약했고 잔금은 2026. 11. 13. 받을 예정이었습니다. 매수 법인은 잔금에서 세금 9,000만원을 떼겠다고 했습니다. F씨는 집이 한 채뿐인데 비과세가 안 되는지, 법인이 세금을 떼면 따로 신고할 필요가 없는지, 등기에 어떤 서류가 필요한지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해외에 살아도 1주택이면 비과세가 되나요?

원칙적으로 되지 않습니다. 소득세법은 국내 부동산을 판 비거주자에게 1세대 1주택 비과세와 1세대 1주택 장기보유특별공제 우대(최대 80%)를 적용하지 않습니다. 보유기간에 따른 일반 장기보유특별공제는 받을 수 있습니다. 예외는 해외이주법에 따른 해외이주나 1년 이상 국외 취학·근무로 세대 전원이 출국한 경우로서, 출국일 현재 1주택을 출국일부터 2년 안에 파는 경우입니다.

F씨는 2013년에 출국했으므로 이 예외에 해당하지 않습니다. 출국 후 2년 안 양도 요건은 「이민 가면서 집을 팔면 2년 보유를 못 채워도 1세대 1주택 비과세가 되나요?」에서, 비거주자 판단을 다툰 판례는 「해외 이주 뒤 판 국내 주식과 부동산, 비거주자인데도 세금이 나오나요?」에서 다뤘습니다.

신고는 어느 세무서에, 언제 하나요?

국내사업장이 없는 비거주자의 납세지는 국내원천소득이 생긴 곳, 곧 부동산 소재지입니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024두65911 판결은 원심에서 소득세법상 비거주자로 인정된 원고가 국내 주택 양도소득세 처분의 관할을 다툰 사건에서, 관할은 처분 당시 납세지를 기준으로 보고 부동산 양도소득처럼 조세조약상으로도 원천지국인 우리나라에 과세권이 있는 경우 관할은 국내세법에 따라 정한다고 했습니다. 원심의 이유 일부는 다소 부적절하다고 지적하면서도, 주택 소재지 세무서가 한 처분이 관할 위반이 아니라는 원심 결론은 옳다고 보아 상고를 기각했습니다.

신고기한은 거주자와 같습니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부하고, 같은 해 다른 양도가 없다면 다음 해 5월 확정신고는 하지 않아도 됩니다. 잔금일이 2026. 11. 13.이면 기한은 2027. 1. 31.인데, 그날이 일요일이어서 국세기본법 제5조에 따라 2027. 2. 1.까지입니다. 해외에 있어 서류를 직접 내기 어렵다면 국내 가족이나 세무대리인을 납세관리인으로 정해 신고합니다.

매수인이 법인이면 세금을 떼 가나요?

그렇습니다. 비거주자에게 국내 부동산 양도대금을 지급하는 법인은 지급할 때 세금을 떼어 다음 달 10일까지 납부해야 합니다. 개인 매수인에게는 이 의무가 없습니다. 떼는 금액은 지급금액의 10%이고, 취득가액과 양도비용이 확인되면 지급금액의 10%와 양도차익의 20% 중 적은 금액입니다. F씨의 경우 취득가액 5억원이 확인되면 9,000만원과 양도차익 4억원의 20%인 8,000만원 중 적은 8,000만원입니다.

원천징수됐다고 신고 의무가 없어지지는 않습니다. 오히려 미리 예정신고·납부를 하거나 비과세·과세미달임을 증명하면 법인은 세금을 떼지 않습니다. 잔금 전에 예정신고·납부를 마치고 납부서를 법인에 내 주면, 원천징수와 신고가 엇갈려 환급을 따로 구하는 번거로움을 줄일 수 있습니다.

등기할 때 세무서 확인서가 왜 필요한가요?

재외국민과 외국인이 국내 토지나 건물을 팔고 소유권이전등기를 신청할 때는 부동산등양도신고확인서를 등기소에 내야 합니다. 국내에 주소가 없는 사람이 등기만 넘기고 신고 없이 떠나는 것을 막으려는 제도입니다. 확인서는 세무서장에게 신청해 받고, 세무서장에게서 부동산 매도용 인감증명서 발급 확인을 받았다면 확인서를 낸 것으로 봅니다.

F씨는 한국 국적의 재외국민이므로 이 확인서가 필요합니다. 잔금일에 등기 서류가 모자라 거래가 늦어지지 않도록, 예정신고를 먼저 하거나 세무서에 신청 절차를 미리 확인합니다.

비거주자 부동산 양도 대응 순서

• 비과세 예외 확인 - 해외이주 등으로 세대 전원이 출국한 지 2년이 안 됐고 출국 당시 1주택이었는지 봅니다.
• 취득가액 자료 확보 - 매매계약서와 취득세 영수증으로 취득가액을 입증해 원천징수액을 줄입니다.
• 납세관리인 지정 - 국내 가족이나 세무대리인을 납세관리인으로 정해 부동산 소재지 세무서에 신고합니다.
• 잔금 전 예정신고·납부 - 매수인이 법인이면 미리 납부한 증명을 내 원천징수를 피합니다.
• 등기 서류 준비 - 재외국민·외국인은 부동산등양도신고확인서나 매도용 인감증명서 확인을 받아 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 출국한 지 얼마나 됐는지, 매수인이 법인인지 개인인지, 취득가액을 입증할 수 있는지에 따라 세액과 절차가 달라집니다. 법무법인 윤성은 비거주자의 국내 부동산 양도 신고 검토와 과세처분 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해외에 살면서 국내 집을 팔면 양도세 신고는 어디에 하나요?
  국내사업장이 없는 비거주자의 납세지는 국내원천소득이 생긴 곳이므로 부동산 소재지 관할 세무서에 신고합니다. 대법원은 부동산 양도소득처럼 조약상으로도 우리나라에 과세권이 있으면 관할은 국내세법에 따라 정한다고 했습니다.
• 비거주자도 예정신고를 해야 하나요?
  해야 합니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고하고 세금을 냅니다. 비거주자의 국내 부동산 양도소득은 거주자와 같은 방법으로 과세되기 때문입니다.
• 해외에 살아도 1주택이면 비과세되나요?
  원칙적으로 비거주자에게는 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 우대가 적용되지 않습니다. 해외이주나 1년 이상 국외 취학·근무로 세대 전원이 출국한 경우 출국일 현재 1주택을 출국일부터 2년 안에 팔면 예외입니다.
• 매수인이 법인이면 세금을 얼마나 떼나요?
  지급금액의 10%를 떼고, 취득가액과 양도비용이 확인되면 지급금액의 10%와 양도차익의 20% 중 적은 금액을 뗍니다. 개인 매수인에게는 원천징수 의무가 없습니다.
• 법인이 원천징수하지 않게 할 수 있나요?
  미리 예정신고·납부를 했거나 비과세·과세미달임을 증명하면 법인은 원천징수하지 않습니다. 잔금 전에 신고·납부를 마치고 납부 자료를 법인에 내 주는 방법이 있습니다.
• 등기할 때 어떤 서류가 더 필요한가요?
  재외국민과 외국인은 국내 토지·건물을 팔고 소유권이전등기를 신청할 때 부동산등양도신고확인서를 내야 합니다. 세무서장에게 신청해 받고, 부동산 매도용 인감증명서 발급 확인을 받았다면 낸 것으로 봅니다.
• 해외에 있어서 직접 신고하기 어렵다면요?
  국외로 주소를 옮긴 사람은 납세관리인을 정해 세무서에 신고해야 합니다. 국내 가족이나 변호사·세무사 등을 납세관리인으로 정하면 신고서 제출과 고지서 수령을 맡길 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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