세금

재외국민이 한국 부동산을 팔 때 양도신고확인서가 없으면 등기가 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 재외국민과 외국인이 한국 토지나 건물을 팔아 소유권 이전등기를 신청할 때는 부동산등양도신고확인서를 내야 합니다. 세무서장에게 신청해 발급받습니다. 다만 재외국민이 세무서장 확인을 받은 부동산 매도용 인감증명서를 발급받았다면 확인서를 낸 것으로 봅니다.

네, 재외국민과 외국인이 한국 토지나 건물을 팔아 소유권 이전등기를 신청할 때는 부동산등양도신고확인서를 내야 합니다. 세무서장에게 신청해 발급받습니다. 다만 재외국민이 세무서장 확인을 받은 부동산 매도용 인감증명서를 발급받았다면 확인서를 낸 것으로 봅니다.

누가 양도신고확인서를 내야 하나요?

재외국민과 외국인이 토지나 건물을 팔 때 냅니다. 재외국민은 재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률이 정한 사람입니다. 외국 영주권을 얻었거나 영주할 목적으로 외국에 사는 대한민국 국민을 말합니다. 일본 특별영주자나 영주자인 한국 국적 재일교포가 대표적입니다.

일본으로 귀화한 사람은 외국인이므로 역시 확인서를 내야 합니다. 출입국관리법상 외국인은 대한민국 국적을 가지지 않은 사람입니다. 국적이 바뀐 뒤 한국 부동산 명의를 정리하지 않았다면 이 단계에서 문제가 드러납니다.

반대로 주재원처럼 영주 목적 없이 일본에 일시 체류하는 한국 국민은 재외국민이 아닙니다. 이들은 세법상 비거주자일 수는 있지만 이 확인서 제출 대상에서는 빠집니다. 확인서 대상과 세법상 비거주자 판정은 기준이 다릅니다.

이 제출 의무는 2020. 7. 1. 이후 소유권 이전등기를 신청하는 분부터 적용됩니다. 대상 자산은 토지와 건물입니다. 주택, 상가, 공장, 농지가 모두 포함됩니다. 아파트 분양권이나 입주권 같은 부동산에 관한 권리는 이 조항의 대상으로 열거되어 있지 않습니다.

확인서는 어떻게 받나요?

신청서에 양도소득세 과세표준 신고서와 매매계약서, 필요경비 증빙을 붙여 세무서장에게 냅니다. 확인서는 양도 내용을 신고했음을 세무서장이 확인하는 문서이고, 처리기한은 즉시입니다. 국외에 사는 매도인이 신고 없이 등기만 넘기는 일을 막으려는 장치입니다. 확인서 없이 이전등기를 신청하면 각하 사유가 됩니다. 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하되지 않습니다.

일본에서 직접 오기 어렵다면 국내 대리인을 통해 신청할 수 있습니다. 위임 사실은 재외공관에서 확인받은 위임장으로 증명합니다. 위임장과 동의서의 유효기간은 위임일부터 6개월입니다.

신청 시기는 매매계약 뒤, 등기 신청 전이어야 합니다. 잔금일과 등기 신청일이 같은 날인 거래가 많으므로 미리 발급받아 두지 않으면 잔금 일정이 밀릴 수 있습니다. 매수인 쪽 등기 일정과 함께 맞춰야 합니다.

대리인이 세무서를 찾을 때는 매매계약서, 취득 당시 계약서, 필요경비 증빙을 함께 가져가는 것이 좋습니다. 양도 내역을 설명할 자료가 부족하면 발급이 늦어질 수 있습니다. 매도인과 대리인 사이에 연락 수단을 미리 정해 두면 보완 요청에 빨리 대응할 수 있습니다.

인감증명서로 대신할 수 있나요?

네, 재외국민이 부동산 매도용 인감증명서를 발급받으면서 세무서장 확인을 받았다면 확인서를 낸 것으로 봅니다. 재외국민이 부동산 매도용 인감증명서를 받으려면 원래 세무서장 확인란에 부동산 종류와 소재지를 적고 확인을 받아야 합니다. 이 확인이 양도신고확인서 역할을 겸하는 구조입니다. 그래서 인감증명서를 쓰는 재외국민은 서류를 두 번 받을 필요가 없습니다.

확인은 인감 소관 증명청 소재지나 부동산 소재지를 관할하는 세무서장에게 받습니다. 인감증명서의 매수자란에는 매수인의 성명, 주소, 주민등록번호를 적어야 하므로 매수인 정보가 확정된 뒤에 발급받습니다.

다만 이 간주 규정은 인감증명서를 쓰는 재외국민에게만 해당합니다. 일본 국적을 취득한 외국인이 다른 서류로 등기를 신청한다면 확인서를 따로 받아야 합니다. 어떤 서류로 등기할지 먼저 정해야 발급 절차도 정해집니다.

확인서를 받으면 양도소득세 문제는 끝나나요?

아니요, 확인서는 신고 사실을 확인할 뿐 세액을 확정하지 않습니다. 세액은 예정신고 기한까지 납부해야 합니다. 신고 내용이 사실과 다르면 나중에 경정될 수 있습니다.

일본 거주자인 비거주자는 1세대 1주택 비과세와 1세대 1주택 장기보유특별공제를 원칙적으로 받지 못합니다. 그래서 확인서 단계에서 예상보다 큰 세액을 알게 되는 경우가 있습니다. 계약 전에 세액을 계산해 두는 것이 좋습니다. 세액에 따라 매매가격이나 잔금 일정을 다시 협의해야 할 수도 있습니다.

예정신고를 하지 않으면 무신고가산세 20%가 붙습니다. 다만 다음 해 5월 확정신고 기한까지 기한 후 신고를 하면 그 가산세의 50%를 감면받습니다. 일본에서 기한을 놓쳤다면 확정신고 기한 전에 바로잡는 편이 낫습니다.

매수인이 법인이라면 대금에서 양도소득세를 원천징수할 수 있습니다. 매도인이 미리 세금을 냈거나 비과세임을 증명하면 원천징수하지 않습니다. 신고·납부 내역을 매수 법인에 함께 보여 주면 이중 부담을 피할 수 있습니다. 매수인이 개인이면 원천징수의무가 없으므로 매도인이 직접 신고·납부해야 합니다.

재외국민 부동산 매도 서류 대응 순서

• 신분 확인 - 매도인이 재외국민인지, 외국인인지, 일시 체류 국민인지 정리합니다.
• 세액 계산 - 비거주자 기준으로 양도소득세를 미리 계산합니다.
• 대리인 위임 - 재외공관 확인을 받은 위임장으로 국내 대리인을 정합니다.
• 확인서 발급 - 양도소득세 신고서와 매매계약서를 붙여 확인서나 세무서장 확인 인감증명서를 받습니다.
• 등기와 납부 - 확인서를 붙여 등기를 신청하고, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 세액을 납부합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인의 국적과 영주 여부, 매수인이 법인인지에 따라 필요한 서류와 세금 처리가 달라집니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속받은 땅을 팔 때도 확인서가 필요한가요?
  네, 상속받은 토지나 건물도 재외국민이나 외국인이 팔아 소유권을 넘길 때는 확인서를 내야 합니다. 상속등기를 먼저 마치고 그 뒤 매도 등기를 할 때 제출합니다.
• 증여로 넘길 때도 확인서를 내나요?
  확인서는 토지·건물을 양도하고 소유권 이전등기를 신청할 때 내는 서류입니다. 대가 없는 증여는 양도가 아니어서 이 조항의 대상으로 보기 어렵습니다. 다만 부담부증여의 채무 부분은 양도로 봅니다.
• 양도차익이 없어도 신고해야 하나요?
  네, 양도차익이 없거나 손실이 나도 예정신고를 해야 합니다. 확인서를 신청할 때 신고서를 함께 내야 하므로 차익이 없어도 신고서를 갖춰야 합니다.
• 위임장은 언제 받은 것까지 쓸 수 있나요?
  인감증명서 발급 위임장의 유효기간은 위임일부터 6개월입니다. 일본에서 미리 받아 둔 위임장이 6개월을 넘기면 다시 재외공관 확인을 받아야 합니다.
• 일본 국적자도 인감증명서로 대신할 수 있나요?
  간주 규정은 재외국민의 부동산 매도용 인감증명서에 세무서장 확인을 받은 경우를 정합니다. 외국인이 다른 서류로 등기하는 경우에는 확인서를 따로 받는 것이 안전합니다.
• 매수 법인이 원천징수하면 예정신고는 안 해도 되나요?
  아니요, 원천징수는 세액을 미리 걷는 절차이고 신고 의무는 따로 남습니다. 예정신고 때 이미 원천징수된 세액을 빼고 남은 세액만 납부하면 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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