세금

해외에 사는 동안 국내 집을 세주면 월세 소득을 한국에 신고하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 해외에 살면서 국내 집을 세주고 받은 월세는 국내원천 부동산소득이어서 한국에 신고해야 합니다. 국내 부동산소득이 있는 비거주자는 거주자와 같은 방식으로 종합과세됩니다. 다만 배우자나 자녀에 대한 공제, 특별소득공제와 특별세액공제는 받을 수 없어 거주자 때보다 세금이 늘어날 수 있습니다.

네, 해외에 살면서 국내 집을 세주고 받은 월세는 국내원천 부동산소득이어서 한국에 신고해야 합니다. 국내 부동산소득이 있는 비거주자는 거주자와 같은 방식으로 종합과세됩니다. 다만 배우자나 자녀에 대한 공제, 특별소득공제와 특별세액공제는 받을 수 없어 거주자 때보다 세금이 늘어날 수 있습니다.

비거주자 임대소득은 왜 종합과세되나요?

국내 부동산을 빌려주고 받는 소득은 비거주자라도 한국에서 생긴 소득입니다. 소득세법은 국내원천 부동산소득이 있는 비거주자에게 그 소득과 다른 국내원천소득을 합쳐 과세하도록 정합니다. 국내에 사업장이 없어도 부동산소득이 있으면 종합과세 대상입니다.

합산하는 다른 소득에서 원천징수로 끝나는 소득은 빠집니다. 국내 예금 이자나 배당처럼 지급할 때 원천징수된 소득은 따로 과세가 끝납니다. 그래서 신고서에는 주로 임대소득과 원천징수되지 않은 국내원천소득이 들어갑니다.

과세표준과 세액은 거주자 규정을 준용해 계산합니다. 신고와 납부도 거주자 규정을 준용하므로 다음 해 5월 확정신고 기한이 같이 적용됩니다. 필요경비를 빼고, 장부가 없으면 추계로 계산하는 방식도 거주자와 같은 틀을 따릅니다. 다만 본인 외의 인적공제, 특별소득공제, 자녀세액공제, 특별세액공제는 적용하지 않습니다. 거주자 시절에 배우자와 자녀 공제를 받던 분이라면 같은 월세라도 세액이 늘어날 수 있다는 점을 미리 계산해 두십시오.

집 한 채만 세줘도 세금을 내나요?

1개의 주택만 가진 사람이 받는 주택임대소득은 비과세입니다. 다만 기준시가가 12억원을 넘는 주택의 임대소득과 국외 주택의 임대소득은 비과세에서 빠집니다. 이 비과세 규정은 소득의 종류를 정한 규정이어서 비거주자의 국내 주택에도 적용될 수 있다고 볼 수 있습니다.

비거주자의 국내원천 부동산소득도 거주자와 같은 방법으로 종합과세하므로 이 비과세가 적용된다고 볼 수 있습니다. 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없습니다. 비거주자가 해외에 가진 집까지 주택 수에 넣어야 한다는 반대 해석도 있어 금액이 크면 따로 확인해야 합니다. 기준시가 12억원을 넘는 집이라면 한 채만 있어도 과세됩니다.

전세보증금만 받는 경우에도 주택 수와 보증금 규모에 따라 간주임대료가 과세될 수 있습니다. 상가나 오피스텔을 업무용으로 빌려주면 주택 비과세와 관계없이 과세됩니다. 임대 형태별로 나누어 따져 보는 것이 좋습니다.

신고하지 않으면 어떻게 되나요?

신고하지 않은 임대소득에 대한 세금과 함께 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다. 무신고가산세는 일반적으로 무신고납부세액의 20%입니다. 뒤늦게 기한 후 신고를 하면 1개월 안 50%, 3개월 안 30%, 6개월 안 20%가 감면됩니다.

비거주자가 집을 빌려주는 임대차는 당사자 한쪽이 비거주자인 국제거래여서 역외거래로 볼 수 있습니다. 이 경우 무신고 소득세는 10년까지 부과될 수 있습니다. 역외거래 특례는 국외 정보를 얻기 어려운 점을 고려한 제도여서 국내 부동산 거래까지 넓히기 어렵다는 반대 해석도 있습니다. 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없습니다. 해외에 있으면 고지서가 제대로 전달되지 않아 문제를 늦게 알게 됩니다. 국내에 주소나 거소를 두지 않을 때는 세금 일을 처리할 납세관리인을 정해야 합니다. 임차인과의 계약, 월세 입금 계좌, 신고 자료를 납세관리인이 함께 볼 수 있게 정리해 두십시오.

국내 집을 계속 세주는 사정은 거주자 판정에서도 자산 소재지 요소로 쓰입니다. 그것만으로 거주자가 되지는 않지만 다른 생활관계와 함께 국내 주소 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

해외에서 낸 세금이 있으면 어떻게 하나요?

거주국에서도 한국 임대소득에 세금을 냈다면 이중과세 조정은 거주국에서 하는 것이 일반적입니다. 한국은 소득이 생긴 나라로서 먼저 과세하고, 거주국이 외국납부세액공제 같은 방식으로 조정합니다. 한국 신고서와 납부 영수증을 거주국 신고에 쓸 수 있도록 보관해 두십시오. 거주국마다 공제 방식과 한도가 달라 한국에서 낸 세금이 모두 공제되지 않을 수도 있습니다.

두 나라의 과세연도가 다르면 같은 월세가 다른 연도에 잡히기도 합니다. 한국은 1월부터 12월까지를 한 해로 보므로 거주국 과세연도와 맞춰 월별 수입표를 따로 만들어 두면 양쪽 신고가 쉬워집니다. 조세조약에서도 부동산소득은 부동산이 있는 나라가 과세할 수 있는 것이 일반적입니다. 그래서 거주국에 신고했다는 이유로 한국 신고를 생략할 수는 없습니다.

반대로 귀국해 거주자가 된 해에는 한국이 거주국이 됩니다. 그때부터는 국외 소득까지 한국에서 신고하고 외국에서 낸 세금은 한국에서 공제받습니다.

비거주자 국내 임대소득 대응 순서

• 임대 현황 정리 - 국내에서 세준 주택과 상가의 월세, 보증금, 계약 기간을 표로 만듭니다.
• 비과세 여부 확인 - 주택 수와 기준시가를 확인해 1주택 비과세 대상인지 봅니다.
• 필요경비 증빙 확보 - 수리비, 관리비, 대출 이자 등 경비 증빙을 모읍니다.
• 5월 확정신고 - 다른 국내원천소득과 합쳐 다음 해 5월에 종합소득세를 신고합니다.
• 납세관리인 지정 - 고지와 연락을 받을 납세관리인을 정해 신고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 주택 수와 기준시가, 다른 국내원천소득 유무에 따라 과세 여부와 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 비거주자의 국내 임대소득 과세와 거주자 판정 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 국내에 사업장이 없어도 종합과세되나요?
  네, 국내원천 부동산소득이 있는 비거주자는 국내사업장이 없어도 종합과세 대상입니다. 국내사업장이 없고 부동산소득도 없는 비거주자만 소득별로 분리과세됩니다.
• 월세를 해외 계좌로 받으면 신고하지 않아도 되나요?
  아니요, 국내 부동산에서 생긴 소득은 받는 계좌가 어디든 국내원천소득입니다. 해외 계좌로 받더라도 한국에 신고해야 하고, 임대차계약서가 과세 근거가 됩니다.
• 부양가족 공제를 받을 수 없나요?
  비거주자 종합과세에서는 본인 외의 사람에 대한 인적공제를 하지 않습니다. 본인에 대한 기본공제만 가능하고 특별소득공제와 특별세액공제도 적용되지 않습니다.
• 귀국 후에 해외 거주 기간 월세를 신고해도 되나요?
  늦게라도 기한 후 신고를 하면 무신고가산세가 줄어듭니다. 다만 법정신고기한 후 6개월이 지나면 감면이 없고 납부지연가산세는 기간에 비례해 커집니다.
• 상가를 세주면 부가가치세도 신고하나요?
  네, 부가가치세 면세는 주택과 그 부수토지 임대에만 적용됩니다. 상가나 업무용 오피스텔 임대는 해외에 살아도 부가가치세 과세 대상입니다. 임대를 시작한 날부터 20일 안에 사업자등록을 하고 부가가치세를 신고해야 합니다.
• 국외 주택 임대소득은 비과세가 되나요?
  아니요, 1주택 비과세는 국외에 있는 주택의 임대소득을 제외합니다. 귀국해 거주자가 된 뒤 해외 집을 세주면 그 소득은 한국에서 과세될 수 있습니다.

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