양도소득세

살 때 비조정지역이던 집, 조정대상지역이 된 뒤 팔면 2년 살아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 취득 당시 조정대상지역이 아니었던 주택은 그 뒤 조정대상지역으로 지정되더라도 2년 보유만 채우면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있고 거주요건은 붙지 않습니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항은 「취득 당시」 조정대상지역에 있는 주택에만 2년 거주를 요구합니다. 지금은 잔금일이나 등기접수일 중 취득일을 확정하고, 그날 지정 여부를 확인하는 것이 먼저입니다.

산 뒤에 그 지역이 조정대상지역으로 묶였다고 해서 팔기 전에 서둘러 이사해 2년을 채울 필요는 없습니다. 거주요건이 붙는지는 집을 산 날 그 지역이 조정대상지역이었는지 하나로 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 9월 조정대상지역이 아니던 수도권의 한 아파트를 사서 잔금을 치르고 전세를 놓았습니다. 그 뒤 그 지역이 조정대상지역으로 지정됐고, A씨는 2026년 가을 다른 집 없이 이 아파트만 가진 상태에서 팔려고 합니다. 주변에서 지금 조정대상지역이니 2년을 살아야 비과세가 된다고 해서, 세입자를 내보내고 들어가 살아야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조정대상지역으로 바뀐 뒤 팔아도 거주요건이 없나요?

네, 취득 당시 조정대상지역이 아니었던 주택은 나중에 조정대상지역으로 지정된 뒤 팔더라도 2년 보유만 채우면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있고 2년 거주는 필요하지 않습니다. 거주요건은 양도 당시가 아니라 취득 당시의 지역 지정 여부로 판단하기 때문입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 2년 이상 보유하면 비과세 요건을 갖춘 것으로 보고, 괄호 안에서 「취득 당시에」 조정대상지역에 있는 주택만 보유기간 중 거주기간 2년 이상을 추가로 요구합니다. 양도 시점의 지정 여부는 조문에 기준으로 들어 있지 않습니다.

취득 당시는 언제를 말하나요?

취득 당시는 원칙적으로 잔금을 청산한 날입니다. 계약할 때는 조정대상지역이 아니었어도 잔금을 치르기 전에 지정 공고가 나면 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이 되어 거주요건이 붙습니다.

다만 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증빙서류로 확인되고, 계약금 지급일 현재 그 세대가 주택을 갖고 있지 않았다면 잔금이 지정 뒤였더라도 거주요건을 적용하지 않습니다. 계약서와 계약금 이체 내역, 계약금 지급일 당시 세대 전원의 주택 보유 여부를 함께 확인합니다.

잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일이, 잔금일이 분명하지 않다면 등기접수일이 취득일이 됩니다. 계약일과 잔금일, 등기일 사이에 지정 공고가 끼어 있다면 세 날짜를 모두 적어 두고 판단합니다.

2년 보유는 어떻게 계산하나요?

보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산하고, 1세대가 양도일 현재 이 주택 한 채만 갖고 있어야 합니다. 2022. 5. 10. 이후 양도분부터는 다른 주택을 처분한 뒤 남은 1주택의 보유기간을 새로 세는 규정도 없어졌습니다.

양도일 현재 분양권이나 조합원입주권을 함께 갖고 있다면 1주택이라도 원칙적으로 비과세가 적용되지 않습니다. 세대원 명의의 다른 주택이나 분양권이 없는지 먼저 확인합니다.

거주하지 않으면 장기보유특별공제는 어떻게 되나요?

거주하지 않아도 비과세는 받지만, 양도가액이 12억원을 넘어 과세되는 부분이 생기면 1세대1주택 장기보유특별공제(보유기간 연 100분의 4, 거주기간 연 100분의 4)는 보유기간 중 2년 이상 거주한 경우에만 받습니다. 거주하지 않았다면 일반 공제율(3년 이상 보유 시 100분의 6부터 15년 이상 100분의 30)을 적용합니다.

그래서 12억원 이하로 팔 계획이라면 거주 여부가 세액에 영향을 주지 않습니다. 12억원을 넘길 가능성이 있다면 실제로 2년 이상 거주했을 때와 아닐 때의 공제율 차이를 계산해 보고 이사 여부를 정하는 편이 현실적입니다.

조정대상지역 지정 거주요건 대응 순서

• 취득일 확정 - 잔금일과 등기접수일 중 취득일이 언제인지 정합니다. 매매계약서와 잔금 영수증, 등기사항전부증명서를 모읍니다.
• 지정 공고일 대조 - 취득일 당시 그 지역이 조정대상지역이었는지 국토교통부 공고로 확인합니다. 지정일과 해제일을 모두 적어 둡니다.
• 예외 해당 여부 - 잔금 전에 지정됐다면 공고일 이전 계약·계약금 지급과 당시 무주택 여부를 증빙으로 확인합니다.
• 신고 - 12억원을 넘는 고가주택이면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 2개월 안에 예정신고하고, 거주기간에 따른 공제율을 적용합니다.
• 사후 다툼 - 거주요건 미충족을 이유로 고지를 받았다면 취득일 증빙을 근거로 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약일과 잔금일 사이에 지정 공고가 있었거나 세대원 중 다른 주택·분양권이 있으면 계약서와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 요건을 둘러싼 양도소득세 부과처분 불복과 경정청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조정대상지역 지정 직전에 계약하고 지정 뒤 잔금을 치르면요?
  원칙적으로 잔금일이 취득일이므로 취득 당시 조정대상지역 주택이 되어 2년 거주가 필요합니다. 다만 공고일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증빙으로 확인되고 계약금 지급일 현재 세대가 무주택이었다면 거주요건을 적용하지 않습니다.
• 살 때 조정대상지역이었는데 팔기 전에 해제되면요?
  취득 당시를 기준으로 하므로 양도 전에 해제되었더라도 2년 거주요건은 그대로 적용됩니다. 해제 여부는 비과세 판단에서 거주요건을 없애 주지 않으므로, 거주기간을 채우지 못했다면 양도 시기를 다시 검토하는 편이 좋습니다.
• 비조정지역에서 산 집은 전세를 줘도 비과세되나요?
  네, 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주하지 않고 전세를 주었더라도 2년 이상 보유하고 양도일 현재 1세대1주택이면 비과세 요건을 갖춥니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세되고 거주 여부에 따라 공제율이 달라집니다.
• 12억원이 넘는 집이면 거주하지 않은 게 불리한가요?
  네, 12억원 초과분에 대한 장기보유특별공제에서 차이가 납니다. 보유기간 중 2년 이상 거주한 1세대1주택은 보유·거주기간별로 각각 연 100분의 4씩 최대 100분의 80까지 공제받지만, 거주하지 않았다면 최대 100분의 30인 일반 공제율을 적용합니다.
• 거주기간은 무엇으로 증명하나요?
  거주기간은 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 실제로 살았더라도 전입신고를 하지 않았다면 다른 자료로 다퉈야 하므로 부담이 커집니다. 취득 당시 조정대상지역 주택이라면 전입일과 전출일을 등본으로 먼저 확인합니다.
• 분양권이 하나 있어도 이 집은 비과세되나요?
  원칙적으로 주택과 분양권을 함께 보유한 상태에서 주택을 팔면 1세대1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권이 대상이고, 주택을 먼저 산 뒤 1년이 지나 분양권을 취득한 경우 등 시행령이 정한 특례에 해당하는지 따로 확인합니다.
• 비과세 대상인데 신고를 안 해도 되나요?
  양도가액이 12억원 이하로 전액 비과세라면 예정신고 의무가 생기지 않는 것이 원칙입니다. 12억원을 넘으면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고해야 하고, 신고하지 않으면 무신고가산세가 붙습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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