양도소득세

부모님 명의 집에 우리 가족이 살면 그 집도 우리 세대 주택인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 따로 살면서 독립된 세대를 이룰 수 있는 부모님이나 가족 명의의 집에 우리 세대가 살고 있어도 그 집은 집 주인 세대의 주택이어서 우리 세대 주택 수에 들어가지 않습니다. 소득세법은 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족만 1세대로 묶어 주택 수를 세기 때문입니다. 지금 집 주인 가족의 실제 거주지와 독립 생계 여부부터 확인해 보십시오.

내가 살고 있는 집이라는 이유만으로 그 집이 우리 세대의 주택 수에 들어가는 것은 아닙니다. 주택 수는 누가 사는지가 아니라 같은 세대 구성원 중 누구 명의인지로 셉니다.

이런 상담이 많습니다

B씨 부부는 2023년부터 어머니 명의의 아파트에 살고 있습니다. 어머니는 아버지와 함께 다른 지역의 단독주택에서 따로 생활하며 연금으로 생계를 꾸립니다. B씨 부부는 2020년에 산 비조정대상지역의 아파트를 전세로 놓고 있었는데, 2026년 이 아파트를 팔려고 하면서 지금 사는 어머니 집까지 합쳐 2주택으로 보는 것은 아닌지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부모님 명의 집에 살면 그 집이 우리 세대 주택 수에 들어가나요?

아니요, 따로 살면서 독립된 세대를 이룰 수 있는 가족 명의의 집에 내 세대가 살고 있더라도 그 집은 집 주인 세대의 주택이고 내 세대의 주택 수에는 들어가지 않습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」은 1세대를 거주자와 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족으로 정하므로, 다른 곳에서 생계를 따로 꾸리는 집 주인은 내 세대에 포함되지 않습니다.

위 사례에서 어머니와 아버지는 다른 주소에서 생계를 따로 꾸리고 있으므로 B씨 세대와는 별개의 1세대입니다. B씨 세대가 가진 주택은 전세를 놓은 아파트 한 채이므로, 보유기간 등 다른 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세를 검토할 수 있습니다.

반대로 집 주인인 가족이 같은 집에서 함께 살며 생계를 같이 한다면 같은 세대가 되어 그 집도 주택 수에 들어갑니다. 결론은 집 주인이 어디에서 누구와 생계를 꾸리는지에 달려 있습니다.

집 주인인 부모님이 독립된 세대라는 것은 어떻게 판단하나요?

집 주인인 가족이 다른 주소에서 실제로 생활하고, 배우자가 있거나 30세 이상이거나 일정 소득으로 독립 생계를 유지할 수 있다면 독립된 세대로 판단됩니다. 배우자가 없는 집 주인이라면 다음 중 하나를 갖춰야 단독으로 1세대가 됩니다.

• 나이 - 30세 이상인 경우입니다.
• 사별·이혼 - 배우자가 사망하거나 이혼한 경우입니다.
• 소득 - 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 수준 이상의 소득으로 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우입니다(미성년자는 원칙적으로 제외).

예를 들어 미혼인 20대 동생 명의의 집에 내가 살고 동생은 따로 원룸에서 지내는데 소득이 없다면, 동생이 독립 세대로 인정되지 않을 수 있습니다. 이때는 동생이 부모 세대에 속하는지 등 가족 전체 구성을 다시 따져야 합니다. 집 주인의 주민등록, 소득 자료, 실제 거주지를 함께 확인합니다.

부모님 집에 살면서 내 집을 팔면 거주요건은 어떻게 되나요?

부모님 집에 살면서 내 명의 집을 파는 경우에도 내 집이 취득 당시 조정대상지역에 있었다면 그 집에서 2년 이상 거주해야 비과세를 받을 수 있습니다. 부모님 집에 산 기간은 내 집의 거주기간에 들어가지 않습니다.

위 사례처럼 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주요건 없이 보유기간 2년 이상으로 판단합니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산하므로, 예전에 그 집에 살았던 기간이 있다면 등본으로 확인해 둡니다.

양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이라면 비과세가 되더라도 12억원 초과 부분에는 양도소득세가 과세됩니다. 이 경우에는 비과세 여부와 관계없이 예정신고를 해야 합니다.

부모님 집에 공짜로 살아도 세금 문제는 없나요?

부모님 집에 무상으로 살더라도 집 주인과 함께 사는 주택이라면 무상 사용 이익에 대한 증여세 문제가 생기지 않습니다. 집 주인이 따로 살고 내 세대만 무상으로 사용한다면, 그 이익이 대통령령으로 정한 기준금액 이상일 때 증여세가 문제 될 수 있습니다.

양도소득세 주택 수 판단과 증여세 판단은 별개입니다. 무상 거주가 길어진다면 임대차계약을 맺고 차임을 주고받을지, 증여세 기준에 해당하는지를 함께 검토합니다.

가족 명의 집 거주 중 양도 대응 순서

• 세대 구성 확인 - 양도일 현재 내 세대 구성원과 집 주인 가족의 주소, 생계 형태를 정리합니다.
• 집 주인 독립 세대 자료 확보 - 집 주인의 주민등록표 등본, 소득 자료, 실제 거주지 자료를 모읍니다.
• 내 집 요건 점검 - 내 명의 집의 취득 당시 조정대상지역 여부, 보유기간, 거주기간, 양도가액을 확인합니다.
• 예정신고 결정 - 비과세가 확실하지 않거나 12억원을 넘으면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 기한 안에 신고합니다.
• 해명·불복 대응 - 세무서가 집 주인을 같은 세대로 보아 과세하면 과세전적부심사나 심판청구로 별도 세대 자료를 내고 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집 주인 가족이 별도 세대인지는 생활 형태에 따라 달라지므로 주민등록과 소득·거주 자료를 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 판단과 양도소득세 과세처분 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집 주인 부모님과 같이 살면 어떻게 되나요?
  집 주인인 부모님과 같은 주소에서 생계를 같이 하면 같은 1세대가 되어 부모님 명의 집도 주택 수에 들어갑니다. 다만 60세 이상 부모님을 모시려고 합친 경우에는 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집에 비과세 특례가 있습니다.
• 미혼 동생 명의 집에 살면 어떻게 보나요?
  동생이 다른 곳에서 살더라도 30세 미만이고 독립 생계를 유지할 소득이 없다면 단독 세대로 인정되지 않을 수 있습니다. 이때 동생이 부모 세대에 속하는지 등 가족 전체 구성을 다시 봐야 합니다.
• 부모님 집에 전입신고만 하면 문제가 되나요?
  주민등록은 판단 자료 중 하나입니다. 부모님 집 주소로 전입했더라도 부모님이 다른 곳에서 생계를 따로 한다면 같은 세대로 묶이지 않습니다. 다만 부모님도 그 주소에 전입해 있다면 실제 생활 자료로 별도 생계를 보여 주어야 합니다.
• 부모님 집에 산 기간도 거주기간이 되나요?
  아니요, 거주기간은 비과세를 받으려는 그 주택에 실제로 산 기간입니다. 부모님 집에 산 기간은 내 명의 집의 거주기간에 들어가지 않으므로 조정대상지역에서 산 집이라면 거주요건을 따로 확인합니다.
• 부모님 집에 공짜로 살면 증여세가 나오나요?
  집 주인과 함께 사는 주택은 무상 사용 이익 증여 규정의 적용 대상에서 빠집니다. 집 주인이 따로 살고 우리 세대만 무상으로 쓴다면 그 이익이 대통령령으로 정한 기준금액 이상일 때 증여세를 검토해야 합니다.
• 세무서가 같은 세대로 보면 어떻게 다투나요?
  세무조사 결과 통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를 청구해 집 주인 가족의 실제 거주지와 소득 자료로 별도 세대임을 다툴 수 있습니다. 납부고지 뒤라면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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