부가가치세

분양 광고비·분양대행수수료 부가세를 전부 공제받았다면 토지분이 추징되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

토지와 건물을 함께 분양하는 시행사의 광고비·분양대행수수료 매입세액은 토지(면세)와 건물(과세)에 공통으로 쓰인 것으로 보아 토지 공급가액 비율만큼 공제되지 않습니다. 모델하우스 비용은 건물 관련으로 전액 공제되고, 분양 전 예정 비율로 나눴다면 공급가액이 확정되는 과세기간에 정산해야 합니다.

상가나 업무용 오피스텔을 지어 분양하는 시행사는 토지와 건물을 함께 팝니다. 건물 공급은 과세되지만 토지 공급은 부가가치세가 면제됩니다. 그래서 분양 전체를 위해 쓴 광고비와 분양대행수수료의 매입세액은 토지 몫만큼 공제받을 수 없다는 것이 국세청 입장입니다. 분양이 끝난 뒤 세무조사에서 이 부분이 한꺼번에 추징되는 경우가 많습니다.

이런 상담이 많습니다

상가 건물을 지어 분양한 시행사 G법인은 2025년 분양 광고비와 분양대행수수료로 공급가액 10억원(매입세액 1억원)을 쓰고 전액 공제받아 환급까지 받았습니다. 분양 계약서상 공급가액은 토지 40억원, 건물 60억원이었습니다. 2026. 9. 부가가치세 세무조사에서 광고비와 수수료 매입세액 중 토지 몫은 공제 대상이 아니라는 말을 들은 G법인 대표는 얼마나 추징되는지, 모델하우스 비용도 문제 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양 광고비는 왜 토지 몫이 공제되지 않나요?

토지의 공급은 부가가치세 면제 대상이므로, 토지와 건물을 함께 분양하는 사업자는 과세사업과 면세사업을 겸영하는 셈입니다. 면세사업에 관련된 매입세액은 공제되지 않고, 어느 쪽에 쓰였는지 구분할 수 없는 공통매입세액은 공급가액 비율로 나눕니다.

국세청은 토지를 포함해 오피스텔을 신축·분양하면서 쓴 광고홍보비와 분양대행수수료는 토지와 건물의 분양에 함께 관련된 비용이므로 공통매입세액으로 안분 계산해야 한다고 봅니다. 면세사업에 해당하는 몫은 총공급가액 중 면세공급가액(토지 공급가액)의 비율로 계산합니다.

G법인은 토지 비율이 40%이므로 매입세액 1억원 중 4,000만원을 공제받을 수 없습니다. 반대로 토지 몫 비율이 5% 미만이고 공통매입세액이 500만원 미만이거나, 한 과세기간 공통매입세액이 5만원 미만이면 전액 공제됩니다.

안분 비율의 출발점인 토지·건물 공급가액도 다툼 대상입니다. 계약서의 구분이 불분명하거나, 구분한 가액이 기준시가 등으로 안분한 금액과 30% 이상 차이 나면 세무서는 안분한 금액을 건물 공급가액으로 봅니다. 다른 법령에 따라 가액을 구분한 경우처럼 정해진 예외에 해당하면 계약서 구분이 유지됩니다. 그러면 매입세액 안분 비율도 함께 달라지므로 두 쟁점을 같이 검토해야 합니다.

광고 내용이 상가 내부 시설이나 건물 설계만을 알리는 것이었다는 등 실제로 어느 한쪽에만 쓰였음을 보여 줄 자료가 있으면, 공통매입세액이 아니라 실지귀속에 따라 처리할 여지가 있습니다.

모델하우스 비용은 전액 공제되나요?

국세청은 오피스텔을 신축해 분양·임대하는 사업자가 분양을 위해 모델하우스를 설치한 비용은 건물 관련 매입세액으로 보아 전액 공제한다고 봅니다. 같은 분양 비용이어도 광고비·대행수수료와 결론이 다르므로 항목별로 나눠 봐야 합니다. 다만 이 해석은 분양과 임대를 함께 하는 오피스텔 사업자 사안이어서, 모델하우스를 토지 분양 홍보에도 함께 썼다면 결론이 달라질 수 있습니다.

토지를 사서 조성하는 비용, 건물이 있는 토지를 사서 그 건물을 헐고 토지만 쓰는 경우의 철거 비용처럼 토지 자체의 가치를 높이는 지출은 공통매입세액이 아니라 처음부터 토지 관련 매입세액이어서 전액 공제되지 않습니다.

분양 전이라 공급가액이 없으면 어떻게 나누나요?

광고비는 분양 계약 전에 먼저 나가는 경우가 많습니다. 해당 과세기간에 과세·면세 공급가액이 없거나 한쪽만 있으면 총매입가액 비율, 총예정공급가액 비율, 총예정사용면적 비율 순서로 나눕니다. 건물을 신축해 예정면적을 구분할 수 있으면 예정사용면적 비율을 먼저 씁니다.

이렇게 임시로 나눈 경우에는 공급가액이나 사용면적이 확정되는 과세기간의 확정신고 때 다시 정산해 더 내거나 돌려받습니다. 분양 초기에 예정 비율로 처리했다가 확정 후 정산을 빠뜨리면 그 차액이 추징 대상이 됩니다. 예를 들어 예정 토지 비율 30%로 나눴는데 확정 비율이 40%라면, 매입세액 1억원 기준으로 1,000만원을 확정신고 때 더 내야 합니다. 반대로 확정 비율이 더 낮으면 그만큼 돌려받습니다.

추징되면 가산세는 어떻게 붙나요?

환급을 받았던 경우라면 초과환급신고가산세 10%가 붙고, 납부지연가산세는 환급받은 날의 다음 날부터 하루 10만분의 22로 계산합니다. 납부할 세액이 있었다면 과소신고가산세 10%와 법정납부기한 다음 날부터의 납부지연가산세가 붙습니다. G법인은 4,000만원에 초과환급신고가산세 400만원이 더해집니다. 부정행위가 아닌 한 가산세율은 10%이고, 조사 통지 전에 스스로 수정신고했다면 기간에 따라 감면받을 수 있었습니다. 해명 안내나 조사 통지를 받은 뒤의 수정신고는 이 감면에서 빠집니다.

분양 비용 매입세액 대응 순서

• 비용 항목 분류 - 광고비, 분양대행수수료, 모델하우스, 토지 조성·철거 비용을 계약서와 세금계산서로 나눕니다.
• 안분 비율 확인 - 세무서가 쓴 토지·건물 공급가액 비율이 분양 계약서의 구분 가액과 맞는지 봅니다.
• 정산 여부 점검 - 예정 비율로 나눈 기간이 있다면 확정 과세기간에 정산했는지 확인합니다.
• 과세전적부심사 - 통지를 받은 날부터 30일 안에 실지귀속이 분명한 비용과 비율 계산을 다툽니다.
• 심판청구 - 고지를 받은 날부터 90일 안에 변호사와 불복 실익을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 비용의 실제 용도와 분양 계약의 토지·건물 가액 구분에 따라 공제 범위가 달라집니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「부가가치세법」으로 정리했습니다. 법무법인 윤성은 시행사의 부가가치세 세무조사 대응, 과세전적부심사와 조세심판 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양 광고비 매입세액은 전액 공제되지 않나요?
  국세청은 토지와 건물을 함께 분양하면서 쓴 광고홍보비를 토지·건물 공통매입세액으로 봅니다. 총공급가액 중 토지 공급가액 비율만큼은 면세사업 관련으로 보아 공제되지 않으니 신고 전에 안분해야 합니다.
• 분양대행수수료도 같은가요?
  분양대행수수료도 토지와 건물 분양 전체를 위한 비용이어서 국세청은 광고비와 같이 공통매입세액으로 안분한다고 봅니다. 건물분만 대행한다는 약정처럼 실지귀속이 분명하면 그 귀속에 따릅니다.
• 모델하우스 설치비는 어떻게 되나요?
  국세청은 분양을 위해 설치한 모델하우스 비용을 건물 관련 매입세액으로 보아 전액 공제한다고 봅니다. 광고비와 결론이 다르므로 세금계산서와 비용 계정을 처음부터 따로 관리하는 편이 좋습니다.
• 분양 전에 쓴 광고비는 무슨 비율로 나누나요?
  그 과세기간에 공급가액이 없거나 한쪽만 있으면 총매입가액, 총예정공급가액, 총예정사용면적 비율 순으로 나누고, 공급가액이나 면적이 확정되는 과세기간의 확정신고 때 다시 계산해 정산합니다.
• 토지 비율이 작으면 안분하지 않아도 되나요?
  면세공급가액 비율이 5% 미만이면 공통매입세액을 전액 공제하되 공통매입세액이 500만원 이상이면 제외됩니다. 한 과세기간 공통매입세액이 5만원 미만인 경우에도 전액 공제합니다.
• 환급받은 뒤 추징되면 가산세는 어떻게 되나요?
  초과환급신고가산세 10%가 붙고, 납부지연가산세는 환급받은 날의 다음 날부터 하루 10만분의 22로 계산합니다. 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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