부가가치세

분양가 보장 특약으로 아파트를 다시 사들이면 분양 매출에서 뺄 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 잔금과 소유권 이전을 마쳐 공급이 끝난 주택을 특약에 따라 분양가에 다시 사들여도 그 금액을 처음 분양분 부가가치세 과세표준에서 뺄 수 없습니다. 국세청은 이런 재매입은 환입이 아닌 별도 거래여서 수정세금계산서 발급 사유도 아니라고 회신했습니다. 당초 분양분 신고를 그대로 두고 재매입을 따로 기록하십시오.

시세가 떨어져 분양가에 되사 주었으니 처음 분양 매출을 그만큼 줄여 신고해야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 처음 분양과 재매입은 서로 다른 두 거래로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

M건설은 2023년 지방 도시에서 전용면적 100제곱미터대 아파트를 분양하면서 미분양을 줄이려고 분양가 보장 특약을 붙였습니다. 입주 2년 뒤 시세가 분양가보다 낮으면 수분양자가 요청할 때 회사가 분양가로 다시 사 주는 조건입니다. 2026년 시세가 떨어져 여러 세대가 재매입을 요청했고, 회사는 분양가 6억원에 해당 세대를 사들이게 됐습니다. 회사는 재매입 금액을 처음 분양 매출에서 빼고 수정세금계산서를 발급할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양한 주택을 다시 사들이면 환입으로 보나요?

아니요, 잔금 청산과 소유권 이전등기를 마쳐 공급이 끝난 주택을 수분양자가 2년 넘게 쓰다가 특약에 따라 다시 넘기는 것은 환입으로 보지 않습니다. 환입은 품질 차이 등으로 구매 목적에 맞지 않아 온전히 쓰지 않은 상태로 돌려보내는 경우입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「부가가치세법」은 환입된 재화의 가액을 공급가액에 넣지 않고, 시행령은 처음 공급한 재화가 환입된 경우를 수정세금계산서 발급 사유로 정합니다. 재매입은 이 두 규정 어디에도 해당하지 않습니다.

정상적으로 사용·수익한 뒤 공급자에게 다시 파는 것은 처음 공급의 취소가 아니라 별도의 공급입니다. 그래서 처음 분양분의 과세표준은 그대로 유지됩니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 국민주택규모를 넘는 주택을 분양하면서 입주 2년 뒤 시세가 분양가에 못 미치면 수분양자가 당초 분양가로 재매입을 요구할 수 있는 특약을 붙이고, 잔금 청산과 소유권 이전등기를 마친 뒤 특약대로 재매입하는 경우 수정세금계산서 발급 사유가 아니며 재매입가액을 과세표준에서 뺄 수 없다고 회신했습니다(법규부가2012-421, 2012. 12. 28.).

검토 의견은 잔금 청산, 소유권 이전, 명도가 모두 끝나 공급이 완료된 뒤 수분양자가 2년 이상 정상적으로 쓰다가 약정에 따라 다시 넘긴 것이므로 당초 공급의 취소나 환입이 아닌 별도 거래라고 보았습니다. 회신은 2013년 전부개정 전 시행령 제59조를 근거로 했지만, 현행 시행령 제70조도 환입과 계약 해제를 수정 사유로 같은 구조로 정하고 있습니다.

분양가 보장 특약 대신 할인으로 처리하면 다른가요?

분양가 보장을 재매입 대신 사후 할인이나 차액 정산으로 주면 판단이 달라질 수 있지만, 공급 뒤에 깎아 주는 금액이 모두 공급가액에서 빠지는 것은 아닙니다. 공급할 때 공급조건에 따라 통상의 대가에서 직접 깎아 주는 금액만 공급가액에서 빠집니다.

• 재매입 특약 - 처음 분양 매출은 그대로, 재매입은 별도 거래
• 계약 해제 - 공급 자체가 없던 것이 되면 해제일을 작성일로 수정세금계산서 발급
• 계약 조건 변경에 따른 차감 - 계약의 해지 등으로 공급가액에서 차감되는 금액이 생기면 그 사유가 생긴 날을 작성일로 수정 발급

특약을 어떤 방식으로 설계하느냐에 따라 세무 처리가 달라지므로, 분양계약서의 특약 문구를 정하기 전에 판단해 두는 것이 좋습니다.

재매입한 주택을 다시 팔 때는 어떻게 되나요?

재매입한 주택을 회사가 다시 팔면 그 판매는 새로운 공급으로 다시 과세 여부를 판단합니다. 국민주택규모를 넘는 주택을 사업자로서 판매하면 건물분에는 부가가치세가 과세됩니다.

개인 수분양자에게서 사들일 때는 수분양자가 사업자가 아니어서 회사가 받을 세금계산서와 매입세액이 없습니다. 그래서 재매입과 재판매를 거치면 같은 주택에 대해 회사의 부가가치세 부담이 커질 수 있습니다. 이 점을 분양가 보장 특약의 비용으로 미리 계산해 두어야 합니다.

분양 주택 재매입 부가세 대응 순서

• 특약 구조 확인 - 분양계약서의 재매입 조건, 행사 기간, 가격 기준을 확인합니다.
• 당초 신고 유지 - 처음 분양분 세금계산서와 신고는 그대로 둡니다.
• 재매입 처리 - 재매입을 별도 매입 거래로 기록하고 취득가액과 등기 비용을 정리합니다.
• 재판매 신고 - 다시 팔 때는 건물분과 토지분을 나눠 과세·면세를 신고합니다.
• 잘못 고친 경우 - 이미 음의 수정세금계산서로 매출을 줄였다면 과세표준수정신고서를 내고, 과세되면 90일 이내 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주 전 해제나 잔금 전 환매처럼 공급이 끝나기 전에 특약이 작동하는 경우에는 계약서와 등기 시점을 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양 특약과 수정세금계산서를 둘러싼 부가가치세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주 전에 계약을 해제하면 어떻게 되나요?
  계약의 해제로 재화가 공급되지 않은 경우에는 계약이 해제된 때 그 해제일을 작성일로 적고 음의 표시를 한 수정세금계산서를 발급합니다. 공급이 끝나기 전 해제는 재매입과 다르게 처리됩니다.
• 하자 때문에 바로 돌려받은 경우는요?
  품질 차이 등으로 구매 목적에 맞지 않아 온전히 쓰지 않은 상태로 돌려받으면 환입으로 보아 그 가액을 공급가액에서 빼고 수정세금계산서를 발급할 수 있습니다. 사용 기간과 반환 사유가 판단 자료입니다.
• 분양가 차액을 현금으로 돌려주면 매출에서 빠지나요?
  공급할 때 공급조건에 따라 통상의 대가에서 직접 깎아 주는 금액은 공급가액에서 빠지지만, 공급 뒤 시세 하락을 이유로 주는 돈이 여기에 해당하는지는 특약 문구로 따져야 합니다. 일률적으로 빠진다고 보기 어렵습니다.
• 이미 음의 수정세금계산서를 발급했다면요?
  재매입은 수정 발급 사유가 아니므로 줄인 매출만큼 과소신고가 됩니다. 세무서가 경정해 통지하기 전까지 과세표준수정신고서를 내 바로잡을 수 있습니다. 덜 낸 세액과 가산세를 함께 납부합니다.
• 재매입한 주택을 다시 팔면 부가세가 붙나요?
  국민주택규모를 넘는 주택을 사업자가 판매하면 건물분에는 부가가치세가 과세됩니다. 개인에게서 재매입할 때는 받을 세금계산서가 없어 매입세액도 없으므로 재판매 때 부담을 미리 계산해 둡니다.
• 세무서가 과소신고로 과세하면 다툴 수 있나요?
  납부고지를 받은 날부터 90일 이내에 심판청구를 할 수 있습니다. 다만 국세청은 이런 재매입을 환입이 아닌 별도 거래로 해석하고 있으므로, 다툴 때는 특약이 계약 해제나 공급조건에 따른 할인에 가깝다는 사정을 계약서와 정산 자료로 보여 주어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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