부가가치세

업무시설 오피스텔을 주거용으로 분양하면 국민주택 부가세 면세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

공급 당시 공부상 업무시설인 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하여도 국민주택 부가가치세 면세 대상이 아닙니다. 대법원 2020두40914 판결로 공부상 용도 기준, 가산세 정당한 사유, 분양 첫해 경비율 판단과 불복 기한을 정리했습니다.

아니요, 공급할 때 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔은 전용면적이 85㎡ 이하여도 국민주택 면세 대상이 아닙니다. 대법원은 주거 구조를 갖췄고 실제로 주거용으로 쓰이더라도 결론이 달라지지 않는다고 보았습니다. 수분양자들의 전입 자료를 모아 면세를 다시 주장하는 데 힘을 쏟을 필요는 크지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 주택신축판매업으로 사업자등록을 하고, 아파트 12세대와 오피스텔 6세대가 섞인 주상복합 건물을 지어 2025년에 모두 분양했습니다. 오피스텔도 전용면적이 60㎡ 안팎이고 주방과 욕실을 갖춰 실제로 가족이 살고 있어, A씨는 오피스텔 분양분까지 국민주택 면세로 신고했습니다. 2026. 8. 세무조사 결과 오피스텔 분양분 부가가치세 1억 2천만원과 가산세를 고지하겠다는 통지를 받았습니다. A씨는 실제로 주거용인데도 세금을 내야 하는지, 가산세만이라도 줄일 수 없는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 주거용 오피스텔 분양을 어떻게 판단했나요?

면세 대상이 아니라고 보고 사업자의 상고를 기각했습니다. 원고들은 주택신축판매업자로서 공동주택과 오피스텔이 함께 있는 주상복합 건물 두 동을 지어 분양했습니다. 오피스텔 19세대는 공부상 업무시설이었는데, 원고들은 이를 국민주택으로 보아 면세 신고를 했고 세무서는 부가가치세를 경정·고지했습니다.

대법원은 “특별한 사정이 없는 한 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔은 그 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부와 관계없이 이 사건 면세조항의 ‘국민주택’에 해당한다고 볼 수 없다.”라고 판시했습니다. 면세 여부는 원칙적으로 공급 당시의 공부상 용도로 판단하고, 나중에 실제로 주거 용도로 쓰이더라도 달리 볼 수 없다고 했습니다.

면적이 작고 실제로 주거용이면 왜 달라지지 않나요?

면세조항이 「주택」만 정하고 오피스텔을 넣지 않았기 때문입니다. 주택법은 오피스텔을 주택이 아닌 준주택으로 따로 분류하고, 건축법 시행령도 오피스텔을 업무시설로 정합니다. 반면 조세특례제한법의 월세 세액공제나 소형주택 임대 감면 조항은 주거용 오피스텔을 주택에 넣는다고 명시합니다. 대법원은 이 차이를 들어, 명시가 없는 국민주택 면세조항에는 오피스텔이 들어가지 않는다고 보았습니다.

현행 법령에서도 같습니다. 현행 시행령은 면세되는 국민주택을 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택으로 정하고 있습니다. 오피스텔을 주거용으로 분양하는 경우의 일반 기준은 「85제곱미터 이하 오피스텔을 주거용으로만 분양해도 부가세를 내야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

면세로 신고했다면 가산세는 피할 수 있나요?

이 사건에서는 정당한 사유가 인정되지 않았습니다. 원심은 주거용 오피스텔 공급이 면세 대상인지에 관해 세법 해석상 견해가 나뉘어 있었다고 보기 어렵다고 판단했고, 대법원도 이를 유지했습니다. 가산세는 의무를 이행하지 않은 데 정당한 사유가 있을 때만 면제됩니다. 법령을 잘못 알았다는 사정만으로는 부족하고, 과세관청의 공적 견해 표명처럼 납세자를 탓하기 어려운 사정이 필요합니다.

다만 과세예고통지 전에 수정신고를 하면 과소신고가산세 일부를 감면받을 수 있습니다. 경정할 것을 미리 알고 제출한 경우는 감면에서 빠지므로 시점을 따져야 합니다. 과세관청이 서면으로 면세라고 안내한 자료가 있다면 그 문서를 먼저 확보해 두십시오.

분양 첫해 종합소득세는 단순경비율로 신고할 수 있나요?

분양수입이 큰 첫해에는 어렵습니다. 이 사건 원고들은 직전 연도 수입금액이 기준에 못 미친다며 단순경비율로 추계 신고했습니다. 원심은 주택신축판매업의 사업 개시일을 주택 분양을 시작한 때로 보고, 분양수입이 생긴 해에 신규로 사업을 개시한 것으로 보았습니다. 그해 수입금액이 신규 사업자 기준금액을 넘었으므로 기준경비율을 적용해야 한다는 것이고, 대법원은 이 판단에 잘못이 없다고 했습니다.

현행 시행령도 신규 사업자는 해당 과세기간 수입금액이 기준에 미달할 때만 단순경비율 적용대상자로 정합니다. 장부를 갖춰 실제 비용을 신고하는 편이 대개 유리합니다.

오피스텔 분양 부가가치세 대응 순서

• 공부상 용도 확인 - 분양 당시 건축물대장과 사용승인서에 업무시설로 올라 있는지 봅니다.
• 세대별 구분 - 공동주택 세대와 오피스텔 세대의 분양가와 공급 시기를 나눕니다.
• 매입세액 정리 - 오피스텔 과세분에 대응하는 건축비 매입세액 공제 여부를 함께 검토합니다.
• 가산세 감면 검토 - 수정신고 시점과 과세관청 안내 내역을 모아 감면 여지를 확인합니다.
• 불복 기한 관리 - 과세예고통지는 30일, 고지는 90일 안에 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양 당시 건축물의 공부상 용도와 신고 경위, 과세관청의 사전 안내 여부에 따라 부담할 세액과 가산세가 달라집니다. 법무법인 윤성은 분양 사업자의 부가가치세·종합소득세 세무조사 대응과 조세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주상복합 건물의 아파트 세대도 부가세를 내야 하나요?
  아닙니다. 공부상 공동주택이고 전용면적이 국민주택규모 이하인 세대의 공급은 면세됩니다. 같은 건물이라도 업무시설인 오피스텔 세대만 과세되므로 세대별로 나누어 신고합니다.
• 분양 전에 오피스텔을 주택으로 용도변경하면 면세되나요?
  공급 당시 공부상 용도가 주택이고 국민주택규모 이하라면 면세 대상으로 볼 여지가 있습니다. 판례는 공급 당시 공부상 용도를 기준으로 하므로 용도변경이 공급 전에 마쳐졌는지가 중요합니다.
• 오피스텔 분양이 과세되면 건축비 매입세액은 공제되나요?
  과세 공급에 대응하는 매입세액은 공제 대상이 될 수 있습니다. 공동주택과 함께 지은 경우 공통매입세액을 면세·과세 비율로 나누어 계산하므로 안분 자료를 준비합니다.
• 85㎡ 이하 오피스텔이면 국민주택 규모라고 볼 수 있지 않나요?
  규모만으로는 부족합니다. 면세 대상은 주택법상 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택이어서, 업무시설인 오피스텔은 면적과 관계없이 면세되지 않습니다.
• 세무조사 중에 수정신고를 하면 가산세가 줄어드나요?
  법정신고기한 후 2년 안에 수정신고하면 기간에 따라 과소신고가산세가 감면됩니다. 다만 경정할 것을 미리 알고 제출한 경우는 감면되지 않아 조사 진행 정도를 따져야 합니다.
• 과세예고통지를 받았는데 언제까지 다퉈야 하나요?
  통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 고지된 뒤에는 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심사청구나 심판청구를 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 85제곱미터 이하 오피스텔을 주거용으로만 분양해도 부가세를 내야 하나요?
• 기존 사업자가 주택신축판매업을 추가하면 단순경비율을 받을 수 있나요?
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