양도소득세

청약 당첨 후 계약 전에 집을 팔면 분양권도 주택 수에 들어가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 분양권은 청약 당첨일이 아니라 분양계약일부터 주택 수에 들어가므로 계약 전에 판 집은 분양권 때문에 중과세되지 않습니다. 올해 3월 선고된 대법원 2024두54560 판결은 분양권이 공급계약으로 얻는 지위라는 소득세법 정의를 근거로 이렇게 판단했습니다. 지금은 청약 당첨일, 분양계약일, 종전 주택 양도일을 날짜순으로 적어 두십시오.

청약 당첨 문자를 받은 날부터 분양권을 가진 것으로 계산해 스스로 중과세율을 적용할 필요는 없습니다. 분양권은 분양계약서에 도장을 찍은 날부터 셉니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 수도권 아파트를 산 뒤 2025년 4월 이사할 집을 한 채 더 샀습니다. 2026년 5월 말 신축 아파트 청약에 당첨됐고, 분양계약을 하기 사흘 전인 6월 초 처음 산 아파트를 7억원에 팔았습니다. 세무대리인은 청약 당첨일부터 분양권을 가진 것으로 보아 2주택과 1분양권, 합계 3개라며 중과세율로 양도소득세 1억원가량을 신고·납부했습니다. A씨는 분양계약 전에 판 것이니 중과세율 대상이 아니라며 경정청구를 고민하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양권은 청약 당첨일과 분양계약일 중 언제부터 주택 수에 들어가나요?

분양계약일부터 들어갑니다. 대법원 2026. 3. 12. 선고 2024두54560 판결은 조정대상지역 주택을 팔 때 주택과 분양권을 합한 수가 3 이상인지 따지면서, 분양권은 청약당첨일이 아니라 분양계약일부터 보유한 것으로 보아야 한다고 판단했습니다.

이유는 소득세법의 분양권 정의에 있습니다. 법은 분양권을 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위라고 정합니다. 청약에 당첨돼도 계약기간을 놓치거나 스스로 계약을 포기하면 그 지위는 생기지 않습니다. 당첨은 분양계약을 맺을 수 있는 자격을 준 것에 그친다는 것이 법원의 판단입니다.

법원은 취득세 중과 판단에서 분양사업자에게서 받은 분양권은 분양계약일을 기준으로 주택 수를 센다는 지방세법 시행령 규정도 같은 방향의 근거로 들었습니다. 같은 세대의 주택 수로 중과를 정하는 구조가 같다는 이유입니다.

국세청 기본통칙이 당첨일을 기준으로 하는데도 다툴 수 있나요?

다툴 수 있습니다. 세무서는 분양권 취득시기를 당첨일로 적은 소득세법 기본통칙을 근거로 경정청구를 거부했지만, 대법원은 기본통칙이 과세관청 내부의 해석기준일 뿐 법원이나 국민을 구속하는 법규가 아니라고 보았습니다. 그래서 통칙만으로는 과세의 근거가 될 수 없습니다.

이 사건은 2021. 9. 24. 청약 당첨, 2021. 9. 30. 종전 주택 양도, 2021. 10. 1. 분양계약 순서였습니다. 세무서는 당첨일 기준으로 1세대 3주택(2주택과 1분양권) 중과를 유지했고, 법원은 계약일 기준으로 양도 당시 분양권이 없었다고 보아 거부처분을 취소했습니다. 대법원은 세무서의 상고를 기각했습니다.

2026. 5. 10. 이후 집을 팔면 중과세가 다시 문제 되나요?

다시 문제가 됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「소득세법」은 조정대상지역 주택을 팔 때 1세대가 가진 주택과 조합원입주권·분양권 수의 합이 3 이상이면 기본세율에 100분의 30을 더한 세율을 적용하도록 정합니다.

보유기간이 2년 이상인 주택은 시행령으로 한동안 중과에서 빠졌지만, 그 한시 규정은 2026년 5월 9일까지 양도한 주택과 그날까지 매매계약 또는 토지거래허가 신청을 마친 일부 주택에만 적용됩니다. 그 뒤 계약해 파는 집은 분양권을 언제부터 셀지가 다시 세액을 가릅니다.

판결은 2021년 당시 소득세법 제104조 제7항 제4호를 해석했고, 현행 조문도 문언이 같습니다. 분양권 정의 조항도 그대로이므로 같은 기준이 적용될 가능성이 큽니다.

이미 중과세율로 냈다면 어떻게 돌려받나요?

경정청구로 돌려받습니다. 법정신고기한까지 신고한 사람은 신고기한이 지난 뒤 5년 안에 관할 세무서에 과세표준과 세액의 경정을 청구할 수 있습니다. 이 사건 원고도 신고·납부 뒤 석 달 만에 경정청구를 했습니다.

세무서가 거부하면 거부 통지를 받은 날부터 90일 안에 심사청구나 심판청구를 해야 하고, 그 결정을 거쳐 거부처분 취소소송을 냅니다. 1세대 1주택이나 일시적 2주택 비과세 요건까지 함께 갖췄다면 중과세 취소를 넘어 납부세액 전부의 환급을 구할 수도 있습니다.

분양권 주택 수 다툼 대응 순서

• 날짜 확인 - 청약 당첨일, 분양계약일, 종전 주택 매매계약일과 잔금일을 한 줄로 적습니다. 양도일이 분양계약일보다 앞서면 이 판결이 바로 쓰입니다.
• 계약서 확보 - 분양계약서와 입주자모집공고문을 모읍니다. 계약 체결 기간과 미계약 세대 처리 조항이 당첨만으로 지위가 생기지 않는다는 근거가 됩니다.
• 세액 비교 - 중과세율 세액과 일반세율 세액, 비과세 해당 시 세액을 나란히 계산합니다. 차액이 경정청구의 범위가 됩니다.
• 경정청구 - 신고기한이 지난 뒤 5년 안에 관할 세무서에 냅니다. 청구서에 이 판결의 사건번호와 날짜를 적습니다.
• 불복 - 거부 통지를 받으면 90일 안에 심사청구나 심판청구를 하고, 결정 뒤 거부처분 취소소송으로 갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권을 다른 사람에게서 사들였거나 조합원입주권이 섞여 있다면 계약서와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 경정청구 거부처분과 부과처분에 대한 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 청약 당첨만 된 상태에서 집을 팔면 분양권이 있는 건가요?
  중과세 주택 수를 셀 때는 아닙니다. 대법원 2026. 3. 12. 선고 2024두54560 판결은 분양권을 분양계약일부터 보유한 것으로 보았습니다. 청약에 당첨돼도 계약기간을 지키지 않거나 계약을 포기하면 공급받는 자의 지위가 생기지 않기 때문입니다. 계약 전날 집을 팔았다면 그 분양권은 양도 당시 주택 수에 들어가지 않습니다.
• 분양권을 남에게서 사들인 경우에도 계약일 기준인가요?
  이 판결은 분양사업자에게서 청약으로 직접 받은 분양권을 다뤘습니다. 소득세법 제88조 제10호는 분양권에 매매나 증여로 취득한 지위도 포함한다고 정하므로, 사들인 분양권은 그 매매계약과 대금 청산 시점을 따로 확인해야 합니다. 판결이 이 경우까지 판단하지는 않았으므로 계약서를 보고 취득시기를 따져야 합니다.
• 국세청 기본통칙에 당첨일이라고 되어 있으면 어떻게 되나요?
  통칙만으로는 과세 근거가 되지 않습니다. 대법원은 국세청 기본통칙이 과세관청 내부의 해석·집행기준을 정한 행정규칙에 불과해 법원이나 국민을 구속하지 않는다고 보았습니다. 세무서가 통칙을 근거로 경정청구를 거부하면 소득세법의 분양권 정의와 이 판결을 들어 다툴 수 있습니다.
• 중과세율은 지금 얼마나 더 붙나요?
  조정대상지역 주택을 팔 때 주택과 조합원입주권·분양권 수의 합이 3 이상이면 기본세율에 100분의 30을 더합니다. 주택 1채와 분양권 1개면 100분의 20을 더합니다. 보유기간 2년 이상 주택을 중과에서 빼 주던 한시 규정은 2026년 5월 9일까지 양도분 등에만 적용되므로, 그 뒤 양도분은 주택 수를 다시 따져야 합니다.
• 경정청구는 언제까지 할 수 있나요?
  법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 할 수 있습니다. 국세기본법 제45조의2 제1항은 과세표준신고서를 기한 안에 낸 사람에게 이 기간을 줍니다. 양도소득세는 예정신고나 확정신고 기한을 기준으로 계산하므로, 신고서 접수일과 기한을 먼저 확인하십시오. 세무서가 결정·경정으로 세액을 늘린 경우에는 처분을 안 날부터 3개월 안이라는 기한도 있습니다.
• 경정청구를 거부당하면 다음 절차는 무엇인가요?
  거부 통지를 받은 날부터 90일 안에 국세청 심사청구나 조세심판원 심판청구를 합니다. 그 결정을 받은 뒤 행정법원에 거부처분 취소소송을 냅니다. 이 사건 원고도 경정청구 거부처분 취소소송을 거쳐 대법원에서 상고기각 판결을 받았습니다. 90일을 넘기면 다툴 길이 막히므로 통지서 수령일을 기록해 두십시오.
• 1세대 1주택 비과세 판단에도 계약일 기준이 쓰이나요?
  판결이 직접 다룬 것은 중과세율 조항입니다. 다만 1세대가 주택과 분양권을 함께 보유하다 주택을 파는 경우 비과세를 배제하는 소득세법 제89조 제2항도 같은 분양권 정의를 쓰므로, 같은 기준을 주장할 여지가 큽니다. 이 사건 원고도 계약일 기준이면 일시적 2주택 비과세 대상이라며 전액 환급을 청구했습니다.

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