양도소득세

직장 근처 같은 시에 집 두 채를 샀다면 2주택 중과 예외가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

같은 시·군 안에서 집 두 채를 사 2주택이 되었다면 근무상 형편 때문이었어도 양도세 중과 예외가 아닙니다. 대법원 2026두30895 판결의 기준과 근무상 형편 예외의 요건, 중과 시 장기보유특별공제 배제, 2026. 5. 9. 이후 양도 대응을 정리했습니다.

아니요, 같은 시·군 안에서 집 두 채를 사서 2주택이 되었다면 근무상 형편 때문이었어도 중과 예외가 되지 않습니다. 대법원은 이 예외가 기존 집이 있는 상태에서 다른 시·군으로 주거를 옮기려고 새 집을 산 경우만을 뜻한다고 보았습니다. 직장 발령 사실을 증명하는 것만으로는 부족하고, 두 집이 어느 시·군에 있었는지를 먼저 보아야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021. 3. 다른 도시로 발령을 받아 새 직장이 있는 시에서 아파트 한 채와 상가주택 한 채를 함께 샀습니다. 원래 살던 집은 이미 팔았고, 아파트에서 가족과 살면서 상가주택은 세를 놓았습니다. 2026. 7. A씨가 상가주택을 팔려고 하자 세무사는 조정대상지역 2주택이라 중과세율이 적용될 수 있다고 했습니다. A씨는 두 채 모두 발령 때문에 산 집인데도 중과되는지, 장기보유특별공제는 받을 수 있는지, 아파트를 먼저 파는 편이 나은지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 근무상 형편 예외를 어떻게 판단했나요?

같은 시에 있는 두 주택을 산 경우는 예외가 아니라고 보고 상고를 기각했습니다. 원고는 직장 소재지인 안산시에서 제1·제2 부동산을 함께 취득했고, 제1 부동산의 주택 부분을 판 뒤 중과세율이 잘못 적용되었다며 경정청구를 했습니다. 원심은 주거를 옮기려고 제1 부동산을 사는 것 외에 제2 부동산까지 한꺼번에 사서 2주택이 될 필요는 없었다고 보았습니다. 대법원은 시행령 제3호의 경우를 “기존 주택이 소재한 시ㆍ군과 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 새로운 주택을 추가로 취득함으로써 1세대 2주택이 된 경우를 의미한다고 보아야 한다”고 했습니다. 같은 시·군의 두 주택 중 하나를 판 경우는 취득이 부득이한 사유 때문이었어도 예외가 아니라고 했습니다. 원고가 든 2014년 판결은 사안이 달라 원용하기 적절하지 않다고 했습니다.

근무상 형편 예외는 어떤 요건을 모두 갖춰야 하나요?

다른 시·군으로의 이전, 부득이한 사유, 새 집의 위치와 가격, 거주와 양도 시기를 모두 갖춰야 합니다. 세대원 일부가 고등학교 이상 취학, 직장 변경이나 전근, 1년 이상 치료·요양, 학교폭력 전학 같은 사유로 다른 시·군으로 옮겨야 합니다. 새로 산 집은 학교·직장·요양 장소와 같은 시·군에 있고 취득 당시 기준시가가 3억 원 이하여야 합니다. 그 집에서 1년 이상 살아야 하고, 사유가 해소된 날부터 3년이 지나기 전에 팔아야 합니다. 사유는 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등으로 증명합니다. 판결이 적용한 구 시행령·시행규칙 조항은 현행 제167조의10 제1항 제3호, 시행규칙 제83조와 같은 내용입니다.

중과 대상이 되면 세금은 얼마나 달라지나요?

기본세율에 20%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 조정대상지역의 1세대 2주택에 해당하는 주택을 팔면 제55조 제1항의 기본세율에 100분의 20을 더한 세율이 적용됩니다. 중과 대상 주택은 보유기간이 3년 이상이어도 장기보유특별공제 대상에서 빠집니다. 이 사건에서도 원심은 두 부동산의 주택 부분 양도 전부에 장기보유특별공제율을 적용하지 않았고, 대법원은 이 판단을 유지했습니다. 2년 이상 보유 주택의 중과를 잠시 빼 주던 규정은 2026. 5. 9.까지 양도분 등에만 적용되므로, 그 뒤 양도는 예외 요건을 따로 갖춰야 합니다. 한시 배제의 경과 규정은 「다주택자 양도세 중과 한시 배제는 언제까지 적용되고 지금 팔면 어떻게 되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

이 예외에 해당하지 않으면 다른 길은 없나요?

시행령의 다른 제외 사유에 해당하는지 함께 보아야 합니다. 수도권·광역시·특별자치시 밖의 주택으로 양도 당시 기준시가가 3억 원 이하인 주택은 중과에서 빠지고 주택 수에도 넣지 않습니다. 양도 당시 기준시가 1억 원 이하인 주택도 정비구역 안의 주택이 아니면 중과에서 빠집니다. 소유권 소송이 진행 중이거나 그 판결로 취득한 주택, 이런 제외 주택을 빼면 1주택만 남는 경우의 그 주택도 제외 사유입니다. 어떤 집을 먼저 파느냐에 따라 제외 사유 적용이 달라질 수 있으므로 양도 순서를 정하기 전에 두 집을 모두 대조하는 것이 좋습니다.

주택 취득 경위로 다투는 대응 순서

• 두 집의 위치 확인 - 기존 주택과 새 주택이 각각 어느 시·군에 있었는지, 취득 순서는 어땠는지 정리합니다.
• 사유 증빙 확보 - 발령장, 재직증명서, 재학증명서 등 부득이한 사유와 시기를 보여 주는 서류를 모읍니다.
• 가격·거주 요건 대조 - 취득 당시 기준시가 3억 원 이하, 1년 이상 거주, 사유 해소 뒤 3년 이내 양도를 확인합니다.
• 다른 예외 검토 - 지방 저가주택, 소송 취득 주택 등 시행령의 다른 제외 사유도 함께 봅니다.
• 경정청구·불복 - 이미 중과로 신고했다면 경정청구를 검토하고, 거부되면 90일 안에 불복합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 기존 주택과 새 주택이 서로 다른 시·군에 있었는지, 새 주택의 취득 당시 기준시가와 거주 기간에 따라 중과 여부와 장기보유특별공제가 달라집니다. 법무법인 윤성은 다주택 양도소득세 중과 판단과 경정청구, 조세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근무상 형편으로 산 집을 먼저 팔아야 하나요, 원래 집을 먼저 팔아야 하나요?
  예외 조항이 중과에서 빼 주는 것은 다른 시·군으로 옮기려고 새로 산 '해당 주택'입니다. 원래 살던 집을 팔 때는 이 예외가 아니라 다른 제외 사유나 비과세 특례를 따로 따져야 합니다.
• 같은 광역시 안에서 구만 옮긴 경우도 다른 시로 이전한 것인가요?
  원칙적으로 같은 시 안의 이동은 다른 시·군으로의 이전이 아닙니다. 다만 광역시 안에서 구 지역과 읍·면 지역 사이를 옮기는 경우 등은 시행규칙이 이전으로 봅니다.
• 배우자만 직장 때문에 옮긴 경우에도 예외가 되나요?
  세대원 중 일부가 부득이한 사유로 옮긴 경우도 해당할 수 있습니다. 그 세대원의 재직증명서 등으로 사유를 증명하고 새 집에서 1년 이상 거주했는지를 확인해야 합니다.
• 조정대상지역이 아닌 곳의 집을 팔면 중과되나요?
  1세대 2주택 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 적용됩니다. 양도 당시 그 주택이 조정대상지역에 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
• 이미 중과세율로 신고·납부했다면 돌려받을 수 있나요?
  예외 요건을 갖추었는데 중과로 신고했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 거부되면 통지받은 날부터 90일 안에 심사청구나 심판청구를 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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