양도소득세

조정대상지역에서 분양전환받은 임대아파트, 다시 2년 살아야 비과세인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

원칙적으로 그렇습니다. 분양전환으로 취득한 날 조정대상지역이었다면 분양전환 뒤 2년 이상 거주해야 1세대1주택 비과세를 받지만, 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년 이상 살았거나 지정 공고 전에 분양전환 매매계약을 맺고 계약금을 냈다면(당시 무주택) 거주요건이 붙지 않습니다. 지금은 최초 임차일부터의 전입 기록과 분양전환 매매계약일을 먼저 확인하십시오.

임대로 살던 기간이 길다면 분양전환 뒤 2년을 새로 살아야 한다고 단정할 필요는 없습니다. 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년 이상 살았다면 분양전환 뒤 보유기간과 거주기간을 따지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨 가족은 2021년 봄부터 공공건설임대주택에 임차인으로 살다가, 그 지역이 조정대상지역으로 지정된 뒤인 2024년 가을 분양전환을 받았습니다. 2026년 가을 직장 문제로 이 집을 팔려는데 분양전환일부터는 2년이 지났지만 그 사이 1년 가까이 다른 곳에 전세를 살았습니다. 분양전환 뒤 2년을 다시 살아야 비과세가 되는지, 임대로 살던 기간은 인정되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양전환 뒤에도 2년 살아야 비과세가 되나요?

원칙적으로는 그렇습니다. 분양전환으로 주택을 취득한 날 그 지역이 조정대상지역이라면 취득 당시 조정대상지역 주택이 되므로, 분양전환 뒤 2년 이상 보유하고 그 보유기간 중 2년 이상 거주해야 1세대1주택 비과세를 받습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항은 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택에 보유기간 중 거주기간 2년 이상을 요구합니다. 임차인으로 살던 기간은 주택을 소유하기 전이므로 이 보유기간이나 그 안의 거주기간에 들어가지 않습니다.

분양전환일에 조정대상지역이 아니었다면 거주요건 없이 2년 보유만 따집니다. 반대로 분양전환 뒤 지정이 해제되었더라도 취득 당시가 기준이므로 거주요건은 그대로 남습니다. 그래서 분양전환 잔금일과 소유권이전등기일을 먼저 확정해야 합니다.

임대로 5년 이상 살았다면 어떻게 되나요?

민간건설임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 취득해 양도하는 경우로서 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 거주한 기간이 5년 이상이면 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 분양전환 뒤 2년을 새로 살지 않아도 1세대1주택이면 비과세 대상이 됩니다.

세대 전원이 거주해야 하지만, 취학(초등학교·중학교 제외), 근무상 형편, 1년 이상 치료가 필요한 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 다른 시·군으로 옮겨 살지 못한 경우는 거주한 것으로 봅니다. 5년은 임대차계약서상 임차일과 주민등록 전입일, 양도일을 맞춰 계산합니다.

사례처럼 중간에 세대 전체가 다른 곳에 살았다면 그 기간은 빠집니다. 임차일부터 양도일까지 실제 거주한 기간을 더해 5년이 되는지 다시 계산해 보고, 모자라면 양도 시기를 늦추는 방안을 검토합니다.

분양전환 계약을 지정 전에 맺었다면요?

조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 낸 사실이 증빙서류로 확인되고, 계약금 지급일 현재 세대가 무주택이었다면 거주요건이 붙지 않습니다. 2017. 8. 2. 이전에 같은 방식으로 계약한 주택도 개정 전 규정을 적용받아 거주요건이 없습니다.

임대차계약을 맺을 때 분양전환에 관한 매매예약을 함께 했다면, 매매의 효력은 임차인이 예약완결권을 행사한 때 생깁니다. 그래서 거주요건 예외의 「매매계약 체결일」도 최초 임대차계약일보다는 예약완결권 행사로 매매가 성립한 날과 그때의 계약금 지급일로 볼 가능성이 큽니다.

이 부분을 직접 정한 세법 조문은 없어서 분양전환 방식이나 계약서 문구가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다. 분양전환 통지서, 분양전환 매매계약서, 계약금 납부 영수증을 함께 확인합니다.

분양전환주택 거주요건 대응 순서

• 취득일 확인 - 분양전환 잔금일과 소유권이전등기일을 확인하고, 그날 조정대상지역이었는지 공고로 대조합니다.
• 5년 거주 계산 - 최초 임차일부터 예정 양도일까지 세대 전원의 전입·전출 기록을 모아 5년이 되는지 셉니다.
• 계약일 예외 검토 - 분양전환 매매계약일과 계약금 지급일이 지정 공고일 이전인지, 그날 세대가 무주택이었는지 확인합니다.
• 신고 - 과세되는 부분이 있으면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 2개월 안에 예정신고하고 거주 증빙을 보관합니다.
• 고지 후 대응 - 거주요건 미충족으로 고지를 받았다면 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토하고, 신고 뒤 잘못을 발견했다면 5년 안에 경정청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양전환 방식(매매예약 여부)이나 세대원 일부의 미거주 사유에 따라 결론이 달라지므로 계약서와 주민등록 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 부인 처분에 대한 불복과 경정청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대로 산 기간도 2년 거주기간에 들어가나요?
  일반 거주요건에는 들어가지 않습니다. 2년 거주는 소유한 뒤의 보유기간 중 거주기간을 말하기 때문입니다. 다만 건설임대주택 등은 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년 이상 거주했다면 보유·거주기간 제한 없이 비과세를 받을 수 있습니다.
• 분양전환 뒤 바로 팔아도 비과세되나요?
  임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년 이상 거주했고 양도일 현재 1세대1주택이라면 보유기간 2년을 채우지 않아도 비과세 대상이 됩니다. 5년이 안 되면 분양전환 뒤 2년 보유와 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주를 채워야 합니다.
• 민간임대주택을 분양받은 경우에도 같나요?
  「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이라면 같은 5년 거주 예외가 적용됩니다. 민간매입임대주택은 조문에 들어 있지 않으므로 일반 요건으로 판단합니다. 임대주택의 유형은 입주자모집공고와 임대차계약서로 확인합니다.
• 자녀가 대학 때문에 따로 살았는데 5년 거주가 되나요?
  고등학교·대학교 취학, 근무상 형편, 1년 이상의 질병 요양 등으로 세대원 일부가 다른 시·군으로 옮긴 경우에는 나머지 세대원이 거주했다면 세대 전원이 거주한 것으로 봅니다. 재학증명서 등 사유를 증명할 서류를 갖춰 둡니다.
• 매매예약을 2016년에 했는데 2017년 8월 2일 이전 계약인가요?
  매매예약은 예약완결권을 행사한 때 매매의 효력이 생기므로, 거주요건 예외는 예약완결권 행사로 성립한 매매계약일과 그 계약금 지급일을 기준으로 봅니다. 최초 임대차계약 때 예약을 했다는 사정만으로 그날 계약한 것으로 보지는 않습니다.
• 분양전환 계약 당시 다른 집이 있었다면요?
  공고일 이전 계약 예외는 계약금 지급일 현재 세대가 주택을 보유하지 않은 경우에만 적용됩니다. 그날 다른 주택이 있었다면 이 예외는 적용되지 않으므로, 5년 거주 예외나 분양전환 뒤 2년 거주로 요건을 맞춰야 합니다.
• 거주요건 때문에 세금이 고지되면 어떻게 하나요?
  납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 임차일부터의 거주 기록이나 계약일 증빙처럼 예외 요건을 뒷받침하는 자료를 정리해 내는 것이 중심입니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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