양도소득세

분양권 때 전근이 났는데 입주 후 1년만 살고 팔아도 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 분양권 상태에서 전근이 났더라도 완공된 집에 세대전원이 전입해 1년 이상 살다가 직장이 있는 다른 시·군으로 옮기면서 팔면 보유·거주 2년 없이 1세대 1주택 비과세를 검토할 수 있습니다. 국세청은 2023년 3월 29일 회신에서 부득이한 사유가 주택 취득 전에 생겼어도 시행령 제154조 제1항 제3호를 적용한다고 보았습니다. 지금은 전근 발령장과 세대원 전원의 주민등록 초본으로 거주 1년과 다른 시로의 이전을 증명할 수 있는지부터 확인하십시오.

전근 발령이 분양권 상태에서 났다고 해서 입주 뒤 2년을 채우려고 양도를 미룰 필요는 없습니다. 세대전원이 입주해 1년 이상 산 사실과 다른 시로 옮긴 사실이 서류로 남으면 보유·거주기간 제한 없이 비과세를 검토할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 11월 지방 광역시의 아파트 분양권을 샀습니다. 입주를 기다리던 2025년 11월 서울 본사로 전근 발령이 났고, 2026년 1월 아파트가 완공돼 잔금을 치렀습니다. A씨는 서울에서 혼자 숙소 생활을 하고, 배우자와 자녀 둘은 새 아파트에 전입해 살고 있습니다. 가족 전부 2027년 2월 서울로 옮기면서 아파트를 팔 계획인데, 분양권 때 생긴 전근을 이유로 1년만 살고 팔아도 비과세가 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 분양권 단계에서 생긴 전근 사유를 어떻게 해석했나요?

네, 분양권을 가진 상태에서 전근이 났더라도 완공된 아파트에 세대전원이 전입해 1년 이상 살다가 직장이 있는 다른 시로 옮기면서 팔면 부득이한 사유에 따른 양도로 보아 보유·거주기간 제한을 받지 않는다고 회신했습니다. 국세청 서면-2022-법규재산-3885(2023. 3. 29.)는 2018년 11월 부산 아파트 분양권을 산 사람이 2021년 11월 서울로 전근되고, 2022년 1월 아파트를 취득한 뒤 본인을 뺀 배우자와 자녀가 살다가 1년 이상 거주 후 세대전원이 서울 직장 근처로 옮기며 팔 예정인 사안이었습니다. 질의자는 전근 사유가 주택을 취득하기 전에 생겼으므로 시행령 제154조 제1항 제3호를 쓸 수 없는지 걱정했지만, 국세청은 시행규칙 제71조 제3항이 정한 근무상 형편에 해당하고, 준공 후 세대전원이 전입해 1년 이상 거주한 집을 양도하고 직장 소재지의 다른 시로 옮긴 경우라면 사유 발생 시점이 분양권 단계여도 같은 호를 적용한다고 보았습니다. 조문이 부득이한 사유의 발생 시점을 취득 뒤로 한정하지 않고, 1년 이상 거주한 주택을 그 사유로 양도하는지만 묻기 때문입니다. 이 회신은 질의자를 뺀 나머지 세대원 전원이 1년 이상 거주한 뒤 세대전원이 이전한다는 사실관계를 전제로 한 것이므로, 일부 세대원이 새 아파트에 아예 전입하지 않았거나 같은 시 안에서 옮기는 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

부득이한 사유로 1년만 살고 팔 때 요건은 무엇인가요?

2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제3호는 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하면 보유기간 2년과 거주기간 2년의 제한을 받지 않는다고 정합니다. 사유의 내용은 시행규칙 제71조 제3항이 정하는데, 세대전원이 다음 사유로 다른 시·군으로 주거를 옮기는 경우여야 합니다.

• 취학 - 초등학교와 중학교를 뺀 학교, 대학교 등 고등교육법상 학교에 들어가는 경우.
• 근무상의 형편 - 직장의 변경이나 전근. 회신 사안처럼 다른 시의 본사로 발령이 난 경우가 여기에 듭니다.
• 질병의 요양 - 1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병의 치료.
• 학교폭력 전학 - 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정한 경우.
• 다른 시·군 - 특별시, 광역시, 특별자치시, 행정시를 포함한 시 또는 군의 경계를 넘어야 합니다. 광역시 안의 구 지역과 읍·면 지역 사이, 도농복합시 안의 동 지역과 읍·면 지역 사이의 이전도 인정됩니다.

거주기간 1년은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 세고, 확인 서류는 재직증명서처럼 사유를 증명하는 서류와 주민등록표 등본입니다.

세대원 일부가 먼저 옮겨 살았어도 세대전원 이전으로 보나요?

네, 전근이 난 사람이 먼저 직장 근처로 가 있고 나머지 세대원이 새 아파트에 살다가 뒤따라 옮기는 구조도 세대전원 이전으로 볼 수 있습니다. 시행규칙은 사유가 생긴 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무, 사업상 형편으로 당사자와 함께 옮기지 못한 경우에도 세대전원이 주거를 이전한 것으로 본다고 정하고, 소득세법은 근무상 형편으로 본래 주소에서 일시 퇴거한 사람도 같은 세대로 봅니다. 회신 사안에서도 전근된 본인은 서울에 있고 배우자와 자녀만 부산 아파트에 살았지만, 양도 시점에 세대전원이 서울로 옮기는 것을 전제로 특례를 인정했습니다. 다만 양도 뒤에도 일부 세대원이 그 시·군에 계속 남아 있으면 세대전원 이전이 아니라고 볼 수 있으므로, 전출 시점을 양도일 전후로 맞춰 두어야 합니다.

분양권으로 받은 집도 조정대상지역 거주 2년 요건이 붙나요?

취득 당시 조정대상지역이었다면 원칙적으로 보유 2년과 그 기간 중 거주 2년이 모두 필요하지만, 제154조 제1항 제3호가 적용되면 두 요건의 제한을 모두 받지 않습니다. 분양권으로 취득한 주택의 취득일은 잔금을 치른 날이고, 잔금 전에 완공되지 않았으면 완공일입니다. 그 날에 조정대상지역이었는지는 국토교통부 고시로 확인합니다. 보유 1년 미만 상태에서 팔아도 비과세 판단은 제3호로 하므로, 거주 1년 요건과 세대전원 이전 요건을 갖추었는지가 전부입니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분은 과세되고, 보유·거주가 각 3년 미만이면 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다.

부득이한 사유 1년 거주 비과세 대응 순서

• 발령 서류 확보 - 전근 발령장, 인사명령서, 재직증명서로 사유 발생일과 새 근무지를 확인합니다. 발령일이 분양권 단계여도 상관없습니다.
• 전입·거주 1년 계산 - 세대원 전원의 주민등록표 초본으로 새 아파트 전입일과 전출일을 확인해 1년이 채워졌는지 셉니다. 전근된 본인이 미리 빠져 있어도 됩니다.
• 이전 지역 확인 - 옮겨 가는 곳이 다른 시·군인지 봅니다. 같은 시 안의 구 이동은 광역시의 구와 읍·면 사이가 아니면 인정되지 않습니다.
• 양도와 전출 시점 맞추기 - 잔금일 전후로 세대원 전원이 새 근무지 쪽으로 전출하도록 일정을 잡습니다. 남는 세대원이 있으면 세대전원 이전으로 보기 어렵습니다.
• 신고와 불복 - 양도월 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하면서 증명서류를 갖추고, 비과세가 부인돼 고지되면 90일 안에 심판청구를, 과세로 잘못 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전근 사유가 양도 전에 해소되었거나 세대원 일부가 다른 사정으로 남는 경우에는 발령 서류와 주민등록 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전근이 집을 사기 전에 났어도 특례가 되나요?
  네, 국세청은 분양권을 가진 상태에서 전근이 나고 완공 뒤 세대전원이 전입해 1년 이상 거주한 집을 직장 소재지의 다른 시로 옮기며 팔면 시행령 제154조 제1항 제3호를 적용한다고 회신했습니다. 조문은 사유의 발생 시점을 취득 뒤로 한정하지 않고 1년 이상 거주한 주택을 그 사유로 양도하는지만 보기 때문입니다.
• 거주 1년은 어떻게 세나요?
  주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 셉니다. 전근된 본인이 먼저 근무지로 가 있었다면 나머지 세대원이 새 아파트에 전입한 날부터 세고, 양도일까지 1년 이상이어야 합니다. 보유기간 확인은 등기사항증명서나 건축물대장으로 하고, 사유는 재직증명서 등으로 증명합니다.
• 같은 시 안에서 구만 바꿔 이사해도 되나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 시행규칙은 다른 시·군으로 주거를 옮기는 경우를 부득이한 사유로 정하고, 같은 시 안의 이동은 광역시의 구 지역과 읍·면 지역 사이, 특별자치시나 도농복합시의 동 지역과 읍·면 지역 사이로 옮기는 경우만 포함합니다. 같은 광역시의 구에서 구로 옮기는 것은 해당하지 않습니다.
• 가족 중 한 명이 남으면 세대전원 이전이 아닌가요?
  남은 사람의 사정에 따라 다릅니다. 시행규칙은 사유가 생긴 당사자 외의 세대원 일부가 취학, 근무, 사업상 형편으로 함께 옮기지 못한 경우에도 세대전원이 이전한 것으로 봅니다. 그런 사정 없이 세대원이 그 시·군에 그대로 남아 살면 세대전원 이전으로 인정받기 어려우므로 남는 이유를 서류로 남겨 두어야 합니다.
• 조정대상지역이면 거주 2년도 채워야 하나요?
  아니요, 부득이한 사유에 해당하면 보유기간과 거주기간의 제한을 모두 받지 않습니다. 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 원래 보유 2년과 그 기간 중 거주 2년이 필요하지만, 제154조 제1항 단서는 제3호에 해당하면 두 제한을 적용하지 않는다고 정합니다. 거주 1년과 세대전원 이전 요건만 갖추면 됩니다.
• 분양받은 아파트의 취득일은 언제인가요?
  잔금을 치른 날입니다. 잔금을 치를 때까지 건물이 완공되지 않았으면 완공된 날이 취득일이고, 사용승인 전에 실제로 사용했거나 임시사용승인을 받았으면 그중 빠른 날로 봅니다. 취득일에 조정대상지역이었는지, 양도일까지 보유기간이 얼마인지를 이 날을 기준으로 셉니다.
• 비과세가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 결정이나 경정으로 세금을 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 해야 합니다. 특례를 모르고 과세로 신고해 세금을 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있고, 세무서는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결정하거나 거부 사유를 통지해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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