증여세

친구 이름으로 땅을 등기했는데 증여세가 나오고, 조세회피 목적은 누가 증명하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

지금은 친구 이름으로 땅을 등기해도 명의신탁 증여세는 나오지 않고, 대신 부동산실명법상 과징금과 형사처벌 대상이 됩니다. 명의신탁 증여의제는 토지와 건물을 빼고 주식처럼 등기·명의개서가 필요한 재산에만 적용되고, 그 경우 조세회피 목적은 있는 것으로 추정돼 실제소유자가 목적이 없었음을 증명해야 합니다. 지금은 명의를 빌린 재산이 땅인지 주식인지부터 구분해 두십시오.

땅을 친구 이름으로 등기했다는 이유만으로 친구가 증여세를 낼 걱정은 하지 않아도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 친구 B씨 이름으로 지방의 토지를 약 4억원에 사서 B씨 명의로 소유권이전등기를 했습니다. 같은 해 A씨는 자기가 대주주인 회사 주식 일부도 B씨 이름으로 명의개서해 두었습니다. 2026년 세무조사에서 두 가지가 모두 드러나자, B씨는 자기에게 증여세가 나오는지, 조세회피 목적이 없었다는 것은 누가 증명해야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

친구 이름으로 등기한 땅에도 증여세가 나오나요?

나오지 않습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」은 명의신탁재산 증여의제 대상에서 토지와 건물을 명시적으로 뺍니다. 땅이나 건물의 명의신탁은 증여세가 아니라 부동산실명법으로 규율합니다.

부동산실명법은 누구든지 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기하지 못하게 하고, 그 약정은 무효로 합니다. 이를 어긴 명의신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과되고, 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상입니다.

주식을 친구 이름으로 해 두면 증여세는 누가 내나요?

실제소유자가 냅니다. 주식처럼 명의개서가 필요한 재산을 남의 이름으로 해 두면 실제소유자가 명의자에게 증여한 것으로 보고, 이때 증여세 납세의무자는 명의자가 아니라 실제소유자입니다. 명의자가 영리법인인 경우도 같습니다.

명의개서를 해야 하는 재산은 소유권을 취득한 해의 다음 해 말일의 다음 날을 증여일로 보고, 소유권취득일 기준 가액으로 평가합니다. 사례의 주식은 이 기준으로 증여일과 가액이 정해집니다.

조세회피 목적이 없었다는 것은 누가 증명하나요?

실제소유자 쪽이 증명해야 합니다. 법은 타인 명의로 등기·명의개서를 하면 조세회피 목적이 있는 것으로 추정합니다. 그래서 세무서가 목적을 증명하는 것이 아니라, 증여세를 피하려는 쪽이 조세회피 목적 없이 다른 이유로 명의를 빌렸다는 사정을 보여 줘야 합니다.

인정받으려면 명의를 빌린 뚜렷한 다른 목적이 있었고, 그로 인해 회피된 세금이 없거나 사소하다는 점을 자료로 보여야 합니다. 회사 설립 시 발기인 수를 맞추려고 했다는 식의 사정이 흔히 주장되지만, 배당소득 합산이나 과점주주 책임을 피하는 효과가 있었다면 받아들여지기 어렵습니다. 조세회피 목적 없이 명의를 빌린 경우는 증여의제의 예외입니다.

명의신탁 증여세 대응 순서

• 재산 구분 - 명의를 빌린 재산이 토지·건물인지, 주식 등 명의개서 대상인지 나눕니다. 적용 법률과 제재가 다릅니다.
• 자금 출처 정리 - 매수·인수 대금을 누가 냈는지 계좌 내역으로 정리합니다. 실제소유자 판단의 기초입니다.
• 명의 차용 경위 기록 - 명의를 빌린 날짜와 이유를 문서로 남깁니다. 조세회피 목적이 없었다는 주장의 재료입니다.
• 회피 세액 계산 - 명의신탁으로 줄어든 배당소득세·취득세 등이 있었는지 계산합니다. 금액이 크면 목적 부정이 어렵습니다.
• 실명 전환 검토 - 부동산은 실명등기, 주식은 명의개서 정정 방법을 검토합니다. 과징금 산정 시점과 관련됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 배우자·종중 명의 부동산처럼 부동산실명법의 특례가 있거나 명의신탁 당시가 법 개정 이전이면 등기일과 약정 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 증여세 부과처분과 부동산실명법 과징금 처분에 대한 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅 명의신탁도 예전에는 증여세가 나왔나요?
  예전에는 부동산에도 증여의제가 적용된 적이 있습니다. 현행 상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항은 토지와 건물을 명의신탁재산 증여의제 대상에서 제외하므로, 지금 친구 명의로 땅을 등기한 경우에는 증여세가 아니라 부동산실명법상 과징금과 형사처벌이 문제 됩니다. 등기 시점이 아주 오래됐다면 당시 법을 따로 확인해야 합니다.
• 땅 명의신탁 과징금은 얼마인가요?
  부동산 가액의 100분의 30 범위에서 정해집니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제1항은 명의신탁 금지를 어긴 명의신탁자에게 과징금을 부과하도록 하고, 가액은 과징금을 부과하는 날의 기준시가로 계산하되 이미 실명등기를 했다면 그 시점 가액을 씁니다. 부과 주체는 부동산 소재지 시장·군수·구청장입니다.
• 명의를 빌려준 친구도 처벌받나요?
  처벌받을 수 있습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조는 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에, 명의수탁자를 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 정합니다. 다만 배우자 명의 등기 등은 조세 포탈 목적이 없으면 같은 법 제8조의 특례가 적용됩니다.
• 주식 명의신탁 증여세를 명의자가 내나요?
  아닙니다. 상속세 및 증여세법 제4조의2 제2항은 명의신탁재산 증여의제의 경우 실제소유자가 증여세를 낼 의무가 있다고 정합니다. 다만 실제소유자가 체납하고 다른 재산으로 징수가 부족하면, 같은 조 제9항에 따라 명의자 이름으로 된 그 재산에서 징수할 수 있어 명의자도 영향을 받습니다.
• 조세회피 목적은 세무서가 증명하나요?
  아닙니다. 상속세 및 증여세법 제45조의2 제3항은 타인 명의로 등기나 명의개서를 하면 조세회피 목적이 있는 것으로 추정합니다. 따라서 증여세를 다투는 쪽이 다른 뚜렷한 목적이 있었고 회피된 세금이 없거나 사소하다는 점을 자료로 보여야 합니다.
• 주식 증여일은 언제로 보나요?
  명의개서가 필요한 재산은 소유권취득일이 속하는 해의 다음 해 말일의 다음 날을 증여일로 봅니다. 상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항 괄호 안의 기준이고, 재산 가액은 소유권취득일을 기준으로 평가합니다. 이 날짜에 따라 신고기한과 부과제척기간 계산이 달라집니다.

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