양도소득세

자녀 고등학교 합격 전에 이사부터 하면 취학 사유 비과세가 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 자녀의 고등학교 진학이 확정되기 전에 세대 전원이 다른 시로 먼저 이사했다면 취학 사유 1세대 1주택 비과세 특례를 받기 어렵습니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제3호의 특례는 취학이라는 부득이한 사유가 먼저 생기고 그 때문에 주거를 옮긴 경우를 전제로 합니다. 합격 확정일과 전입일 중 어느 쪽이 먼저인지부터 확인해 보십시오.

이사한 뒤에 합격 통지가 왔다고 해서 바로 비과세를 포기할 필요는 없습니다. 보유 2년 등 일반 요건을 이미 채웠다면 취학 특례와 상관없이 비과세를 받을 수 있으니 그 요건부터 대조합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨 가족은 2024년 3월 지방의 한 시에 있는 아파트를 사서 들어가 살았습니다. 큰아이가 다른 시에 있는 자율형 사립고에 지원했고, 가족은 통학을 염두에 두고 합격자 발표 전인 2025년 4월에 먼저 그 시로 세대 전원이 이사했습니다. 합격은 2025년 12월에 확정됐고, B씨는 2026년 2월 보유기간 2년이 되기 전에 아파트를 약 3억 1천만원에 팔면서 취학 사유로 비과세를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

합격 전에 이사했다면 취학 사유 비과세를 받을 수 있나요?

아니요, 고등학교 진학이 확정되기 전에 세대 전원이 다른 시로 이사했다면 그 이사는 취학 때문이라고 보기 어려워 보유기간 2년 미만 주택에 취학 사유 비과세 특례를 적용받기 어렵습니다. 특례는 부득이한 사유가 먼저 생기고 그 때문에 주거를 옮기는 경우를 전제로 합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제3호는 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하면 보유기간과 거주기간 제한을 받지 않는다고 정합니다. 여기서 말하는 취학은 고등학교와 대학교 등에 들어가는 것이고, 초등학교와 중학교는 빠집니다.

시행규칙은 이 사유 때문에 세대 전원이 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우를 부득이한 사유로 봅니다. 문언상 사유가 원인이고 이사가 결과이므로, 합격이나 배정이 확정되기 전의 이사는 학교를 고르는 과정에서 미리 옮긴 것으로 보게 됩니다.

취학 사유 비과세는 어떤 요건을 모두 갖춰야 하나요?

취학 사유 비과세를 받으려면 1년 이상 거주, 고등학교 이상 취학, 세대 전원의 다른 시·군 이사, 그 사유로 인한 양도가 모두 맞아야 합니다. 하나라도 빠지면 보유 2년 등 일반 요건으로 돌아갑니다.

• 거주기간 - 양도하는 주택에서 주민등록상 1년 이상 살았어야 합니다.
• 취학 대상 - 고등학교와 대학교 등이며, 초등학교와 중학교 진학은 해당하지 않습니다.
• 이사 범위 - 세대 전원이 다른 시·군으로 옮겨야 하고, 같은 시 안의 이사는 원칙적으로 해당하지 않습니다.
• 선후 관계 - 조문이 「사유로 주거를 이전하는 경우」라고 정하므로 진학 확정 뒤에 이사한 기록이 있어야 안전합니다.
• 증빙 - 재학증명서 등 취학 사실을 보여 주는 서류와 주민등록표 등본으로 확인합니다.

학생이 아닌 다른 세대원이 직장 때문에 함께 옮기지 못한 경우에도 세대 전원이 이전한 것으로 봅니다. 아버지가 기존 직장 때문에 남아 있어도 이 요건은 깨지지 않습니다.

특례를 못 받으면 어떤 비과세 요건을 봐야 하나요?

취학 특례가 안 되더라도 양도일 현재 1세대 1주택이고 보유기간이 2년 이상이면 일반 비과세를 받을 수 있습니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 2년 이상 거주도 필요합니다.

보유 2년을 몇 달 남겨 두고 있다면 잔금일을 2년이 지난 뒤로 맞추는 것이 가장 확실한 방법입니다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 비과세를 받더라도 12억원 초과분에는 과세됩니다.

이미 비과세로 신고했다가 문제가 되면 어떻게 하나요?

이미 취학 사유 비과세로 처리했는데 세무서가 이사 시점을 문제 삼으면, 고지 전이라면 예정신고를 했던 경우 수정신고를, 신고하지 않았던 경우 기한 후 신고를 검토합니다. 세무조사 결과 통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다.

합격 확정이 이사보다 앞섰다는 자료가 있다면 다툴 여지가 있습니다. 원서 접수일, 합격자 발표일, 배정 통지일, 전입신고일을 날짜순으로 정리해 두면 선후 관계를 설명하기 쉽습니다.

취학 사유 1세대 1주택 비과세 대응 순서

• 날짜 정리 - 취득일, 전입일, 합격 확정일, 이사일, 계약일과 잔금일을 한 줄로 적습니다. 선후가 바뀌어 있으면 특례 대신 일반 요건을 검토합니다.
• 일반 요건 대조 - 보유 2년과 조정대상지역 거주 2년을 채웠는지 봅니다. 채웠다면 취학 특례를 주장할 필요가 없습니다.
• 증빙 준비 - 재학증명서, 합격·배정 통지서, 주민등록표 등본을 모읍니다. 다른 세대원이 남았다면 재직증명서도 함께 둡니다.
• 신고 - 비과세 요건을 서류로 보여 주기 어렵다면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다. 과세 대상이면 같은 기한 안에 세금도 냅니다.
• 사후 대응 - 과세예고통지나 세무조사 결과 통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 합격 발표와 이사가 같은 달에 있었거나 재수·전학처럼 진학 경위가 복잡하면 통지서와 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 따른 양도소득세 과세전적부심사와 심판청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중학교 진학으로 이사해도 취학 사유가 되나요?
  아니요. 취학 사유가 되는 학교는 「초·중등교육법」에 따른 학교 중 초등학교와 중학교를 뺀 학교와 「고등교육법」에 따른 학교입니다. 중학교 진학으로 다른 시로 이사했다면 보유 2년 등 일반 비과세 요건으로 판단합니다.
• 같은 시 안에서 이사하면 특례가 되나요?
  원칙적으로 되지 않습니다. 다른 시·군으로 주거를 옮겨야 합니다. 다만 광역시 안에서 구 지역과 읍·면 지역 사이, 도농복합형태의 시 안에서 동 지역과 읍·면 지역 사이를 옮기는 경우는 포함됩니다.
• 아버지만 직장 때문에 남아도 세대 전원 이사인가요?
  네. 취학 사유가 생긴 자녀 외의 세대원 일부가 근무나 사업상 형편 등으로 함께 옮기지 못한 경우에도 세대 전원이 주거를 이전한 것으로 봅니다. 남은 세대원의 재직증명서 등을 함께 준비해 둡니다.
• 1년 거주는 어떻게 계산하나요?
  거주기간은 주민등록표 등본에 적힌 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 실제로 살았더라도 전입신고가 늦었다면 그만큼 거주기간이 짧게 잡히므로, 계약 전에 등본의 전입일과 전출일을 먼저 확인합니다.
• 특례가 안 되면 몇 년을 보유해야 하나요?
  양도일 현재 1세대 1주택이고 보유기간이 2년 이상이면 일반 비과세 요건을 갖춥니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 하므로 취득 당시 지정 여부를 먼저 확인합니다.
• 비과세라도 신고를 해야 하나요?
  전부 비과세라면 신고할 세액이 없습니다. 다만 보유기간 2년 미만 주택을 특례로 비과세받으려면 세무서가 등본만으로 요건을 확인하기 어렵기 때문에 예정신고 때 재학증명서 등 증빙을 내 두는 편이 안전합니다.
• 이미 비과세로 처리했는데 과세 통지가 오면요?
  세무조사 결과 통지나 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 납부고지서를 받은 뒤라면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기할 수 있는지 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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