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부모님 대출을 명의 변경 없이 떠안는 조건의 증여도 양도세 대상인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 부담부증여에서 수증자가 증여자의 채무를 인수하면 대출 명의를 바꾸지 않은 중첩적 채무인수라도 그 채무액 부분은 양도로 보아 양도소득세 과세대상이 됩니다. 수증자가 채무를 확정적으로 부담하는 이상 면책적 인수와 다르지 않다는 것이 판례이고, 이 양도소득세는 자산을 넘긴 증여자에게 과세됩니다. 지금은 증여계약서에 인수 채무가 어떻게 적혔는지와 대출 원금 잔액부터 확인하십시오.

인수한 대출 부분에 세금이 두 번 붙는다고 걱정할 필요는 없습니다. 채무액 부분은 증여세 과세가액에서 빠지고 양도소득세로만 과세됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 5월 아버지로부터 시가 10억원 아파트를 증여받으면서 그 아파트에 담보로 잡힌 아버지의 은행 대출 3억원을 갚기로 약정했습니다. 은행 대출의 채무자 명의는 그대로 아버지로 두고, A씨가 매달 원리금을 내는 방식이었습니다. 이후 세무서에서 아버지에게 대출 3억원 부분에 대한 양도소득세 신고 안내가 오자, A씨는 명의를 바꾸지 않았는데도 양도로 보는지, 자신이 낼 세금은 무엇인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부담부증여에서 인수한 채무에는 왜 양도세가 붙나요?

채무액만큼은 수증자가 대가를 치르고 자산을 받은 것으로 보기 때문입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「소득세법」은 양도를 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정의하면서, 대통령령으로 정하는 부담부증여 때 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 본다고 정합니다. 양도소득은 자산을 넘긴 사람의 소득이므로 이 양도소득세의 납세의무자는 증여자입니다.

양도가액과 취득가액은 채무액이 증여가액에서 차지하는 비율로 나눕니다. 사례에서 양도가액은 10억원에 3억원/10억원을 곱한 3억원이고, 아버지의 취득가액이 4억원이었다면 취득가액은 1억 2,000만원이 되어 양도차익은 필요경비를 빼기 전 1억 8,000만원입니다(단순 예시 계산).

대출 명의를 안 바꾼 중첩적 인수도 양도인가요?

양도입니다. 대법원 2016. 11. 10. 선고 2016두45400 판결은 증여자의 채무를 소멸시키고 수증자가 채무자 지위를 승계하는 면책적 채무인수는 물론, 증여자의 종전 채무가 그대로 남는 중첩적 채무인수도 수증자가 채무를 함께 부담하거나 대신 갚을 의무를 확정적으로 지므로 양도소득세 과세대상이라고 보았습니다. 채권자인 은행이 인수를 승낙하지 않았더라도 결론은 같습니다.

예외는 부담부증여 당시 이미 수증자에게 갚을 능력이 없어 수증자의 돈으로 채무가 변제되지 않을 것이 명백한 경우 등 특별한 사정이 있을 때입니다. 또 수증자가 채무 변제를 게을리해 부담부증여계약이 해제되면 인수채무액 부분의 양도도 처음부터 없었던 것이 됩니다.

부모와 자녀 사이라면 채무 인수를 인정받기 어렵나요?

인정받으려면 입증이 필요합니다. 배우자 간이나 직계존비속 간 부담부증여는 수증자가 채무를 인수했더라도 인수되지 않은 것으로 추정합니다. 다만 국가·지방자치단체에 대한 채무처럼 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 채무라면 추정이 적용되지 않습니다. 추정이 깨지지 않으면 채무액까지 증여세 과세가액에 들어가고, 채무액 부분 양도소득세 문제도 달라집니다.

부담부증여 세금 대응 순서

• 증여계약서 확인 - 인수 채무의 종류, 금액, 인수 방식이 적혀 있는지 확인합니다. 채무 인수 약정이 없으면 부담부증여가 되지 않습니다.
• 채무 객관성 자료 확보 - 대출 약정서, 담보 설정 등기, 잔액 증명서를 준비합니다. 가족 간 추정을 깨는 자료입니다.
• 세목별 신고 분리 - 채무액 부분은 증여자가 양도소득세로, 나머지는 수증자가 증여세로 신고합니다. 신고 기한도 각각 다릅니다.
• 수증자 상환 기록 유지 - 수증자 계좌에서 원리금이 나간 기록을 남깁니다. 나중에 증여자가 대신 갚으면 추가 증여 문제가 생깁니다.
• 고지 후 불복 검토 - 추정 적용이나 양도가액 계산에 이견이 있으면 이의신청이나 심판청구를 검토합니다. 고지일부터 90일 안에 해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여 대상이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이거나 임대보증금을 함께 넘긴 경우라면 양도소득세 계산과 비과세 적용이 달라지므로 취득·보유 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부담부증여 관련 양도소득세·증여세 부과처분 불복과 세무조사 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부담부증여 양도세는 누가 내나요?
  증여자가 냅니다. 소득세법 제88조 제1호는 부담부증여 때 수증자가 부담하는 채무액 부분을 양도로 보는데, 양도소득은 자산을 넘긴 사람의 소득이기 때문입니다. 수증자는 채무액을 뺀 나머지 부분에 대한 증여세를 냅니다.
• 증여세는 얼마에 대해 내나요?
  증여재산가액에서 수증자가 인수한 채무액을 뺀 금액이 증여세 과세가액입니다. 상속세 및 증여세법 제47조 제1항이 정한 방식입니다. 시가 10억원 아파트를 대출 3억원과 함께 받았다면 과세가액은 7억원이 됩니다. 10년 안 같은 사람에게 받은 증여는 합산됩니다.
• 은행이 인수를 승낙하지 않았어도 양도인가요?
  양도입니다. 대법원 2016두45400 판결 사안은 채권자인 은행들이 채무 인수를 거절했는데도 수증자가 증여계약에 따라 채무를 인수한 이상 채무액 부분은 양도소득세 과세대상이라고 보았습니다. 은행의 승낙은 채권자에 대한 효력의 문제일 뿐입니다.
• 가족 간 부담부증여는 불리한가요?
  입증 부담이 커집니다. 상속세 및 증여세법 제47조 제3항은 배우자 간이나 직계존비속 간 부담부증여에서 채무가 인수되지 않은 것으로 추정합니다. 금융기관 대출처럼 객관적으로 인정되는 채무이고 수증자가 실제로 갚는다는 자료가 있으면 추정을 깰 수 있습니다.
• 양도가액은 어떻게 계산하나요?
  증여재산 평가액에 채무액이 증여가액에서 차지하는 비율을 곱합니다. 소득세법 시행령 제159조 제1항이 정한 방식이고, 취득가액도 같은 비율로 나눕니다. 10억원 아파트에 채무 3억원이면 양도가액은 3억원입니다.
• 나중에 계약을 해제하면 양도세도 없어지나요?
  수증자가 채무 변제를 게을리해 부담부증여계약이 해제되면 계약 효력이 소급해 사라지므로 인수채무액 부분의 양도도 처음부터 없었던 것이 됩니다. 대법원 2016두45400 판결의 판단입니다. 다만 경정청구 기한과 해제의 진정성은 따로 확인해야 합니다.

비슷한 상황

• 대출을 함께 넘기는 증여가 세금이 적다고 하는데 맞나요?
• 가족 간에 돈을 보냈는데 증여세가 나왔습니다
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