양도소득세

다가구주택 환산취득가액 계산 때 필로티 면적도 건물 면적에 넣나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

아니요, 다가구주택의 환산취득가액이나 토지·건물 안분을 계산할 때 건물 기준시가는 건축물대장 연면적으로 산정하고 필로티 면적은 넣지 않습니다. 국세청은 개별주택가격 확인서의 면적과 다르더라도 건축물대장 연면적을 적용한다고 회신했습니다. 신축 후 5년 안에 팔면서 환산취득가액을 쓰면 가산세가 붙으므로 사용승인일부터 확인해야 합니다.

개별주택가격 확인서와 건축물대장의 면적이 다르다고 해서 구청에 면적 정정부터 신청할 필요는 없습니다. 건물 기준시가는 건축물대장 연면적으로 계산하므로, 두 서류를 나란히 놓고 차이가 필로티 때문인지만 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2015년에 산 땅에 2022년 5월 필로티 주차장이 있는 4층 다가구주택을 지었습니다. 건축물대장의 연면적은 540㎡인데, 개별주택가격 확인서에는 건물 연면적이 710㎡로 적혀 있습니다. 2026년 이 다가구주택을 12억원 미만에 팔기로 했는데 공사비 영수증 상당 부분을 잃어버려 건물 취득가액을 환산취득가액으로 계산하려 합니다. 세무 상담을 받은 곳마다 필로티 면적을 넣을지 말지 답이 달라 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다가구주택 환산취득가액 계산 때 필로티 면적도 넣나요?

아니요, 다가구주택의 건물분 기준시가를 계산할 때는 건축물대장의 연면적을 쓰고, 연면적에 들어가지 않는 필로티 면적은 넣지 않습니다. 양도가액을 토지와 건물로 나누는 경우에도, 건물 취득가액을 환산하는 경우에도 같은 면적을 씁니다.

2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」은 건물 기준시가를 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려해 국세청장이 매년 1회 이상 산정·고시하는 가액으로 정합니다. 국세청은 이 고시가 건물 면적에 ㎡당 금액을 곱하는 방식이고, 면적은 연면적을 말한다고 보았습니다.

건물 기준시가 면적에 필로티를 넣지 않는 이유는 무엇인가요?

필로티는 「건축법 시행령」상 바닥면적에 넣지 않는 경우가 있고, 연면적은 각 층 바닥면적의 합계이기 때문입니다. 벽면적의 2분의 1 이상이 비어 있는 필로티 부분이 공중의 통행이나 차량 통행·주차에 전용되면 바닥면적에 산입하지 않습니다.

개별주택가격은 주택과 그 부수토지를 함께 평가한 가격이라 산정 자료에 필로티 면적이 들어갈 수 있습니다. 그러나 건물분 기준시가는 국세청 고시 방식으로 따로 계산하므로 건축물대장 연면적이 기준이 됩니다. 필로티 면적을 넣으면 건물 기준시가가 커져 토지·건물 안분 결과와 환산취득가액이 모두 달라집니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 개별주택을 팔 때 토지와 건물 양도가액 구분이 불분명해 안분하거나 취득가액이 불분명해 환산취득가액을 계산하는 경우 건물 기준시가 산정 면적은 건축물대장의 연면적을 적용한다고 회신했습니다(사전-2015-법령해석재산-0223, 2015. 8. 18.). 질의자는 2013년에 신축한 다가구주택을 2015년 7억5천만원에 파는 계약을 맺었고, 건축물대장 연면적은 540.47㎡, 개별주택가격 확인서의 연면적은 필로티 때문에 714.03㎡였습니다.

국세청은 회신에서 앞선 해석(법규재산2014-529, 2014. 6. 24.)을 참고하라고 답했습니다. 검토내용에서는 환산취득가액을 계산할 때의 기준시가도 양도가액 안분에 쓰는 기준시가와 같으므로 같은 면적을 써야 한다고 보았습니다.

이 회신은 질의자의 다가구주택 구조와 면적 자료를 전제로 한 사전답변이므로, 필로티의 용도나 건축물대장 기재가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

토지와 건물 가액은 언제 나눠 계산하나요?

토지와 건물을 함께 사거나 팔면서 각각의 가액을 나눠 적지 않았거나 나눈 가액이 불분명하면 기준시가 비율로 안분합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 이 안분을 「부가가치세법 시행령」의 방식에 따르도록 하고, 그 방식은 공급계약일 현재 기준시가 비율을 원칙으로 하되 감정평가가액이 있으면 그 비율을 씁니다.

땅을 먼저 사고 나중에 집을 지으면 토지와 건물의 취득시기가 다르므로, 같은 양도가액이라도 토지분과 건물분을 나눠 양도차익을 따로 계산해야 합니다. 이때 건물분 기준시가가 연면적으로 계산되어야 토지분이 지나치게 줄지 않습니다.

회신 뒤인 2015. 12. 15. 신설된 규정에 따라, 지금은 계약서에 토지와 건물 가액을 나눠 적었더라도 기준시가로 안분한 가액과 30% 이상 차이가 나면 구분이 불분명한 것으로 봅니다.

신축 5년 안에 팔면서 환산취득가액을 쓰면 무엇이 달라지나요?

건물을 신축하고 5년 안에 팔면서 환산취득가액을 건물 취득가액으로 쓰면 그 건물 환산취득가액의 5%를 가산세로 더 냅니다. 2017. 12. 19. 신설된 규정이고, 양도소득 산출세액이 없어도 부과됩니다. 증축은 바닥면적 합계가 85㎡를 넘는 경우 증축 부분에만 적용됩니다.

그래서 필로티 면적을 넣어 건물 기준시가를 키우면 환산취득가액이 커지는 만큼 가산세도 커집니다. 신축 후 5년이 지나지 않았다면 공사 도급계약서, 공사대금 이체내역, 세금계산서로 실제 공사비를 먼저 찾아보는 편이 낫습니다. 실제 취득가액이 확인되면 환산취득가액을 쓰지 않습니다.

다가구주택 환산취득가액 면적 대응 순서

• 면적 서류 대조 - 건축물대장과 개별주택가격 확인서의 면적을 비교합니다. 차이가 필로티나 주차장 부분인지 확인합니다.
• 취득시기 확인 - 토지 매매계약서와 건물 사용승인일을 봅니다. 취득시기가 다르면 토지와 건물을 나눠 계산합니다.
• 실제 공사비 확인 - 도급계약서, 이체내역, 세금계산서를 모읍니다. 실제 가액이 확인되면 환산할 필요가 없습니다.
• 가산세 여부 점검 - 사용승인일부터 5년 안에 판 것인지 봅니다. 5년 안이면 환산취득가액의 5%가 더해집니다.
• 신고와 불복 - 예정신고 기한 안에 연면적 기준으로 계산해 신고합니다. 다른 면적으로 고지되면 90일 안에 심판청구를, 잘못 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 겸용주택이거나 필로티를 주차 외의 용도로 쓰는 경우에는 건축물대장과 현장 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 환산취득가액·안분계산을 둘러싼 양도소득세 경정청구와 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 개별주택가격 확인서 면적은 왜 더 큰가요?
  개별주택가격은 주택과 부수토지를 함께 평가한 가격이고, 산정 자료의 건물 면적에 필로티 같은 부분이 들어갈 수 있습니다. 반면 건축물대장 연면적은 「건축법 시행령」에 따른 각 층 바닥면적의 합계라 주차 등에 전용되는 필로티는 빠집니다. 두 서류의 면적이 다른 것은 산정 기준이 다르기 때문입니다.
• 환산취득가액은 어떻게 계산하나요?
  양도 당시 실지거래가액에 취득 당시 기준시가를 곱하고 양도 당시 기준시가로 나누어 계산합니다. 실제 취득가액을 확인할 수 없을 때 매매사례가액, 감정가액 다음 순서로 씁니다. 건물분을 따로 환산하면 분자와 분모의 건물 기준시가 모두 건축물대장 연면적으로 계산합니다.
• 토지와 건물을 한꺼번에 팔면 어떻게 나누나요?
  계약서에 가액을 나눠 적지 않았거나 나눈 가액이 불분명하면 공급계약일 현재 기준시가 비율로 나눕니다. 감정평가가액이 있으면 그 비율을 씁니다. 계약서에 나눠 적었어도 기준시가로 나눈 가액과 30% 이상 차이 나면 불분명한 것으로 봅니다.
• 필로티를 창고로 쓰면 결론이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 필로티 부분이 공중의 통행이나 차량 통행·주차에 전용되는 경우 등에만 바닥면적에서 빠지기 때문입니다. 벽을 세워 창고나 방으로 쓰면 건축물대장 면적과 실제 이용이 달라질 수 있으므로 현장 상태와 대장 기재를 함께 확인해야 합니다.
• 신축 후 몇 년 지나 팔면 가산세가 없나요?
  건물 취득일부터 5년이 지나 팔면 환산취득가액을 써도 이 가산세는 붙지 않습니다. 5년 안에 팔면서 감정가액이나 환산취득가액을 건물 취득가액으로 쓰면 그 가액의 5%를 결정세액에 더합니다. 양도소득 산출세액이 없어도 부과됩니다.
• 이미 필로티를 넣어 신고했다면 고칠 수 있나요?
  필로티 면적을 넣어 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 건축물대장과 다시 계산한 기준시가표를 붙여야 합니다. 반대로 세금을 덜 냈다면 수정신고를 검토합니다.
• 세무서가 다른 면적으로 고지하면 어떻게 하나요?
  세무서가 개별주택가격 확인서 면적으로 계산해 양도소득세를 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 이의신청은 선택 절차입니다. 국세청 회신과 건축물대장 연면적 기준 계산표가 주된 자료가 됩니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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