양도소득세

다주택을 정리해 1주택이 된 뒤 새집을 사면 남은 집은 언제까지 팔아야 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

다주택을 정리해 1주택이 된 뒤 새집을 샀다면 남은 집은 새집 잔금일부터 3년, 두 집이 모두 조정대상지역이고 새집을 2026년 8월 4일 이후 취득했다면 2년 안에 팔아야 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다. 보유·거주기간은 정리일이 아닌 남은 집 취득일부터 세며, 정리일부터 다시 세던 규정은 이미 삭제되었습니다. 지금은 새집 잔금일과 두 집의 조정대상지역 여부부터 확인하십시오.

다른 집을 정리한 날부터 2년을 다시 채울 필요는 없습니다. 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 보유기간은 남은 집을 처음 취득한 날부터 셉니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 세대는 아파트 세 채를 갖고 있다가 2025년에 두 채를 팔아 양도소득세를 냈습니다. 남은 한 채는 2015년에 사서 3년 살았던 조정대상지역 아파트입니다. A씨는 2026년 9월 같은 조정대상지역에 있는 더 넓은 아파트를 계약했고 잔금은 2026년 11월입니다. A씨는 다주택을 정리한 날부터 2년을 더 가져야 남은 집이 비과세되는지, 언제까지 팔아야 하는지 물어 오셨습니다. 보유·거주기간은 2015년 취득일부터 세고, 처분기한은 새집 잔금일부터 2년이라고 설명드렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다른 집을 다 판 뒤 남은 집의 보유기간은 언제부터 세나요?

남은 집을 처음 취득한 날부터 셉니다. 현행 시행령은 1세대1주택 보유기간을 소득세법의 일반 원칙인 「취득일부터 양도일까지」로 계산하도록 정하고, 다주택을 정리한 날부터 다시 세는 규정은 두고 있지 않습니다.

거주기간도 마찬가지입니다. 남은 집을 살 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하는데, 다른 집을 정리하기 전에 산 기간도 모두 합쳐 셉니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 원문으로 확인한 내용입니다.

다주택을 정리하고 새집을 사면 옛집 처분기한은 몇 년인가요?

새집 취득일 현재 남은 집과 새집이 모두 조정대상지역이면 2년, 하나라도 조정대상지역이 아니면 3년입니다. 2026. 10. 1. 시행 개정으로 조정대상지역 안의 처분기한이 다시 2년으로 줄었기 때문입니다.

2년 기한에는 두 가지 예외가 있습니다. 새집 지역이 조정대상지역으로 공고되기 전(공고일 당일 포함)에 계약하고 계약금을 냈다면 3년입니다. 또 2026. 8. 3. 이전에 새집이나 분양권을 취득했거나 계약하고 계약금을 낸 사실이 증명되면 종전 규정에 따라 3년입니다.

다주택을 정리한 이력은 처분기한에 영향을 주지 않습니다. 새집은 남은 집을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 사야 하는데, 오래 보유한 집이라면 이 요건은 대개 문제 되지 않습니다.

2022. 5. 10. 전에 판 집은 무엇이 달랐나요?

2022. 5. 10. 전에 남은 집을 팔았다면 다주택을 정리해 1주택이 된 날부터 보유기간을 다시 셌습니다. 2021. 1. 1.부터 시행된 이 규정은 2022. 5. 31. 개정으로 삭제되었고, 개정 규정은 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 적용됩니다.

당시에는 다주택을 정리한 뒤 일시적 2주택이 된 경우에도 재기산이 적용되어, 정리일부터 새로 2년을 보유하거나 거주해야 하는 부담이 있었습니다. 지금 남은 집을 파는 분에게는 이 규정이 적용되지 않으므로 옛 안내를 기준으로 처분 시점을 늦출 필요가 없습니다.

• 2022. 5. 9. 이전 양도 - 1주택이 된 날부터 보유기간 재기산
• 2022. 5. 10. 이후 양도 - 남은 집 취득일부터 보유기간 계산
• 2023. 1. 12. 이후 양도 - 처분기한 지역 무관 3년
• 2026. 10. 1. 이후 양도 - 조정대상지역 두 집은 2년(2026. 8. 4. 이후 새집 취득분)

다른 집을 정리했다고 보려면 어떤 상태여야 하나요?

양도일 현재 세대가 가진 주택이 남은 집과 새집 두 채뿐이어야 합니다. 다른 집을 파는 것뿐 아니라 따로 사는 자녀에게 증여하거나 주택 외 용도로 용도변경한 경우에도 그 집은 세대의 주택 수에서 빠집니다.

같은 세대원에게 증여한 집은 여전히 세대의 주택으로 남습니다. 1세대는 거주자와 그 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족을 기준으로 판단하므로 증여받은 자녀가 세대를 분리했는지 주민등록과 생활 실태로 확인해야 합니다.

남은 집 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분에는 양도소득세가 붙습니다. 이때는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다.

다주택 정리 후 일시적 2주택 대응 순서

• 주택 수 확인 - 정리한 집의 양도·증여 등기일과 받은 사람의 세대 관계를 정리합니다. 양도일 현재 남은 집과 새집 두 채만 남아 있어야 합니다.
• 보유·거주기간 계산 - 남은 집의 취득일과 전입·전출일을 주민등록초본으로 확인합니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년을 채웠는지 봅니다.
• 처분기한 결정 - 새집 잔금일, 새집 지역 공고일, 계약금 지급일을 대조해 2년인지 3년인지 정합니다. 가능하면 짧은 기한에 맞춰 매도 일정을 잡습니다.
• 신고 - 양도가액이 12억원을 넘으면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다. 해명 요구를 받으면 양도소득세 간편신고서(소명자료 제출서)에 등기·주민등록 자료를 붙입니다.
• 과세된 경우 - 재기산을 전제로 과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이미 비과세 없이 신고·납부했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있고, 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 정리한 집 중에 상속주택·임대주택·분양권이 섞여 있으면 특례 규정이 겹치므로 등기와 세대 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택·일시적 2주택 비과세 판단과 양도소득세 과세처분 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 정리일부터 2년을 다시 살아야 하나요?
  아니요. 2022. 5. 10. 이후 양도분은 보유기간과 거주기간을 남은 집을 처음 취득한 날부터 셉니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 그 전체 보유기간 중 2년 이상 거주했는지만 확인하면 됩니다.
• 새집이 비조정대상지역이면 기한은요?
  3년입니다. 2년 기한은 새집 취득일 현재 남은 집과 새집이 모두 조정대상지역일 때만 적용되므로 새집이 조정대상지역이 아니면 새집 잔금일부터 3년 안에 남은 집을 팔면 됩니다. 기한의 첫날은 잔금일 다음 날입니다.
• 남은 집이 비조정대상지역이면 기한은요?
  3년입니다. 새집이 조정대상지역이어도 새집 취득일 현재 남은 집이 조정대상지역에 있지 않으면 2년 기한이 적용되지 않습니다. 다만 새집은 나중에 팔 때 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주가 필요합니다.
• 다른 집을 자녀에게 증여해도 정리한 것인가요?
  자녀가 따로 세대를 이루고 있다면 그 집은 세대의 주택 수에서 빠집니다. 같은 주소에서 생계를 같이하는 자녀에게 증여했다면 여전히 같은 세대의 주택이므로 일시적 2주택으로 볼 수 없습니다.
• 2022년 초에 팔아 과세됐는데 돌려받을 수 있나요?
  2022. 5. 10. 전에 판 집은 부칙에 따라 당시 재기산 규정이 적용되므로 개정 규정을 이유로 환급받기는 어렵습니다. 당시 규정을 잘못 적용한 사정이 있다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
• 남은 집을 산 지 1년 안에 새집을 사도 되나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 일시적 2주택은 남은 집을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 취득해야 합니다. 다주택을 정리하는 과정에서 남은 집을 최근에 샀다면 새집 취득 시점이 1년을 넘겼는지 먼저 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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