양도소득세

단기임대를 장기임대로 변경신고했는데 살던 집 비과세가 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 2020년 7월 11일 이후 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택은 10년 장기일반민간임대주택 요건에서 명시적으로 제외되어 그 요건으로는 거주주택 비과세 특례를 받을 수 없습니다. 변경 전 등록 신청이 2020년 7월 10일 이전이었다면 5년 매입임대 요건으로 볼 수 있는지가 남지만, 조문이 이 경우를 직접 정하지 않아 단정하기 어렵습니다. 지금은 임대사업자 등록증의 최초 등록 신청일과 변경신고일부터 확인하십시오.

변경신고를 되돌리거나 임대등록을 바로 말소하는 것부터 서두를 필요는 없습니다. 거주주택과 임대주택을 어떤 순서로 정리할지 먼저 계산해 보는 편이 손해가 적습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년에 빌라 한 채를 사서 4년 단기민간임대주택으로 등록하고, 2020년 9월 임대기간을 늘리면 혜택이 커진다는 말을 듣고 장기일반민간임대주택으로 변경신고했습니다. 2026년 들어 6년 넘게 살던 아파트를 팔려고 알아보던 중, 거주주택 비과세 특례를 받을 수 없어 양도소득세가 약 9천만원 나온다는 말을 들었습니다. A씨는 임대기간을 오히려 늘렸는데 왜 혜택이 사라지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

단기임대를 장기임대로 바꾸면 왜 거주주택 비과세가 안 되나요?

2020. 7. 11. 이후 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택은 10년 장기일반민간임대주택 요건으로는 거주주택 비과세 특례의 장기임대주택이 될 수 없습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」이 10년 장기임대주택 요건에서 이런 변경신고 주택을 명시적으로 제외하기 때문입니다.

거주주택 비과세 특례의 장기임대주택 범위는 다음과 같이 정리됩니다.

• 2020. 7. 10. 이전 등록 신청한 단기·장기 매입임대주택 - 5년 이상 임대 요건으로 특례 대상
• 2020. 7. 11. 이후 등록 신청한 비아파트 장기일반민간임대주택 - 10년 이상 임대 요건으로 특례 대상
• 2020. 7. 11. 이후 단기에서 장기로 변경신고한 주택 - 10년 요건에서 제외(5년 요건 해당 여부는 별도 확인)
• 2020. 7. 11. 이후 등록 신청한 아파트 장기일반민간임대주택 - 제외

변경 전 단기임대 등록 신청이 2020. 7. 10. 이전이었다면, 그 주택을 5년 이상 임대한 매입임대주택(가목)으로 볼 수 있는지가 따로 문제 됩니다. 제20항은 2020. 7. 10. 이전 등록 신청한 매입임대주택을 장기임대주택에 넣으면서 변경신고 주택을 따로 빼지 않았지만, 이 경우를 직접 정한 조문은 없어 특례를 전제로 매도하기 전에 확인이 필요합니다.

2020. 7. 10. 이전에 바꿨다면 결과가 다른가요?

변경신고를 2020. 7. 10. 이전에 했다면 이 제외 규정이 적용되지 않습니다. 변경신고 날짜는 구청 등록사항 변경 이력에 남으므로 기억에 의존하지 말고 서류로 확인해야 합니다.

변경신고를 하지 않고 단기임대주택으로 남아 있던 집은 결론이 다릅니다. 2020. 7. 10. 이전에 등록 신청한 단기임대주택은 거주주택 특례 대상이고, 4년 임대의무기간이 끝나 자동말소되면 말소일부터 5년 안에 살던 집을 팔면 특례를 받을 수 있습니다.

변경신고한 임대주택은 자동말소나 자진말소가 되나요?

장기일반민간임대주택으로 바꾼 비아파트 주택은 자동말소 대상이 아니고, 임대의무기간 중 자진말소 신청 대상도 아닙니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」은 종전 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간임대주택만 임대의무기간 종료일에 등록이 말소되도록 정합니다.

임대의무기간 중 자진말소도 종전 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간임대주택에만 허용됩니다. 변경신고한 주택은 10년 임대의무기간을 채워야 하고, 그 전에는 원칙적으로 양도할 수 없습니다.

이미 바꿨다면 살던 집은 어떻게 팔아야 하나요?

거주주택 비과세 특례를 쓸 수 없다면 임대주택을 먼저 정리한 뒤 살던 집을 1세대 1주택으로 파는 순서를 검토합니다. 2022. 5. 10. 이후 양도분부터는 다른 주택을 처분하고 남은 1주택의 보유기간을 새로 세지 않으므로, 임대주택을 먼저 처분한 뒤 살던 집은 일반 1세대 1주택 비과세 요건으로 판단합니다.

다만 임대의무기간 중에는 임대주택을 마음대로 팔 수 없고, 의무기간을 지키지 않으면 과태료 문제가 생깁니다. 임대의무기간 만료일, 살던 집의 매도 시점, 임대주택 양도세를 함께 놓고 비교해야 합니다. 살던 집을 먼저 팔아야 하는 사정이 있다면 과세를 전제로 예정신고 기한(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월)에 맞춰 신고합니다.

단기임대 장기 변경 거주주택 대응 순서

• 변경 이력 확인 - 임대사업자 등록증과 등록사항 변경 신고 서류에서 변경신고일을 확인합니다. 2020. 7. 10. 이전이면 특례 대상 여부를 다시 검토합니다.
• 처분 순서 비교 - 거주주택 먼저 과세 양도, 임대의무기간 만료 후 임대주택 먼저 양도 두 경우의 세액을 나란히 계산합니다.
• 신고 - 살던 집을 과세로 파는 경우 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다. 특례 대상이라면 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서를 함께 냅니다.
• 잘못 신고한 경우 - 특례를 적용해 신고했는데 대상이 아니었다면 수정신고로 가산세 감면을 받습니다. 반대로 특례 대상인데 과세로 신고했다면 5년 안에 경정청구를 합니다.
• 고지 후 불복 - 특례 배제로 납부고지서를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 변경신고 시점과 등록 유형이 서류마다 다르게 적혀 있으면 구청 등록대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택임대사업자의 양도소득세 신고 검토와 경정청구, 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 변경신고일은 어디서 확인하나요?
  구청의 임대사업자 등록사항 변경 이력과 임대주택 등록 내역에서 확인할 수 있습니다. 2020. 7. 11. 이후인지가 거주주택 특례 해당 여부를 가르므로 접수증 등 날짜가 적힌 서류를 확보해 두십시오.
• 변경신고한 집이 아파트라면요?
  아파트는 2020. 8. 18. 이후 장기일반민간임대주택으로 새로 등록할 수 없고, 2020. 7. 11. 이후 등록 신청한 아파트 장기일반민간임대주택도 거주주택 특례 대상이 아닙니다. 변경신고 시점과 함께 등록 유형을 확인해야 합니다.
• 변경신고를 취소하면 다시 특례를 받나요?
  변경신고를 되돌린다고 해서 특례 대상이 된다고 단정할 수 없습니다. 원복이 가능한지와 원복 뒤 임대유형을 무엇으로 보는지는 등록 이력 전체를 놓고 따져야 하므로 원복 신청 전에 검토하는 편이 안전합니다.
• 살던 집을 먼저 팔면 세금은 얼마나 되나요?
  거주주택 특례가 적용되지 않으면 1세대 2주택 상태의 일반 양도로 계산합니다. 보유기간에 따른 장기보유특별공제는 받을 수 있으므로 취득가액, 보유기간, 양도가액으로 실제 세액을 계산해 처분 순서를 비교해야 합니다.
• 임대주택을 임대의무기간 중에 팔 수 있나요?
  원칙적으로 임대의무기간이 지나지 않으면 민간임대주택을 양도할 수 없습니다. 부도 같은 예외 사유나 다른 임대사업자에게 넘기는 방법이 있는지는 민간임대주택법상 요건을 따로 확인해야 합니다.
• 특례를 적용해 이미 신고했는데 대상이 아니면요?
  세무서가 발견하기 전에 수정신고하면 과소신고 가산세를 줄일 수 있습니다. 세무서에서 해명 요구나 과세예고 통지를 받았다면 변경신고 날짜 서류를 근거로 대상 여부를 먼저 소명합니다.
• 변경신고 안 한 단기임대주택은 어떻게 되나요?
  2020. 7. 10. 이전에 등록 신청한 단기임대주택은 거주주택 특례 대상입니다. 4년 임대의무기간 종료로 자동말소됐다면 말소일부터 5년 안에 살던 집을 팔면 특례를 적용받을 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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