상속세

1층 상가, 2·3층 집인 건물을 물려받으면 동거주택 상속공제는 전체에 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 주택 부분 면적이 상가 부분보다 큰 겸용주택을 상속받으면 건물 전체를 주택으로 보아 동거주택 상속공제를 적용합니다. 국세청은 구분등기가 안 되는 겸용주택의 한 층에서만 부모와 같이 살았더라도 주택 전체가 공제 대상이라고 회신했습니다. 지금은 건축물대장에서 주택 연면적과 주택 외 연면적을 비교해 두어야 합니다.

공제를 받으려고 상속 전에 건물을 층별로 구분등기하거나 상가 부분을 떼어 낼 필요는 없습니다. 면적 비교로 전체가 주택으로 인정되면 상가가 붙어 있어도 공제 계산에서 빠지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 아버지는 2024년 7월 돌아가셨습니다. 아버지는 대지 240제곱미터 위에 1층 상가 170제곱미터, 2층 주택 160제곱미터, 3층 주택 150제곱미터, 옥탑 20제곱미터인 건물 한 채만 가지고 있었고, A씨는 3층에서 아버지를 모시고 10년 넘게 살았습니다. 상속 등기는 A씨가 50%, 동생 둘이 각 25% 지분으로 했습니다. A씨는 1층이 상가라서 주택 부분만 공제되는지, 같이 산 3층만 공제되는지를 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가가 붙은 겸용주택도 동거주택 상속공제 대상인가요?

주택 연면적이 주택 외 연면적보다 크면 전체가 대상입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」은 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속 한 주택에서 동거하고, 그 기간 계속 1세대를 이루며 1세대 1주택에 해당하며, 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 동거 상속인이 그 주택을 상속받으면, 상속주택가액에서 담보된 채무를 뺀 금액의 100분의 100을 6억원 한도로 상속세 과세가액에서 공제합니다. 1세대 1주택의 뜻은 소득세법의 1세대 개념을 빌려 오고, 겸용주택이 주택인지는 소득세법 시행령의 면적 비교 기준을 씁니다. 하나의 건물이 주택과 주택 외 부분으로 섞여 있으면 전부를 주택으로 보되, 주택 연면적이 주택 외 연면적보다 적거나 같으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않습니다.

• 동거 10년 - 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속 한 주택에서 동거해야 하고, 상속인이 미성년자인 기간은 뺍니다.
• 1세대 1주택 10년 - 같은 기간 계속 1세대를 이루며 1주택이어야 하고, 무주택 기간은 1주택 기간에 넣습니다.
• 상속인 - 직계비속 또는 대습상속으로 상속인이 된 직계비속의 배우자여야 하고, 상속개시일 현재 무주택이거나 피상속인과 공동으로 1주택을 보유한 상태여야 합니다.
• 공제액 - 상속주택가액에서 그 주택에 담보된 피상속인 채무를 뺀 금액 전액, 한도 6억원.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 주택 면적이 주택 외 면적보다 큰 겸용주택은 전체를 주택으로 보아 동거주택 상속공제를 적용하고, 구분등기가 불가능한 겸용주택의 일부 구획에서 동거했더라도 주택 전체에 공제를 적용한다고 회신했습니다. 공제액은 겸용주택 전체의 상속주택가액 가운데 공제 요건을 갖춘 상속인의 지분상당액을 100분의 100 공제하되 6억원을 한도로 한다고 밝혔습니다. 사전-2023-법규재산-0670(2023. 11. 16.)에서 피상속인은 2023년 7월 4일 사망했고, 대지 239제곱미터 위에 1층 상가 171.005제곱미터, 2층 주택 162.13제곱미터, 3층 주택 150.13제곱미터, 옥탑 19.35제곱미터인 겸용주택 한 채만 가지고 있었습니다. 동거 상속인은 3층에서 피상속인을 모시고 살았고, 상속 등기는 동거 상속인 50%, 다른 상속인 둘이 각 25% 지분으로 했습니다.

국세청이 든 이유는 두 가지입니다. 첫째, 겸용주택의 주택 면적이 주택 외 면적보다 크면 소득세법 시행령 제154조 제3항에 따라 전체를 주택으로 본다는 해석을 재산세과-51(2010. 1. 26.)과 재산세과-89(2010. 2. 12.)부터 이어 왔고, 1세대의 정의가 시행령에서 소득세법 제88조 제6호로 옮겨졌을 뿐 1주택의 뜻은 바뀐 것이 없으므로 세법 해석의 일관성과 법적 안정성 면에서 기존 해석을 달리할 이유가 없다는 것입니다. 둘째, 법문이 「하나의 주택」「1주택」이라고 하므로 공제 대상은 구분등기가 가능한 물리적 단위의 주택 하나이고, 집합건물이 아니어서 층별로 구분등기할 수 없는 건물은 3층에서만 동거했더라도 건물 전체가 하나의 주택이라는 것입니다. 이 회신은 피상속인에게 다른 주택이 없고 동거주택 상속공제의 다른 요건을 모두 갖추었다는 사실관계를 전제로 한 사전답변이므로, 층별로 구분등기된 다세대주택이거나 주택 면적이 상가 면적보다 작으면 결론이 달라집니다.

주택 면적이 상가 면적보다 작으면 어떻게 되나요?

주택 부분만 주택으로 보고 상가 부분은 공제 대상에서 빠집니다. 소득세법 시행령은 주택 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 적거나 같으면 주택 외 부분을 주택으로 보지 않고, 이 경우 주택에 딸린 토지는 전체 토지 면적에 주택 연면적이 건물 연면적에서 차지하는 비율을 곱해 계산합니다. 회신 사안에서는 주택 연면적이 2층 162.13제곱미터, 3층 150.13제곱미터, 옥탑 19.35제곱미터를 합쳐 331.61제곱미터로 1층 상가 171.005제곱미터보다 커서 전체가 주택이 됐습니다. 옥탑이 주거용인지, 지하층이 창고인지 같은 용도 구분이 면적 비교를 가를 수 있으므로 건축물대장의 층별 용도와 실제 사용 현황을 함께 확인해야 합니다.

동거 10년을 셀 때 끊긴 기간이 있으면 어떻게 하나요?

징집, 취학, 근무상 형편, 질병 요양 같은 사유로 동거하지 못한 기간은 계속 동거한 것으로 보되 동거 기간 10년에는 넣지 않습니다. 상속개시일에 피상속인과 상속인이 동거한 주택을 동거주택으로 보며, 피상속인이 다른 주택을 사서 일시적으로 2주택이 된 경우에는 다른 주택을 산 날부터 2년 안에 종전주택을 팔고 이사한 경우에 한해 1주택으로 봅니다. 상속인이 1주택을 가진 사람과 혼인한 경우에는 혼인한 날부터 5년 안에 배우자 주택을 양도한 경우에만 1주택으로 봅니다. 주민등록 전입·전출 기록과 실제 거주가 다르면 공과금·우편물 같은 자료로 보충해야 합니다.

겸용주택 동거주택 상속공제 대응 순서

• 면적 비교 - 건축물대장에서 층별 용도와 연면적을 확인해 주택 연면적이 주택 외 연면적보다 큰지 계산합니다. 옥탑·지하층의 실제 용도도 봅니다.
• 동거·세대 기록 정리 - 피상속인과 상속인의 주민등록 초본으로 상속개시일부터 소급해 10년 동안 같은 주소에서 1세대를 이루었는지 확인하고, 떨어져 산 기간은 사유 증빙을 모읍니다.
• 주택 수 확인 - 피상속인과 상속인, 세대원이 10년 동안 다른 주택을 가진 적이 있는지 확인하고, 있었다면 일시적 2주택·혼인 등 예외에 해당하는지 봅니다.
• 지분과 채무 정리 - 동거 상속인이 상속받는 지분을 정하고, 주택에 설정된 피상속인 채무를 확인해 공제액을 계산합니다.
• 신고와 불복 - 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고하면서 공제를 적용합니다. 공제가 부인되어 고지되면 90일 안에 심판청구로, 신고 때 빠뜨렸다면 5년 안에 경정청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 층별로 구분등기된 건물이거나 상가 일부를 주거용으로 쓴 경우, 상속인이 상속 전에 주택 지분을 가진 적이 있는 경우에는 건축물대장·등기사항증명서·주민등록 초본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속세 신고 자문과 상속공제 부인에 따른 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 동거주택 상속공제는 얼마까지 받나요?
  상속주택가액에서 그 주택과 부수토지에 담보된 피상속인의 채무를 뺀 금액의 100분의 100을 공제하되, 한도는 6억원입니다. 상속주택가액에는 소득세법상 주택부수토지의 가액이 포함됩니다. 겸용주택 전체가 주택으로 인정되면 상가 부분 가액도 상속주택가액에 들어가므로 면적 비교 결과가 공제액을 크게 바꿉니다.
• 형제와 지분을 나눠 상속해도 공제가 되나요?
  동거한 상속인의 지분 부분이 공제 대상입니다. 국세청은 동거 상속인 50%, 다른 상속인 각 25% 지분으로 등기한 사안에서 겸용주택 전체의 상속주택가액 가운데 공제 요건을 갖춘 상속인의 지분상당액을 100분의 100 공제하되 6억원을 한도로 한다고 회신했습니다. 동거하지 않은 상속인이 받은 지분은 이 공제 대상이 아닙니다.
• 층별로 구분등기된 건물이면 어떻게 되나요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 국세청은 법문의 하나의 주택을 구분등기가 가능한 물리적 단위로 보았으므로, 집합건물로 층마다 구분등기된 건물은 동거한 층의 호실이 하나의 주택이 됩니다. 이때 피상속인이 다른 층도 가지고 있었다면 1세대 1주택 요건 자체를 다시 따져야 하므로, 등기사항증명서에서 집합건물 여부부터 확인해야 합니다.
• 주택 면적과 상가 면적이 같으면요?
  주택 외 부분은 주택으로 보지 않습니다. 소득세법 시행령은 주택 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 적거나 같을 때 주택 외 부분을 주택에서 제외합니다. 이 경우 주택에 딸린 토지도 전체 토지 면적에 주택 연면적이 건물 연면적에서 차지하는 비율을 곱해 계산하므로, 옥탑이나 지하층의 실제 용도가 면적 비교를 가를 수 있습니다.
• 상속인이 다른 집을 가진 적이 있으면 안 되나요?
  10년 동안 계속 1세대 1주택이어야 하므로 원칙적으로 안 됩니다. 다만 피상속인이 다른 주택을 사서 2년 안에 종전주택을 팔고 이사한 경우, 상속인이 1주택자와 혼인해 5년 안에 배우자 주택을 양도한 경우, 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 5년 안에 다른 주택을 양도한 경우 등은 1주택으로 봅니다. 무주택 기간은 1주택 기간에 넣습니다.
• 군 복무나 지방 근무로 떨어져 산 기간은요?
  징집, 취학, 근무상 형편, 질병 요양 같은 사유로 동거하지 못한 기간은 계속 동거한 것으로 보지만, 그 기간은 동거 기간 10년을 셀 때 넣지 않습니다. 따라서 떨어져 산 기간을 뺀 실제 동거 기간이 10년 이상이어야 합니다. 상속인이 미성년자였던 기간도 동거 기간에서 뺍니다.
• 신고 때 공제를 빠뜨렸으면 되돌릴 수 있나요?
  법정신고기한이 지난 날부터 5년 안에 경정청구로 공제를 반영해 달라고 청구할 수 있습니다. 세무서가 공제를 부인하고 상속세를 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 어느 쪽이든 건축물대장과 10년 동거를 보여 주는 주민등록 초본이 판단 자료가 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 아버지에게 상속받은 지 2년 만에 어머니도 돌아가셨는데 동거주택 상속공제가 되나요?
• 유학·전근·요양으로 따로 산 기간이 있으면 동거주택 상속공제 10년이 끊기나요?
• 해외에 사는 부모가 돌아가시면 한국 상속세 공제가 줄어드나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기