부가가치세

사용승인 뒤에도 공사가 계속되면 건설용역 공급시기는 언제인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

사용승인 뒤에도 설계도에 있는 본래 공사가 계속되었다면 건설용역의 공급시기는 사용승인일이 아니라 공사가 실제로 완성된 때입니다. 국세청은 건축주 검사에 불합격하고 잔금 청구 조건을 바꾼 사안에서 검사 합격으로 잔금을 청구할 수 있게 된 때를 공급시기로 보았습니다. 지금은 사용승인 당시 남은 작업이 본래 공사인지 하자보수인지부터 정리하십시오.

사용승인일이 나왔다고 해서 그날 잔금 세금계산서를 반드시 주고받아야 하는 것은 아닙니다. 계약에서 약속한 공사가 실제로 끝나지 않았다면 공급시기는 공사가 실제로 완성된 날로 늦춰집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 근린생활시설 신축공사 도급계약을 맺었습니다. 시공사는 A씨의 자체 준공검사를 받기 전인 2024년 8월 구청에서 사용승인을 받았지만, A씨가 8월 말 검사해 보니 배수관 매설과 기초 콘크리트 일부가 끝나지 않았고 건물 높이도 설계도와 달랐습니다. 두 사람은 10월 추가특약으로 공사대금 일부를 깎고, 시공사가 A씨의 검사에 합격한 뒤 잔금을 청구하기로 정했습니다. 시공사는 사용승인일 기준으로 잔금 세금계산서를 끊겠다고 했고, A씨는 그 날짜가 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사용승인을 받았는데 공사가 덜 끝났다면 공급시기는 언제인가요?

계약상 공사가 실제로 끝나지 않은 상태에서 사용승인만 먼저 났다면, 건설용역의 공급시기는 사용승인일이 아니라 공사가 실제로 완성된 때입니다. 사용승인일은 공사 완료 시점이 불분명할 때 쓰는 보조 기준일 뿐입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「부가가치세법」은 용역의 공급시기를 역무의 제공이 완료되는 때로 정합니다. 대법원은 역무제공의 완료시를 계약상 역무제공의 범위와 계약조건을 고려해 역무를 제공받는 자가 그 산출물을 사용할 수 있는 상태에 놓인 시점으로 봅니다.

따라서 다음 사정이 겹치면 사용승인일을 완료일로 보기 어렵습니다.

• 검사 불합격 - 건축주 자체 준공검사에서 계약상 공사 미완성을 이유로 불합격 통지를 했습니다.
• 본래 공사 계속 - 사용승인 뒤에도 시공사가 설계도에 있는 본래 공사를 계속하고 있습니다.
• 사용 불가 - 건물을 본래 목적(임대 등)에 쓸 수 없는 상태입니다.
• 잔금 조건 변경 - 검사 합격 뒤에 잔금을 청구하기로 약정을 바꾸었습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 신축건물의 사용승인일 이후에도 단순한 하자보수나 추가공사가 아닌 마무리 공사가 계속되면, 사용승인일은 역무의 제공이 완료되는 날이 아니고 실제로 공사가 완성된 때가 공급시기라고 회신했습니다(법규부가2014-512, 2014. 11. 17.).

국세청은 이 사안에서 건축주의 자체 검사를 통과해 잔금을 실제로 청구할 수 있게 되는 때를 역무제공 완료일로 보았습니다. 공사 완료 여부가 분명하지 않을 때에만 사용승인일을 공급시기로 보고, 완료일과 사용승인일이 다르면 완료일을 먼저 적용한다는 것이 판단 이유입니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 것이어서, 사용승인 뒤 남은 작업의 성격이 다르면 결론도 달라질 수 있습니다.

하자보수나 추가공사만 남았다면 결론이 달라지나요?

네, 사용승인 뒤 남은 일이 단순 하자보수나 설계도에 없던 추가공사뿐이라면 본래 공사는 사용승인일에 끝난 것으로 보아 사용승인일이 공급시기가 됩니다. 이때 하자보수 비용은 손해배상 문제로, 추가공사는 별도 용역으로 따로 다룹니다.

쟁점은 남은 작업이 계약서와 설계도에 원래 들어 있던 공사인지입니다. 도급계약서의 공사 범위, 설계도면, 추가특약의 문구를 나란히 놓고 미완성 항목이 본래 공사에 속하는지 정리해 두어야 합니다.

공사대금 자체를 다투어 완료 시점에 공급가액이 확정되지 않았다면, 역무의 제공이 완료되고 공급가액이 확정되는 때가 공급시기가 됩니다. 이 경우는 소송 결과로 금액이 정해지는 때로 공급시기가 늦춰질 수 있습니다.

공급시기를 잘못 잡으면 세금계산서는 어떻게 되나요?

공급시기를 잘못 잡아 세금계산서를 발급하면 공급자에게는 지연발급 또는 미발급 가산세가, 공급받는 자에게는 매입세액 불공제 문제가 생길 수 있습니다. 세금계산서는 원칙적으로 공급시기에 발급해야 하기 때문입니다.

공급시기가 지난 뒤 같은 과세기간의 확정신고기한까지 발급하면 공급가액의 1퍼센트, 그때까지도 발급하지 않으면 2퍼센트가 공급자에게 가산세로 붙습니다. 공급받는 자는 공급시기 이후 발급받은 세금계산서라도 확정신고기한까지 받았다면 매입세액공제를 받을 수 있습니다.

반대로 실제 완료일보다 앞선 사용승인일로 세금계산서를 받았다면, 공급시기 전에 발급받은 세금계산서가 됩니다. 이미 받은 대가에 대해 발급한 것이면 그 발급일이 공급시기로 인정될 수 있으므로, 대금 지급 내역과 발급일을 함께 확인합니다.

건설용역 공급시기 다툼 대응 순서

• 공사 범위 대조 - 도급계약서·설계도와 사용승인 당시 미완성 항목을 표로 대조합니다. 본래 공사가 남았는지가 공급시기를 가릅니다.
• 완료 증거 확보 - 자체 준공검사 결과, 추가특약, 작업일지, 사진으로 실제 완성일을 특정합니다. 잔금 청구가 가능해진 날도 함께 적습니다.
• 세금계산서 정리 - 실제 완료일을 기준으로 세금계산서 발급 시기를 맞춥니다. 이미 사용승인일로 발급했다면 부가가치세법 시행령 제70조의 수정 사유에 해당하는지 확인합니다.
• 신고 바로잡기 - 매입세액을 빠뜨렸다면 과세표준 및 세액의 경정청구서를 법정신고기한부터 5년 안에 냅니다. 더 적게 신고했다면 과세표준수정신고서를 냅니다.
• 과세 통지 대응 - 사용승인일 기준 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받은 뒤에는 90일 안에 조세심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사용승인 뒤 남은 공사가 본래 공사인지는 도급계약서와 설계도, 현장 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건설용역 공급시기와 세금계산서를 둘러싼 부가가치세 과세전적부심사·심판청구와 조세소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사용승인일을 공급시기로 보는 경우는 언제인가요?
  공사가 언제 끝났는지 분명하지 않을 때 사용승인일이나 준공검사일을 역무제공 완료일로 봅니다. 실제 완료일이 확인되고 그 날이 사용승인일과 다르면 실제 완료일이 먼저 적용되므로, 완료일을 보여 주는 자료를 남겨 두어야 합니다.
• 임시사용승인을 받은 경우에도 같은가요?
  임시사용승인도 공사 완료를 증명하는 날짜가 아닙니다. 임시사용승인 뒤에도 계약상 본래 공사를 계속하고 있다면 실제로 공사가 끝난 때를 기준으로 공급시기를 따집니다. 남은 공사 내역과 일정표를 함께 보관해 두십시오.
• 잔금을 아직 안 줬으면 공급시기가 안 온 건가요?
  잔금을 주지 않았다는 사정만으로 공급시기가 미뤄지지는 않습니다. 통상적인 건설용역은 역무제공이 끝난 때가 공급시기이고, 대금을 언제 주는지는 원칙적으로 영향을 주지 않습니다. 다만 잔금 청구 조건이 공사 완성과 연결되어 있으면 완료일을 정하는 자료가 됩니다.
• 공사대금 일부를 깎기로 했다면 어떻게 하나요?
  공급 후 계약 내용이 바뀌어 공급가액이 줄었다면 증감 사유가 생긴 날을 작성일로 수정세금계산서를 발급할 수 있습니다. 감액 합의서나 추가특약에 감액 사유와 금액을 분명히 적어 두어야 합니다.
• 시공사가 사용승인일로 세금계산서를 끊으면 문제인가요?
  실제 완료일보다 앞선 날짜로 발급되었다면 공급시기 전에 발급한 세금계산서가 됩니다. 그 전에 받은 대가에 대해 발급한 것이면 발급일이 공급시기로 인정될 수 있지만, 대가를 받지 않은 잔금분이면 공급시기를 다시 따져야 합니다.
• 세금계산서를 늦게 받으면 매입세액공제를 못 받나요?
  공급시기 이후에 받았더라도 그 공급시기가 속하는 과세기간의 확정신고기한까지 받았다면 매입세액공제를 받을 수 있습니다. 확정신고기한이 지난 뒤 받은 경우에도 1년 이내이고 수정신고나 경정청구와 함께 내면 공제 대상이 됩니다.
• 공급시기를 두고 세무서와 다투려면 기한이 있나요?
  과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 납부고지서를 받은 뒤에는 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 조세심판청구를 해야 하며, 이 기간이 지나면 다투기 어렵습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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