법인세·소득세

아버지 이름으로 임대한 공동명의 상가, 제 몫으로 수정신고해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 상가를 아버지와 공유했다는 사실만으로 지난 임대소득의 절반을 자녀가 수정신고해야 하는 것은 아닙니다. 국세청은 공유자들이 임대업을 함께 경영했는지는 사실판단 사항이고, 공동사업이면 손익분배비율이나 지분비율로 나눠 각자 신고한다고 회신했습니다. 지금은 임대료가 들어온 계좌와 공유자 사이의 약정부터 확인해 보십시오.

등기부상 공유자라고 해서 지난 임대소득을 자동으로 나눠 신고해야 하는 것은 아닙니다. 공동사업인지 아닌지가 먼저 정해져야 수정신고를 할지, 다른 세목을 검토할지가 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 상가 건물과 부속토지를 아버지와 절반씩 공유하고 있었습니다. 임대사업자등록은 아버지 이름으로만 되어 있었고, 임대료도 아버지 계좌로 받아 아버지가 2021년부터 2024년까지 종합소득세를 혼자 신고했습니다. A씨는 같은 건물에서 의원을 운영했습니다. 2025년 아버지가 돌아가신 뒤 상속세 신고를 준비하던 A씨는, 지난 4년 임대소득의 절반을 자신의 종합소득에 넣어 수정신고해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동명의 상가를 한 사람 이름으로 임대했다면 공동사업인가요?

아니요, 부동산을 공유한다는 사실만으로 공동사업이 되지는 않습니다. 공동사업은 당사자 모두가 함께 경영하고 그 성패에 이해관계를 가지는 사업입니다. 공유자 한 사람이 다른 공유자 지분까지 빌려 혼자 임대사업을 할 수도 있으므로, 실제로 함께 경영했는지를 사실관계로 따집니다.

공동사업으로 볼 사정은 이런 것들입니다.

• 약정 - 임대사업을 함께 하고 손익을 나누기로 한 계약이나 합의가 있습니다.
• 명의 - 임대차계약서에 공유자 모두가 임대인으로 적혀 있습니다.
• 돈의 흐름 - 임대료가 공동 계좌로 들어오거나 지분대로 나뉘어 지급됐습니다.
• 경영 참여 - 임차인 관리, 수선, 비용 부담을 함께 했습니다.

국세청은 이 사례를 어떻게 해석했나요?

국세청은 공동사업은 당사자 전원이 공동으로 경영하고 성패에 이해관계를 가지는 사업이며, 질의인과 아버지가 임대업을 공동으로 경영했는지는 사실판단 사항이라고 회신했습니다(사전-2018-법령해석소득-0076, 2018. 12. 27.). 공동사업에 해당한다면 소득금액을 손익분배비율로 나누고, 약정된 비율이 없으면 지분비율로 나눠 각자 종합소득세를 신고해야 한다고 덧붙였습니다.

검토 의견은 공유자 전원이 함께 임대업을 하지 않았다면 공유자 사이에는 유상 또는 무상 대여 관계가 생긴다고 보았습니다. 그때는 상황에 따라 임대소득 과세, 부당행위계산부인, 부동산 무상사용 이익의 증여 규정을 적용한다는 것입니다. 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 임대료 흐름이나 약정이 다르면 결론도 달라질 수 있습니다.

공동사업이었다면 어떻게 신고를 바로잡나요?

공동사업이었다면 A씨는 지분비율 50%만큼의 임대소득을 자기 종합소득에 더해 수정신고하고, 아버지 쪽은 과다 신고된 절반에 대해 경정청구를 할 수 있습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「국세기본법」상 수정신고는 세무서가 결정이나 경정을 통지하기 전까지, 경정청구는 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 할 수 있습니다.

아버지가 이미 돌아가셨다면 아버지의 종합소득세 경정청구는 상속인이 납세의무를 승계한 지위에서 합니다. 다만 아버지와 A씨가 생계를 같이하는 특수관계였고 손익분배비율을 사실과 다르게 정한 사정이 있으면, A씨 몫을 손익분배비율이 큰 공동사업자의 소득으로 보는 합산과세 규정이 문제 될 수 있습니다.

공동사업이 아니었다면 무엇을 검토해야 하나요?

공동사업이 아니라면 아버지가 A씨 지분을 빌려 혼자 임대업을 한 것이므로, A씨가 임대 대가를 받았는지에 따라 세금이 갈립니다. 대가를 받았다면 A씨에게 임대소득이 생기고, 받지 않았다면 아버지가 A씨 지분을 무상으로 쓴 이익이 증여세 문제로 이어질 수 있습니다.

부동산 무상사용 이익은 대통령령으로 정한 기준금액 이상일 때만 증여세가 과세됩니다. 아버지가 돌아가신 지금은 이 부분이 아버지의 증여세 납세의무로 남아 상속인에게 승계될 수 있으므로, 상속세 신고와 함께 정리합니다. 어느 쪽인지 정하지 않은 채 수정신고부터 하면 오히려 다른 세목과 어긋나는 신고가 됩니다.

공동명의 상가 임대소득 수정신고 대응 순서

• 사실관계 정리 - 임대차계약서 명의, 임대료 입금 계좌, 비용 부담, 공유자 간 약정을 연도별로 모읍니다. 공동사업 여부가 여기서 갈립니다.
• 세목 결정 - 공동사업이면 종합소득세 배분, 아니면 임대 대가나 무상사용 이익을 검토합니다. 상속세 신고 내용과 맞춥니다.
• 수정신고 - 내 몫의 소득이 빠졌다면 과세표준수정신고서 및 추가자진납부계산서를 냅니다. 공동사업자별 분배명세서로 지분을 적습니다.
• 경정청구 - 돌아가신 분이 혼자 더 신고한 부분은 상속인이 과세표준 및 세액의 결정(경정)청구서로 바로잡습니다. 법정신고기한 뒤 5년 안입니다.
• 고지 뒤 불복 - 세무서가 다르게 보고 과세하면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자 사이에 약정서가 없거나 임대료를 한 계좌로만 받았다면 계약서와 계좌 내역을 함께 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동사업 소득 배분과 상속 관련 세무 쟁점의 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사업자등록을 공동으로 안 했으면 공동사업이 아닌가요?
  사업자등록 명의는 중요한 자료이지만 그것만으로 정해지지는 않습니다. 공유자들이 실제로 함께 경영하고 손익을 나누기로 했는지가 기준이므로, 약정이나 임대료 분배 기록이 있으면 단독 등록이어도 공동사업으로 볼 여지가 있습니다.
• 손익분배비율을 정하지 않았으면 어떻게 나누나요?
  공동사업자 사이에 약정한 손익분배비율이 없으면 지분비율로 나눕니다. 등기부상 지분이 절반씩이면 공동사업장 소득금액도 절반씩 각자의 종합소득에 들어갑니다. 비율을 따로 정했다면 그 약정서를 신고 자료로 보관합니다.
• 아버지와 아들이 공동사업을 하면 합산과세되나요?
  생계를 같이하는 특수관계인이 공동사업자이고, 신고한 손익분배비율이 사실과 현저히 다르거나 조세 회피 목적의 공동사업으로 확인되면 특수관계인 몫을 손익분배비율이 큰 사람 소득으로 봅니다. 따로 사는 부자라면 이 규정의 특수관계인에서 빠질 수 있습니다.
• 돌아가신 아버지 신고분도 경정청구할 수 있나요?
  네. 상속인은 피상속인의 국세 납세의무를 승계하므로, 아버지가 혼자 과다 신고한 종합소득세에 대해 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안이면 경정청구를 할 수 있습니다. 상속인이 여럿이면 대표자를 정해 신고합니다.
• 가족 지분을 공짜로 써서 임대하면 증여세가 나오나요?
  타인의 부동산을 무상으로 사용해 이익을 얻었고 그 이익이 대통령령으로 정한 기준금액 이상이면, 무상 사용을 시작한 날을 증여일로 해 사용자에게 증여세가 과세될 수 있습니다. 소유자와 함께 사는 주택은 제외됩니다.
• 수정신고는 언제까지 할 수 있나요?
  법정신고기한까지 신고한 사람은 세무서가 과세표준과 세액을 결정하거나 경정해 통지하기 전으로서 부과제척기간이 끝나기 전까지 수정신고를 할 수 있습니다. 일찍 할수록 과소신고 가산세 감면 폭이 큽니다.
• 같은 건물에서 병원을 하는데 영향이 있나요?
  공유 건물의 일부를 공유자 본인이 사업에 쓰는 경우, 그 부분이 임대인지 자기 지분 사용인지에 따라 임대소득과 병원 필요경비 처리가 달라질 수 있습니다. 사용 면적과 지분, 임대료 지급 여부를 함께 정리해 봅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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