감면·공제

재개발 사업시행자에게 땅을 넘기면 공익사업용 토지 감면을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 재개발 정비구역 토지를 사업시행자에게 양도하면 공익사업용 토지 감면을 받을 수 있고, 현금 보상분은 양도소득세의 15%를 감면받습니다. 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지를 2026년 12월 31일 이전에 양도해야 합니다. 지금은 사업인정고시일과 내 토지 취득일부터 비교해야 합니다.

감면을 받으려고 수용재결까지 기다릴 필요는 없습니다. 정비구역 안 토지를 재개발 사업시행자에게 협의로 팔아도 같은 조항의 감면 대상이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년 5월 오래된 단독주택이 있던 땅을 샀습니다. 그 지역은 재개발 정비구역으로 지정됐고 2023년 2월 사업인정고시가 났습니다. A씨는 2026년 11월 재개발 사업시행자에게 토지를 현금 보상으로 넘기기로 했는데, 어쩔 수 없이 파는 것인데도 세금 혜택이 없는지 물어 왔습니다. 사업인정고시일부터 거슬러 2년 전보다 앞서 취득했고 2026. 12. 31. 전에 양도하므로 현금 보상분은 양도소득세의 15%를 감면받는 대상입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재개발로 땅을 넘기면 양도세 감면을 받을 수 있나요?

네, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역의 토지를 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도하면 공익사업용 토지 감면을 받을 수 있습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「조세특례제한법」은 정비구역 토지를 사업시행자에게 넘긴 소득을 공익사업 시행자에게 양도한 소득, 수용된 소득과 나란히 감면 대상으로 정합니다. 다만 정비기반시설을 수반하지 않는 정비구역은 빠집니다.

• 취득 시점 - 사업인정고시일부터 거슬러 2년 이전에 취득한 토지여야 합니다. 고시 전에 양도하면 양도일부터 거슬러 셉니다.
• 양수인 - 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행자에게 넘겨야 합니다.
• 양도 기한 - 2026. 12. 31. 이전에 양도해야 합니다.

감면율은 얼마인가요?

현금으로 받으면 양도소득세의 15%, 보상채권으로 받으면 20%를 감면합니다. 「공공주택 특별법」 등에 따른 협의매수·수용으로 받은 채권을 3년 이상 만기까지 보유하기로 특약을 맺으면 35%, 만기가 5년 이상이면 45%입니다. 감면액에는 한도가 있어 공익사업용 토지 감면 등을 합쳐 한 해 2억원, 5개 과세기간 합계 3억원을 넘는 부분은 감면하지 않습니다.

단순 예시로 산출세액이 8,000만원이고 전액 현금으로 받았다면 15%인 1,200만원을 감면받습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 재개발사업의 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지를 사업시행자에게 양도하면 공익사업용 토지 감면 대상이라고 안내했습니다. 국세청 부동산납세과가 2022년 펴낸 양도소득세 월간 질의 사례집은 2015년 1월 취득한 토지가 2022년 1월 재개발사업 인정 고시된 뒤 2023년 12월 사업시행자에게 양도하려는 사안에서 감면 대상이라고 답했습니다. 사례집이 인용한 국세청 사전답변(사전-2015-법령해석재산-0082, 2015. 6. 4.)은 정비구역 나대지를 판결에 따라 사업시행자에게 넘긴 경우 사용이 제한된 기간을 빼고 비사업용 토지 여부를 판단하며 감면도 적용한다고 했습니다. 사전-2017-법령해석재산-0496(2017. 10. 25.)은 협의가 성립하지 않아 토지수용위원회 재결로 재개발 사업시행자에게 수용된 토지도 재결서 등으로 수용 사실이 확인되면 감면을 적용한다고 보았습니다.

이 안내는 현금으로 대가를 받은 사실관계를 전제로 했습니다. 취득 시기가 고시일부터 2년 안이거나 사업시행자가 아닌 사람에게 팔면 결론이 달라집니다.

2022년 사례집 이후 무엇이 바뀌었나요?

감면율이 5%포인트씩 올랐고 감면 한도가 따로 생겼습니다. 사례집 당시에는 현금 10%, 채권 15%, 만기 특약 30%·40%였지만, 2025. 3. 14. 개정으로 현금 15%, 채권 20%, 만기 특약 35%·45%가 됐습니다. 부칙은 개정 규정을 시행일이 속하는 과세연도에 양도하는 경우부터 적용하도록 해 2025년 양도분부터 높아진 감면율이 적용됩니다. 같은 개정으로 공익사업용 토지 감면에 연 2억원, 5년 3억원의 별도 한도가 생겼습니다. 감면 기한은 사례집 당시 2023. 12. 31.에서 현행 2026. 12. 31.로 늦춰졌고, 2027. 1. 1. 시행 예정인 개정 조문도 이 기한과 감면율을 바꾸지 않습니다.

재개발 토지 양도세 감면 대응 순서

• 고시일 확인 - 사업시행자에게 사업인정고시일을 확인하고 내 토지 취득일과 비교합니다. 상속받은 토지는 돌아가신 분의 취득일로 셉니다.
• 보상 방식 결정 - 현금과 채권, 만기 보유 특약 중 무엇으로 받을지 정합니다. 특약을 어기면 감면받은 세액 일부를 다시 내야 합니다.
• 감면신청 확인 - 정비구역 토지 감면은 사업시행자가 감면신청을 하도록 돼 있으므로 신청서 제출 여부를 확인합니다. 수용으로 넘긴 경우에는 본인이 신고와 함께 신청합니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 감면을 반영해 예정신고합니다. 비사업용 토지 판단에서 사용 제한 기간을 빼는지도 함께 봅니다.
• 불복과 경정청구 - 감면이 부인돼 고지되면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 감면을 빠뜨리고 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 고시일 전후로 토지를 나누어 취득했거나 상속·증여로 받은 토지라면 등기사항증명서와 고시문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 감면 부인에 대한 심판청구와 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 취득한 지 2년이 안 됐는데 고시가 나면요?
  감면을 받으려면 사업인정고시일부터 거슬러 2년 이전에 취득한 토지여야 합니다. 고시일 직전 2년 안에 산 토지는 정비구역 토지를 사업시행자에게 넘겨도 이 감면을 받지 못합니다. 고시 전에 양도하는 경우에는 양도일부터 거슬러 2년 이전 취득인지 봅니다.
• 상속받은 땅은 취득일을 언제로 보나요?
  상속받은 토지는 돌아가신 분이 그 토지를 취득한 날을 취득일로 봅니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받아 이월과세가 적용되는 토지도 증여자가 취득한 날로 셉니다. 그래서 상속 직후 고시가 나도 피상속인이 오래 보유했다면 2년 요건을 충족할 수 있습니다.
• 감면 한도는 얼마인가요?
  공익사업용 토지 감면 등으로 받는 양도소득세 감면액은 과세기간별로 2억원, 해당 연도와 직전 4개 과세기간을 합친 5년 동안 3억원을 넘을 수 없습니다. 토지를 나누어 1년 안에 분할 양도하거나 지분을 2년 안에 같은 사람에게 나누어 팔면 한 해에 모두 판 것으로 봅니다.
• 감면신청은 누가 하나요?
  정비구역 토지를 사업시행자에게 양도한 경우에는 사업시행자가 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서를 양도자의 관할 세무서장에게 내야 합니다. 수용으로 넘긴 경우에는 양도자 본인이 예정신고나 확정신고와 함께 수용 사실 확인 서류를 붙여 신청합니다.
• 채권으로 받고 만기 전에 팔면 어떻게 되나요?
  만기까지 보유하기로 특약을 맺고 35%나 45% 감면을 받은 뒤 특약을 어기면, 감면받은 세액 중 양도소득세의 15%(만기 5년 이상은 25%)에 해당하는 금액을 즉시 징수합니다. 특약 없이 채권으로만 받았다면 20% 감면이 적용됩니다.
• 정비구역으로 묶인 나대지는 비사업용 토지인가요?
  정비구역 지정 등 법령에 따라 사용이 금지되거나 제한된 기간은 비사업용 토지가 아닌 것으로 보고 판단합니다. 그 기간을 뺀 나머지 기간이 비사업용 기간기준에 해당하지 않으면 일반세율과 장기보유특별공제를 적용받고, 공익사업용 토지 감면도 함께 받을 수 있습니다.
• 감면이 빠진 채 세금이 나오면 어떻게 다투나요?
  감면을 빠뜨리고 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 세무서가 감면을 부인해 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 고시문과 보상 협의서를 근거로 요건 충족을 소명합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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