양도소득세

공익사업으로 수용되는 땅은 비사업용 토지 중과를 피할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

피할 수 있습니다. 공익사업에 협의매수되거나 수용되는 토지로서 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전이거나 고시일이 2006. 12. 31. 이전이면 재촌·자경이나 실제 사용과 상관없이 비사업용 토지로 보지 않습니다. 상속받은 토지는 피상속인의 취득일로 따지고, 요건이 안 되면 기간기준으로 다시 판정합니다.

농사를 짓지 않거나 빈 땅으로 둔 토지를 팔면 비사업용 토지로 보아 기본세율에 10%포인트를 더한 16%부터 55%까지의 세율이 붙습니다. 그런데 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 공익사업에 협의매수되거나 수용되는 땅이 일정한 요건을 갖추면 그동안 어떻게 썼는지와 상관없이 비사업용 토지로 보지 않습니다. 결론을 가르는 것은 토지를 언제 취득했는지와 사업인정고시일이 언제인지입니다.

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G씨는 2019. 4. 아버지가 돌아가시면서 경기도의 밭 1,500제곱미터를 상속받았습니다. 아버지는 이 밭을 2001. 9.에 샀고, G씨는 서울에 살아 상속 뒤로는 농사를 짓지 않고 비워 두었습니다. 2025. 6. 이 일대가 도로 건설 사업으로 사업인정고시되었고, 2026. 9. 보상 협의 안내를 받았습니다. 주변에서 농사를 안 지은 땅은 비사업용이라 세금이 크게 늘어난다고 하자, G씨는 수용되는 땅도 그런지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수용되는 땅은 어떤 경우 비사업용에서 빠지나요?

공익사업법이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 다음 중 하나에 해당하면 비사업용 토지로 보지 않습니다.

• 사업인정고시일이 2006. 12. 31. 이전인 토지
• 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지

이 규정에 해당하면 재촌·자경 여부나 기간기준을 따지지 않습니다. 오래 가지고 있던 땅이 공익사업 때문에 본인 뜻과 상관없이 넘어가는 경우까지 중과하지 않겠다는 취지입니다. 반대로 사업 소식을 듣고 고시 직전에 산 땅은 이 규정의 보호를 받지 못합니다.

「5년 이전」은 누구의 취득일로 따지나요?

원칙은 양도하는 사람이 취득한 날입니다. 다만 상속받은 토지는 피상속인이 취득한 날을 기준으로 합니다. 사례의 G씨는 2019년에 상속받았지만 아버지가 2001. 9.에 취득했으므로, 2025. 6. 사업인정고시일부터 5년 이전 취득에 해당합니다.

배우자나 직계존비속에게 증여받은 토지로서 이월과세가 적용되는 경우에는 증여한 사람이 취득한 날을 기준으로 합니다. 이월과세가 적용되지 않는 증여라면 증여받은 날이 취득일이 됩니다.

기간은 사업인정고시일에서 거꾸로 셉니다. 고시일이 2025. 6. 10.이라면 2020. 6. 10. 이전에 취득한 토지가 대상으로 볼 수 있습니다. 하루 차이로 결론이 바뀌므로 등기부의 등기원인일과 잔금일, 고시문의 날짜를 날짜 단위로 확인해야 합니다.

고시 전 5년 안에 산 땅은 모두 중과되나요?

그렇지는 않습니다. 이 특례에 해당하지 않으면 일반 기준으로 돌아가 판정합니다. 보유기간 5년 이상이면 양도일 직전 5년 중 3년, 직전 3년 중 2년, 보유기간의 60% 가운데 하나라도 사업용으로 쓴 기간이 있으면 사업용 토지입니다.

농지라면 재촌·자경한 기간, 다른 토지라면 건물 부속토지 등으로 쓴 기간이 사업용 기간입니다. 상속받은 농지는 상속개시일부터 3년 동안은 재촌·자경하지 않아도 사업용 농지로 봅니다. 수용 특례와 일반 기준 가운데 하나만 맞으면 중과를 피할 수 있으므로 두 가지를 모두 검토합니다.

비사업용이 되면 세금은 얼마나 늘어나나요?

비사업용 토지는 기본세율에 10%포인트를 더한 세율로 계산합니다. 과세표준이 2억원이라면 기본세율 38% 구간에서 산출세액은 5,606만원이지만, 비사업용 토지로 보면 48%를 적용해 7,606만원이 됩니다. 과세표준의 10%인 2,000만원이 늘어나는 셈입니다.

비사업용 토지도 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제는 받을 수 있습니다. 따라서 차이는 세율에서 생기고, 수용 특례에 해당하는지가 세액을 크게 가릅니다.

수용 감면과는 어떻게 다른가요?

공익사업용 토지 양도세 감면은 별도 제도입니다. 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지를 2026. 12. 31.까지 양도하면 현금 보상분은 양도소득세의 15%를 감면받습니다. 비사업용 제외는 5년, 감면은 2년 기준이라 서로 다르게 판정될 수 있습니다.

또 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 배우자나 직계존비속에게 증여받은 토지가 수용되면 이월과세를 적용하지 않습니다. 이월과세 여부가 바뀌면 비사업용 판정의 취득일도 달라질 수 있으므로 증여받은 토지는 세 가지를 함께 계산해야 합니다. 감면의 율과 한도는 「땅이 수용되면 양도세 감면율은 현금·채권보상별로 얼마이고 한도가 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

수용 토지 양도세 대응 순서

• 날짜 확인 - 등기부와 매매계약서로 취득일(상속이면 피상속인 취득일)을, 사업인정고시문으로 고시일을 확인합니다.
• 특례 판정 - 취득일이 고시일부터 5년 이전인지, 고시일이 2006. 12. 31. 이전인지 따집니다.
• 일반 기준 검토 - 특례에 해당하지 않으면 재촌·자경과 기간기준으로 사업용 기간을 일수로 계산합니다.
• 감면 함께 신청 - 2년 이전 취득이면 공익사업용 토지 감면신청서를 예정신고 때 함께 냅니다.
• 해명·불복 - 비사업용 판정 안내를 받으면 날짜 자료로 소명하고, 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득 경위(매매·상속·증여), 사업인정고시일, 보유 중 실제 사용 현황에 따라 비사업용 여부와 감면이 달라집니다. 법무법인 윤성은 수용 토지의 비사업용 판정 검토, 감면 신청 검토, 해명자료 소명과 과세전적부심사·조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수용되는 땅은 농사를 안 지었어도 비사업용이 아닌가요?
  협의매수·수용되는 토지로서 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전이거나 고시일이 2006. 12. 31. 이전이면 재촌·자경이나 실제 사용 여부와 상관없이 비사업용 토지로 보지 않습니다.
• 상속받은 땅은 상속받은 날부터 5년을 세나요?
  아닙니다. 상속받은 토지는 피상속인이 그 토지를 취득한 날을 기준으로 사업인정고시일부터 5년 이전인지 판단합니다. 부모님이 오래 가지고 있던 땅이면 상속 직후 수용되어도 특례를 받을 수 있습니다.
• 부모님께 증여받은 땅은 어떻게 되나요?
  이월과세가 적용되는 배우자·직계존비속 증여 토지는 증여자의 취득일로 판단합니다. 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받아 이월과세가 배제되면 증여받은 날이 기준이 될 수 있으므로 함께 계산해야 합니다.
• 고시 3년 전에 산 땅은 모두 중과되나요?
  수용 특례에는 해당하지 않지만 일반 기준으로 다시 판정합니다. 직전 5년 중 3년, 직전 3년 중 2년, 보유기간의 60% 가운데 하나라도 재촌·자경 등 사업용으로 쓴 기간이 있으면 사업용 토지입니다.
• 비사업용 제외와 수용 감면은 같은 요건인가요?
  다릅니다. 비사업용 제외는 사업인정고시일부터 5년 이전 취득, 공익사업용 토지 감면은 2년 이전 취득이 기준입니다. 감면은 2026. 12. 31.까지 양도분에 적용되고 감면신청서를 따로 내야 합니다.
• 이미 중과세율로 신고했는데 바로잡을 수 있나요?
  특례 요건을 갖췄는데 비사업용 토지로 신고해 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 취득일과 사업인정고시일 자료와 고시문을 붙여 관할 세무서에 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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