양도소득세

재건축 정비구역에 묶인 빈 땅을 조합에 팔면 비사업용 토지로 중과되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

아니요, 정비구역 지정 전에 산 땅을 재건축조합에 팔았다면 지정·고시 이후 기간은 사업용으로 보아 비사업용 토지 중과를 피할 수 있습니다. 소득세법 시행령은 취득 후 법령에 따라 사용이 제한된 기간을 비사업용 토지 판정에서 사업용으로 봅니다. 지금은 땅의 취득일과 정비구역 지정·고시일의 앞뒤부터 확인해야 합니다.

정비구역에 묶인 뒤로 땅을 놀렸다고 해서 비사업용 토지 세율로 신고할 필요는 없습니다. 지정·고시 이후 사용이 제한된 기간은 법이 사업용으로 봐 줍니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2001년에 산 빈 대지를 계속 가지고 있었습니다. 그 땅이 2019년 주택재건축사업 정비구역으로 지정·고시되었고, 2022년 사업시행인가가 났습니다. B씨는 2026년 6월 재건축조합에 땅을 넘기고 보상금을 받았는데, 오랫동안 아무 용도로 쓰지 않은 나대지라서 비사업용 토지로 세금이 더 나오는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

정비구역에 묶인 기간은 왜 사업용으로 보나요?

정비구역으로 지정·고시되면 법률에 따라 땅을 마음대로 쓸 수 없게 되므로, 그 기간은 비사업용 토지 판정에서 사업용으로 봅니다. 정비구역에서는 건축물을 짓거나 토지 형질을 바꾸거나 물건을 쌓아 두려면 시장·군수등의 허가를 받아야 합니다. 소득세법 시행령은 토지를 취득한 뒤 법령에 따라 사용이 금지되거나 제한된 토지는 그 기간 동안 비사업용 토지에 해당하지 않는 것으로 보고 판정하도록 정합니다.

여기서 「토지를 취득한 후」라는 문구가 중요합니다. 정비구역 지정·고시 뒤에 땅을 샀다면 사용 제한을 알고 산 것이어서 이 규정을 적용받기 어렵습니다. 상속받은 땅은 상속개시일부터 제한 기간을 계산합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 5년 이상 가진 땅이 정비구역으로 지정된 뒤 사업시행자에게 넘어간 경우 비사업용 토지가 아니라고 답했습니다. 사전-2015-법령해석재산-0120(2015. 6. 18.) 사안의 신청인은 1971. 6. 30. 대지 235㎡를 취득했고, 그 땅이 2007. 7. 20. 주택재건축사업 정비구역으로 지정·고시된 뒤 2015년 재건축조합에 양도했습니다. 국세청은 이 땅이 사용이 제한된 토지에 해당하고 제한 기간은 사업용으로 보며, 비사업용 기간이 기간기준 세 가지 모두에 해당하지 않으면 비사업용 토지로 보지 않는다고 회신했습니다.

사례집 검토내용은 사용 제한 기간을 재건축사업이 끝나는 날까지로 보는 것이 합리적이고, 사업이 진행 중이던 이 사안은 양도일까지 제한 기간이라고 설명합니다. 결국 양도일 전 5년보다 앞서 이미 제한이 시작되었으므로 비사업용 기간이 생기지 않았다는 것입니다. 이 회신은 신청인이 지정 전에 땅을 취득하고 사업시행자에게 양도한 사실관계를 전제로 하므로, 취득 시점이나 양수인이 다르면 판단이 달라질 수 있습니다.

비사업용 기간은 어떻게 따지나요?

5년 이상 가진 땅은 세 가지 기간기준에 모두 걸려야 비사업용 토지가 됩니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 양도일 직전 5년 중 2년을 넘는 기간, 양도일 직전 3년 중 1년을 넘는 기간, 소유기간의 40%를 넘는 기간 모두를 비사업용으로 쓴 경우에만 비사업용 토지로 봅니다. 기간은 일수로 셉니다. 하나라도 걸리지 않으면 사업용입니다.

• 직전 5년 기준 - 양도일 직전 5년 중 비사업용 기간이 2년을 넘는지
• 직전 3년 기준 - 양도일 직전 3년 중 비사업용 기간이 1년을 넘는지
• 40% 기준 - 전체 소유기간 중 비사업용 기간이 40%를 넘는지

위 사례의 B씨는 2019년 지정·고시 이후 양도할 때까지 7년 가까이 사용 제한 기간이었으므로 직전 5년과 직전 3년의 비사업용 기간이 없습니다. 반대로 지정·고시가 양도 1년 전에야 있었다면 그 전의 나대지 기간이 직전 5년 기준에 걸릴 수 있으므로 날짜를 세어 봐야 합니다.

비사업용 토지가 되면 세금은 얼마나 늘어나나요?

비사업용 토지에는 기본세율에 10%포인트를 더한 세율이 적용되어, 과세표준 구간에 따라 16%부터 55%까지 올라갑니다. 빈 대지는 재산세 종합합산과세대상이어서 원칙적으로 비사업용 토지에 해당하기 쉽습니다. 그래서 정비구역 지정에 따른 사용 제한 기간을 인정받느냐에 따라 같은 양도차익이라도 세액이 크게 달라집니다.

정비구역 토지 비사업용 판정 대응 순서

• 지정·고시일 확인 - 시·군·구 고시문이나 토지이용계획확인서로 정비구역 지정·고시일을 확인합니다. 이 날부터 사용 제한 기간이 시작됩니다.
• 취득일 비교 - 등기부로 땅의 취득일이 지정·고시일보다 앞서는지 봅니다. 뒤에 샀다면 사용 제한 규정을 적용받기 어렵습니다.
• 기간기준 계산 - 양도일 직전 5년, 직전 3년, 전체 소유기간 중 비사업용 기간을 일수로 세어 세 기준 모두에 걸리는지 확인합니다.
• 양수인 확인 - 사업시행자인 조합에 넘긴 것인지, 사업과 무관한 사람에게 판 것인지 매매계약서로 확인합니다. 회신은 사업시행자에게 양도한 사안이었습니다.
• 신고와 불복 - 사업용으로 보고 기본세율로 신고합니다. 세무서가 비사업용으로 고지하면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지정·고시 전에 땅을 주차장이나 임대 용도로 썼거나 사업이 중간에 해제된 경우에는 고시문·토지이용 기록·임대차계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 비사업용 토지 중과를 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 정비구역 지정 뒤에 산 땅도 사업용으로 보나요?
  시행령은 토지를 취득한 뒤 법령에 따라 사용이 제한된 경우에 그 기간을 사업용으로 봅니다. 정비구역 지정·고시 뒤에 땅을 샀다면 이미 제한된 상태에서 취득한 것이어서 이 규정을 적용받기 어렵습니다. 취득일과 고시일이 같은 해라면 등기 접수일과 고시일을 날짜까지 대조해야 합니다.
• 상속받은 땅이 정비구역이면 어떻게 계산하나요?
  상속받은 토지가 사용 제한 대상이면 상속개시일부터 제한 기간을 계산합니다. 피상속인이 살아 있을 때 이미 정비구역으로 지정되었다면 상속개시일 이후 기간이 사업용으로 인정되는 구조입니다. 상속개시일과 고시일을 함께 확인해야 합니다.
• 사용 제한 기간은 언제까지인가요?
  사례집 검토내용은 사용 제한 기간을 재건축사업이 끝나는 날까지로 보는 것이 합리적이라고 설명하고, 사업이 진행 중이던 회신 사안은 양도일까지를 제한 기간으로 보았습니다. 정비구역 지정이 해제되었다면 해제일 이후는 다시 땅의 실제 이용 상황으로 판단하게 됩니다.
• 소유기간이 5년이 안 되면 기준이 다른가요?
  소유기간이 3년 이상 5년 미만이면 소유기간에서 3년을 뺀 기간을 넘는 기간, 직전 3년 중 1년을 넘는 기간, 소유기간의 40%를 넘는 기간 모두에 해당해야 비사업용입니다. 3년 미만이면 기준이 또 다르므로 소유기간부터 일수로 계산합니다.
• 빈 땅은 원래 비사업용 토지인가요?
  농지·임야·목장용지가 아닌 빈 대지는 재산세가 종합합산과세되면 원칙적으로 비사업용 토지에 해당합니다. 재산세 별도합산이나 분리과세 대상이면 비사업용에서 빠집니다. 정비구역 지정처럼 법령에 따른 사용 제한이 있으면 그 기간은 사업용으로 봅니다.
• 비사업용으로 잘못 신고했다면 고칠 수 있나요?
  법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 정비구역 고시문과 등기부로 사용 제한 기간을 계산해 세 가지 기간기준에 모두 걸리지 않는다는 점을 보여 주면, 중과된 부분의 세액을 바로잡아 달라고 청구할 수 있습니다.
• 세무서가 비사업용 토지로 고지하면요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 기한을 넘기면 다툴 길이 좁아지므로 수령일을 기록하고, 정비구역 고시문·토지 등기부·비사업용 기간 계산표를 먼저 정리해 두어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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