양도소득세

멀리 사는 사람이 가진 임야는 팔 때 비사업용 토지로 세금이 늘어나나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

원칙적으로는 그렇습니다. 임야 근처(같은·연접 시군구 또는 직선 30킬로미터)에 주민등록을 두고 실제로 살지 않으면 그 기간은 비사업용 기간입니다. 다만 개발제한구역·상수원보호구역 같은 공익 임야, 상속 후 3년, 부모가 8년 이상 근처에 살며 가진 임야를 물려받은 경우는 사업용으로 봅니다.

임야는 농지와 달리 직접 가꾸지 않아도 됩니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「소득세법」은 임야 근처에 주민등록을 두고 실제로 사는 사람이 가진 임야, 공익이나 산림 보호를 위해 묶여 있는 임야, 거주·사업과 직접 관련된 임야를 비사업용에서 뺍니다. 멀리 사는 사람의 임야는 원칙적으로 비사업용 기간이 되지만, 보호구역 지정이나 상속 경위에 따라 결론이 달라지는 경우가 많습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2012. 5. 강원도의 한 군 지역 임야 1만 제곱미터를 샀습니다. 서울에 살면서 가끔 둘러보기만 했고, 임야 일부는 상수원보호구역에 걸쳐 있었습니다. 2026. 9. 인근 펜션 사업자가 임야를 사겠다고 해 계약을 앞두고 있습니다. 주변에서 멀리 사는 사람의 임야는 세율이 10%포인트 오른다고 하자, J씨는 보호구역에 걸친 부분도 마찬가지인지, 전체가 중과되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임야는 어떤 기준으로 비사업용을 판정하나요?

임야는 원칙적으로 비사업용 토지에 해당하고, 다음 세 가지 중 하나에 해당하는 기간만 사업용으로 봅니다.

• 공익·산림 보호 임야 - 산림보호구역, 개발제한구역, 상수원보호구역, 산림경영계획인가를 받아 시업 중인 임야 등
• 재촌 임야 - 임야 근처에 주민등록을 두고 사실상 거주하는 사람이 가진 임야
• 거주·사업 관련 임야 - 임업후계자의 임산물 생산 임야, 자연휴양림, 상속 후 3년이 지나지 않은 임야 등

판정은 필지 단위가 아니라 기간과 면적으로 나눠 봅니다. 보유기간 5년 이상이면 직전 5년 중 3년, 직전 3년 중 2년, 보유기간의 60% 가운데 하나라도 사업용 기간이면 사업용 토지입니다.

비사업용 토지로 판정되면 기본세율에 10%포인트를 더한 16%부터 55%까지의 세율이 적용됩니다. 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제는 그대로 받을 수 있으므로, 차이는 세율에서 생깁니다. 과세표준이 2억원이면 산출세액이 2,000만원 늘어나는 셈입니다.

임야 근처에 산다는 것은 어떻게 판단하나요?

임야 소재지와 같은 시·군·구, 연접한 시·군·구, 또는 임야로부터 직선거리 30킬로미터 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 실제로 살아야 합니다. 조문상 실제 거주만 보는 농지와 달리 임야는 주민등록과 실제 거주 두 가지를 모두 요구합니다.

주민등록만 옮겨 두고 실제로는 서울에 살았다면 재촌으로 보기 어렵습니다. 반대로 실제로 살았는데 주민등록을 옮기지 않았다면 이 요건도 채우지 못합니다. 전입 기간은 주민등록표 초본으로, 실제 거주는 공과금·카드 사용 내역·직장 위치로 확인됩니다.

멀리 살아도 사업용으로 보는 임야는?

공익을 위해 사용이 묶인 임야는 소유자가 어디 살든 사업용으로 봅니다. 개발제한구역, 상수원보호구역, 군사기지·군사시설 보호구역, 접도구역, 문화유산·자연유산 보호구역, 도시공원 안의 임야 등이 해당합니다. 사례의 J씨도 상수원보호구역에 속한 부분은 사업용 임야로 볼 수 있고, 나머지 부분만 재촌 여부로 판정합니다.

산림경영계획인가를 받아 실제로 시업 중인 임야도 사업용입니다. 다만 도시지역(보전녹지지역 제외)에 편입된 날부터 3년이 지나면 이 예외에서 빠집니다. 상속받은 임야는 상속개시일부터 3년 동안 사업용이고, 2005. 12. 31. 이전에 취득한 종중 임야도 사업용입니다.

부모님이 근처에 살며 가진 임야를 물려받았다면?

직계존속이나 배우자가 8년 이상 임야 근처에 주민등록을 두고 실제로 살면서 소유한 임야를 상속·증여받았다면, 받은 사람이 멀리 살아도 비사업용 토지로 보지 않습니다. 다만 양도 당시 도시지역(녹지지역·개발제한구역 제외) 안에 있는 임야는 이 예외에서 빠집니다.

증여받은 임야를 10년 안에 팔면 이월과세로 증여자의 취득가액이 적용될 수 있으므로 세액을 함께 계산해야 합니다.

지금 임야 근처로 이사하면 도움이 되나요?

기간기준은 양도일 직전 기간을 중심으로 보므로, 팔기 전에 임야 근처로 옮겨 실제로 사는 기간을 늘리면 결론이 바뀔 수 있습니다. 보유기간 5년 이상이면 직전 3년 중 2년 이상 재촌하거나 직전 5년 중 3년 이상 재촌하면 사업용 임야가 됩니다. 예를 들어 지금 이사해 2년 넘게 실제로 산 뒤 판다면 직전 3년 중 2년 기준을 채울 수 있습니다.

다만 주민등록만 옮기고 실제로는 살지 않으면 재촌으로 인정되지 않고, 오히려 해명 요구를 받기 쉽습니다. 이사가 현실적으로 어렵다면 보호구역 지정 면적이나 산림경영계획인가처럼 다른 예외가 있는지부터 확인하는 편이 낫습니다.

임야 양도 대응 순서

• 지정 현황 확인 - 토지이용계획확인서로 개발제한구역·보호구역 등 지정 여부와 지정일, 지정 면적을 확인합니다.
• 재촌 기간 정리 - 주민등록표 초본과 실제 거주 자료로 임야 근처에 산 기간을 날짜 단위로 정리합니다.
• 취득 경위 확인 - 상속·증여받은 임야라면 부모님이 근처에 산 기간이 8년 이상인지 확인합니다.
• 기간기준 계산 - 사업용 기간과 면적을 나눠 직전 5년·3년·보유기간 60% 기준을 계산합니다.
• 해명·불복 - 비사업용 판정 안내를 받으면 지정 자료로 소명하고, 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임야의 보호구역 지정 범위, 소유자의 주민등록과 실제 거주 기간, 상속·증여 경위에 따라 비사업용 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 임야의 비사업용 토지 판정 검토, 해명자료 소명과 과세전적부심사·조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임야도 농지처럼 직접 가꿔야 하나요?
  아닙니다. 임야는 직접 경작 요건이 없고, 임야 근처에 주민등록을 두고 실제로 사는 사람이 소유하면 그 기간은 사업용입니다. 다만 주민등록과 실제 거주를 모두 갖춰야 하고, 둘 중 하나라도 빠진 기간은 비사업용 기간이 됩니다.
• 근처라는 범위는 어디까지인가요?
  임야 소재지와 같은 시·군·구, 연접한 시·군·구, 또는 임야로부터 직선거리 30킬로미터 이내 지역입니다. 그 안에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주해야 하며, 행정구역 경계를 넘어도 30킬로미터 안이면 됩니다.
• 개발제한구역 안 임야도 비사업용인가요?
  개발제한구역 안의 임야는 소유자가 어디 살든 사업용으로 봅니다. 상수원보호구역, 군사시설 보호구역, 접도구역, 도시공원 안의 임야 등도 같습니다. 지정된 기간과 면적만큼 사업용이므로 지정일과 지정 면적을 함께 확인합니다.
• 상속받은 임야는 바로 팔아야 하나요?
  상속받은 임야는 상속개시일부터 3년 동안 사업용입니다. 피상속인이 8년 이상 근처에 살며 소유했다면 양도 당시 도시지역 안이 아닌 한 기간과 상관없이 비사업용 토지로 보지 않습니다.
• 산림경영계획 인가를 받으면 사업용이 되나요?
  산지관리법상 산지 안의 임야로서 산림경영계획인가를 받아 실제로 시업 중인 기간은 사업용입니다. 다만 도시지역(보전녹지지역 제외)에 편입된 날부터 3년이 지나면 이 예외에서 빠집니다.
• 임야 일부만 보호구역이면 어떻게 되나요?
  보호구역 등으로 지정된 면적은 사업용으로 보고, 나머지 면적은 재촌 여부와 기간기준으로 따로 판정할 수 있습니다. 토지이용계획확인서와 지정 고시로 지정 면적과 지정일을 나눠 확인합니다.

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