양도소득세

공유 토지 명의신탁을 소송으로 풀며 쓴 비용과 취득세, 팔 때 경비가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

아니요, 구분소유적 공유 토지의 상호명의신탁을 소송으로 해지하며 쓴 소송비용과 그때 낸 취득세는 양도소득세 필요경비가 되지 않습니다. 국세청은 이 비용이 취득가액이나 취득 후 소유권 확보를 위한 소송비용에 해당하지 않는다고 회신했습니다. 지금은 그 소송이 취득 자체의 효력을 다툰 것이었는지부터 확인해야 합니다.

상속받은 토지라면 상속개시일 현재 평가액이 취득가액이 되므로, 수십 년 전 매매대금 영수증을 찾으러 다닐 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 아버지에게서 건물과 그 밑 토지를 상속받았습니다. 토지는 1970년대에 여러 사람이 함께 사서 지분대로 공유등기를 해 두었고, 아버지는 그중 한 구역에 건물을 지어 혼자 써 왔습니다. A씨는 2024년 다른 공유자들을 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 내 이겼고, 지분을 넘겨받으면서 취득세를 냈습니다. 2026년 토지를 팔면서 변호사 보수 3,000만원과 취득세 1,200만원을 필요경비로 넣을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유 토지 명의신탁 해지 소송비용도 필요경비가 되나요?

아니요, 구분소유적 공유관계를 정리하려고 낸 명의신탁 해지 소송의 비용은 양도소득세 필요경비가 아닙니다. 시행령이 필요경비로 보는 소송비용은 취득에 관한 쟁송이 있는 자산의 소유권을 확보하는 데 직접 든 비용과, 취득한 뒤 쟁송이 생겨 소유권을 확보하는 데 직접 든 비용입니다. 대법원은 뒤의 것을 취득의 효력 등에 관한 다툼이 생겨 지출한 비용으로 보고, 취득행위와 별도로 성립한 계약의 이행을 둘러싼 다툼에 쓴 비용은 포함되지 않는다고 판단했습니다. 구분소유적 공유자는 이미 자기 구역 대금을 치르고 그 구역을 써 왔으므로, 등기를 실제 사용 현황에 맞추는 소송은 취득의 효력과 관계가 없다고 봅니다.

구분소유적 공유란 무엇이고 왜 상호명의신탁이 되나요?

구분소유적 공유는 한 필지 땅의 특정 부분을 각자 사면서 등기는 땅 전체의 공유지분으로 해 둔 관계입니다. 등기부에는 공유자로 나오지만 실제로는 각자 자기 구역만 쓰고 수익을 얻습니다. 내 구역 중 다른 공유자 지분 비율만큼은 그 사람 이름으로 맡겨 두고, 다른 사람 구역 중 내 지분 비율만큼은 내 이름으로 맡아 둔 셈이어서 서로 명의를 신탁한 관계로 봅니다. 그래서 공유자 한 사람이 자기 구역을 단독 소유로 바로잡으려면 다른 공유자들을 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 지분을 넘겨받아야 하고, 상대가 응하지 않으면 소송으로 갑니다.

지분을 넘겨받으며 낸 취득세는 취득가액에 넣을 수 있나요?

아니요, 명의신탁 해지로 지분을 넘겨받으며 낸 취득세도 취득가액이나 자본적지출액에 들어가지 않습니다. 사들인 자산의 취득가액은 매입가액에 취득세 같은 부대비용을 더한 금액이지만, 여기서 말하는 취득세는 그 자산을 사들일 때 낸 세금입니다. 국세청은 구분소유적 공유자가 토지를 취득한 시점은 대금을 치른 때이고, 등기를 정리하며 낸 취득세는 취득이 끝난 뒤의 사정으로 부담한 것이라고 보았습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」이 정한 자본적지출액이나 양도비 항목에도 이 취득세는 들어 있지 않습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 법원 판결에 따라 상호명의신탁을 해지하면서 쓴 소송비용과 낸 취득세는 양도차익을 계산할 때 빼는 필요경비가 아니라고 회신했습니다(사전-2018-법령해석재산-0736, 2019. 1. 30., 납세자회신번호 법령해석과-219). 질의 사안은 1950년대에 국가에서 약 30명이 함께 사서 지분대로 공유등기한 땅이 여러 필지로 나뉜 뒤에도 최초 지분대로 등기가 남아 있던 경우입니다. 신청인의 아버지는 그중 한 필지에 건물을 지어 혼자 썼고, 상속인들이 다른 공유자들을 상대로 소송을 내 이긴 뒤 지분을 넘겨받았습니다. 국세청은 이 소송을 취득 효력에 관한 다툼이 아니라 등기를 실제 취득·사용 현황에 맞추는 과정으로 보았습니다.

이 회신은 신청인이 밝힌 사실관계를 전제로 한 사전답변입니다. 공유자 사이에 매매 자체의 효력이나 소유권 귀속을 다툰 소송이었다면 판단이 달라질 수 있습니다.

그렇다면 어떤 소송비용이 필요경비로 인정되나요?

취득 자체를 둘러싼 쟁송이나 수용 보상금 증액 소송에 쓴 비용은 필요경비가 될 수 있습니다. 시행령은 다음 세 가지를 정하고 있습니다.

• 취득에 관한 쟁송 - 사들인 자산의 소유권을 확보하려고 직접 쓴 소송비용·화해비용은 취득가액에 들어갑니다.
• 취득 후 쟁송 - 취득한 뒤 그 취득의 효력을 다투는 쟁송이 생겨 소유권을 지키려고 직접 쓴 비용은 자본적지출액이 됩니다.
• 수용 보상금 증액 - 토지가 협의 매수되거나 수용될 때 보상금 증액과 관련해 직접 쓴 소송비용은 증액보상금을 한도로 인정됩니다.

어느 경우든 사업소득을 계산할 때 이미 필요경비로 넣은 금액은 빠지고, 자본적지출액은 증명서류나 금융거래 기록으로 지출 사실이 확인되어야 합니다.

공유 토지 소송비용 필요경비 대응 순서

• 소송 성격 확인 - 소장과 판결문에서 청구원인이 명의신탁 해지인지, 매매 효력이나 소유권 귀속을 다툰 것인지 확인합니다. 취득의 효력을 다툰 소송이면 필요경비가 될 여지가 있습니다.
• 취득가액 정리 - 상속받은 토지는 상속개시일 평가액, 직접 산 토지는 매매대금과 그때 낸 취득세로 취득가액을 잡습니다. 명의를 정리하며 낸 취득세는 여기에 넣지 않습니다.
• 다른 필요경비 확인 - 용도변경·개량 비용이나 중개수수료처럼 시행령이 정한 항목은 증빙을 갖춰 따로 넣습니다. 계좌이체 기록이 있어야 인정받기 쉽습니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 다툼이 예상되는 비용을 넣을지는 신고 전에 정합니다.
• 부인 시 불복 - 필요경비가 부인되어 고지서를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 신고 뒤 빠뜨린 경비를 알게 되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소송의 청구원인과 공유 경위가 회신 사안과 다르면 판결문과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 필요경비 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속받은 토지의 취득가액은 어떻게 정하나요?
  상속받은 토지는 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 봅니다. 세무서가 상속세를 결정하거나 경정한 가액이 있으면 그 가액을 씁니다. 피상속인이 처음 산 가격이나 그때 낸 취득세를 따로 찾을 필요는 없고, 상속세 신고서의 평가액부터 확인하면 됩니다.
• 매매계약 효력을 다툰 소송비용은 어떻게 되나요?
  취득한 뒤 매매계약이 무효인지 같은 취득의 효력에 관한 다툼이 생겨 소유권을 지키려고 직접 쓴 소송비용은 필요경비가 될 수 있습니다. 대법원은 취득 효력과 무관하게 따로 맺은 계약의 이행을 다툰 비용은 제외된다고 보았으므로, 소장의 청구원인이 무엇이었는지가 판단을 가릅니다.
• 소송비용을 사업소득 경비로 넣었다면요?
  그 소송비용을 지출한 해의 사업소득 등을 계산하면서 이미 필요경비로 넣었다면 양도소득세 필요경비로 다시 넣을 수 없습니다. 같은 비용을 두 번 공제하지 않도록 시행령이 제외 규정을 두고 있습니다. 임대사업용 건물이었다면 종합소득세 신고 내역부터 확인해야 합니다.
• 수용 보상금을 늘리려고 쓴 소송비용은요?
  토지가 협의 매수되거나 수용되는 경우 보상금 증액과 관련해 직접 쓴 소송비용·화해비용은 필요경비로 인정됩니다. 다만 늘어난 보상금 금액을 넘는 부분은 인정되지 않습니다. 이 비용도 증명서류나 금융거래 기록으로 지출 사실이 확인되어야 합니다.
• 명의 정리 비용을 양도비로 넣을 수는 없나요?
  양도비는 자산을 양도하려고 직접 지출한 비용으로, 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비·명도비용 등이 시행령에 정해져 있습니다. 공유 토지의 등기를 실제 사용 현황에 맞추려고 쓴 소송비용이나 취득세는 양도를 위해 직접 쓴 비용으로 보기 어렵습니다.
• 필요경비가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 경정해 세금을 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 내야 합니다. 신고를 마친 뒤 빠뜨린 필요경비를 발견했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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