부가가치세

공유 건물을 함께 팔았는데 공유자 지분 부가가치세까지 저에게 매길 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

공유자가 부동산매매업자가 아니라면 그 공유자 지분에 해당하는 부가가치세까지 부동산매매업자인 나에게 매길 수는 없습니다. 공유자가 한 번 지분을 판 것만으로는 사업자가 아니어서 공동사업이나 공유물에 관한 연대납세의무가 생기지 않는다는 것이 대법원 판단입니다. 지금은 공유자가 다른 부동산을 사고판 이력이 있는지부터 확인해 두십시오.

공유 건물을 함께 팔았다는 이유만으로 공유자 몫의 세금까지 떠안는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년부터 2025년까지 건물 여러 채를 지어 짧은 기간 안에 파는 부동산매매업자입니다. 그중 한 채는 지인 B씨와 절반씩 공유했는데, 2025년 두 사람이 함께 약 20억원에 팔았습니다. B씨는 부동산을 사고판 적이 이번 한 번뿐이었지만, 2026년 세무서는 두 사람을 공동사업자로 보아 건물 전체의 부가가치세를 A씨에게 고지했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유자 지분 부가가치세를 부동산매매업자에게 매길 수 있나요?

공유자가 사업자가 아니라면 매길 수 없습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「국세기본법」은 공유물이나 공동사업에 관계되는 국세를 공유자나 공동사업자가 연대해 내도록 하지만, 그 전제는 공유자 지분의 양도에 부가가치세 납세의무가 있어야 한다는 것입니다.

대법원 1990. 5. 22. 선고 90누1311 판결은 공유자가 단 1회 건물의 2분의 1 지분을 처분한 것에 불과하면 부동산매매업자로 볼 수 없고, 사업자인 다른 공유자와 함께 처분했다는 사정만으로 부동산매매업자가 되지 않는다고 보았습니다. 그래서 공유자 지분까지 포함해 부동산매매업자에게 부과한 부가가치세는 그 지분 부분에 한해 위법하다고 했습니다.

공유자도 부동산매매업자로 보는 경우는 언제인가요?

부동산 매매를 사업목적으로 나타내 판매하거나, 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하면 부동산매매업자로 봅니다. 공유자에게 이런 이력이 있거나 두 사람이 신축·분양을 함께 기획하고 수익을 나누기로 했다면 공동사업자로 볼 수 있습니다.

부가가치세 납세의무자는 사업자입니다. 공유자가 사업자가 아니면 그 지분 양도에는 애초에 부가가치세가 성립하지 않고, 연대납세의무도 따라오지 않습니다.

내 지분에 대한 부가가치세는 어떻게 계산하나요?

부동산매매업자 본인 지분의 건물 공급분에만 과세합니다. 토지의 공급은 부가가치세 면세이므로, 매매대금 중 본인 지분에 해당하는 금액을 다시 토지분과 건물분으로 나눠 건물분만 과세표준에 넣습니다.

사례라면 20억원 중 A씨 지분 10억원에서 토지분을 뺀 건물분만 A씨의 과세표준이 됩니다. 세무서가 건물 전체나 토지분까지 넣었다면 초과 부분을 경정해야 합니다.

공유 건물 부가가치세 대응 순서

• 공유자 거래 이력 확인 - 공유자가 최근 몇 년간 부동산을 취득·판매한 이력을 확인합니다. 한 번뿐이면 사업자가 아니라는 근거가 됩니다.
• 공동사업 약정 여부 점검 - 신축·분양을 함께 하기로 한 약정이나 수익 배분 합의가 있는지 확인합니다. 있으면 공동사업자로 볼 여지가 생깁니다.
• 지분별 가액 분리 - 매매대금을 공유 지분별로 나누고, 다시 토지분과 건물분으로 나눕니다. 과세표준을 줄이는 계산입니다.
• 고지 세액 대조 - 고지된 과세표준에 공유자 지분이나 토지분이 들어갔는지 확인합니다. 들어갔다면 그 부분이 다툴 대상입니다.
• 불복 제기 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 내고 공유자 지분 부분의 취소를 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자와 공사비를 나눠 내고 분양 수익을 함께 정산하기로 했다면 공동사업으로 볼 수 있어 약정서와 정산 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부가가치세 부과처분에 대한 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유물이면 무조건 연대해서 세금을 내나요?
  아닙니다. 국세기본법 제25조 제1항은 공유물이나 공동사업에 관계되는 국세를 공유자가 연대해 내도록 하지만, 공유자 지분 양도에 부가가치세 납세의무가 성립해야 연대가 문제 됩니다. 대법원 1990. 5. 22. 선고 90누1311 판결은 사업자가 아닌 공유자 지분까지 사업자에게 부과한 부분을 위법하다고 보았습니다.
• 공유자가 한 번 판 것도 사업인가요?
  원칙적으로 아닙니다. 부가가치세법 시행규칙 제2조 제2항은 사업목적으로 판매하거나 1과세기간 중 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매한 경우를 부동산매매업으로 봅니다. 대법원 1990. 5. 22. 선고 90누1311 판결도 단 1회 지분을 처분한 공유자는 부동산매매업자가 아니라고 했습니다.
• 공동으로 신축했다면 공동사업자인가요?
  공사비를 함께 부담하고 분양 수익을 나누기로 약정했다면 공동사업자로 볼 수 있습니다. 이때는 국세기본법 제25조 제1항에 따라 공동사업에 관계되는 부가가치세를 연대해 내야 합니다. 단순히 소유권만 공유하고 각자 계산으로 팔았다면 공동사업으로 보기 어렵습니다.
• 땅값에도 부가가치세가 붙나요?
  붙지 않습니다. 부가가치세법 제26조 제1항 제14호는 토지의 공급을 면세로 정합니다. 공유 건물을 판 경우 본인 지분에 해당하는 매매대금을 다시 토지분과 건물분으로 나누고 건물분에만 부가가치세를 계산합니다.
• 일부만 위법하면 전체가 취소되나요?
  위법한 부분만 취소됩니다. 대법원 1990. 5. 22. 선고 90누1311 판결은 공유자 지분에 해당하는 부가가치세 부분에 한해 부과처분이 위법하다고 보아 그 부분만 다시 심리하게 했습니다. 따라서 본인 지분 세액은 남고, 공유자 지분 세액만큼 줄어드는 구조입니다.
• 불복 기한은 얼마인가요?
  고지서를 받은 날부터 90일입니다. 국세기본법 제68조 제1항은 심판청구를 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 하도록 정합니다. 공유자의 거래 이력 자료를 이 기간 안에 확보해 공유자가 사업자가 아니라는 점을 보여야 합니다.

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