취득세·보유세

학교 구내식당을 외부업체에 임대하면 재산세 면제가 없어지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

학교 구내식당을 급식업체에 임대하고 임대료를 받았다는 사정만으로 재산세 면제가 바로 없어지지는 않습니다. 대법원은 학생·교직원 후생복지 목적 시설을 위탁·임대해 임대료를 받아도 수익사업으로 볼 수 없고, 그 돈이 급식 대가의 일부를 간접적으로 받는 것인지를 따져야 한다고 봅니다. 지금은 임대차계약서의 임대료 산정 방식과 식단 가격 결정 구조부터 확인하십시오.

임대료를 받는 순간 면제가 끝난다고 보고 미리 자진 신고를 할 필요는 없습니다. 과세관청이 과세하면 그때 임대료의 성격을 다투면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

사립고등학교를 운영하는 학교법인 A는 2023년 교내에 학생·교직원 급식용 구내식당을 지었습니다. 직영이 어려워 2024년 3월부터 급식업체 B에 식당을 임대하고 매달 400만원의 임대료를 받았습니다. 2025년 9월 관할 구청은 식당이 유료로 사용되고 있다며 재산세를 부과했고, 학교법인은 면제 대상인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

학교 구내식당은 원래 재산세가 면제되나요?

네, 학교를 경영하는 자가 과세기준일 현재 교육사업에 직접 사용하는 부동산은 재산세가 면제됩니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「지방세특례제한법」 제41조 제2항은 이 면제를 2027년 12월 31일까지로 정하고 있습니다. 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이므로 그날의 실제 사용 상태가 기준입니다.

다만 같은 항 단서는 수익사업에 사용하는 경우, 해당 재산이 유료로 사용되는 경우, 일부가 목적에 직접 쓰이지 않는 경우의 그 부분을 면제에서 뺍니다. 구청이 과세할 때 드는 이유는 대부분 이 「유료로 사용되는 경우」입니다.

외부업체에 임대하고 임대료를 받으면 수익사업인가요?

아니요, 후생복지 목적으로 지은 식당을 제3자에게 맡기고 임대료를 받았다는 사정만으로 수익사업이 되지는 않습니다. 대법원 2006. 12. 8. 선고 2005두10590 판결은 학교법인이 학생·교직원 후생복지시설을 위탁하거나 임대해 계약보증금·복지장학금·임대료를 받았더라도 수익사업에 사용한 것으로 볼 수 없다고 했습니다. 직접 사용인지는 학교의 사업목적과 취득목적을 고려해 실제 사용관계로 객관적으로 판단합니다.

임대료가 유료 사용 대가로 인정되면 어떻게 되나요?

임대료가 식당 공간을 쓰는 대가로 인정되면 면제되지 않고 재산세가 부과됩니다. 같은 판결은 학교가 받는 돈이 부동산 사용의 대가인지, 학교가 직접 급식을 공급했다면 받았을 급식 대가의 일부를 업체를 통해 간접적으로 받는 것인지를 가려야 한다고 보았습니다. 이 판결에서 대법원은 이 부분을 더 심리하라며 사건을 원심으로 돌려보냈습니다.

판단 요소는 이렇습니다. 급식을 제공할 필요성, 위탁·임대 방식으로 운영할 합리성, 이용 대상이 학생·교직원으로 한정되는지, 판매 품목과 식단 가격, 가격 결정 구조, 특히 학교에 내는 돈이 식단 가격에 어떤 영향을 주는지입니다. 외부 손님을 받거나 일반 식당과 같은 가격을 받는다면 사용 대가로 볼 여지가 커집니다.

재산세가 부과되면 어떻게 다투나요?

재산세 부과처분은 시장·군수·구청장에게 이의신청을 하거나 지방세 심판청구로 다툽니다. 행정소송은 심판청구와 그 결정을 거친 뒤에야 제기할 수 있고, 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 소를 내야 합니다. 이의신청과 심판청구 단계에서 임대료 산정 근거와 식단 가격표를 함께 내야 뒤에서 주장이 막히지 않습니다.

구내식당 재산세 대응 순서

• 계약서 확인 - 임대차 또는 위탁계약서에서 임대료가 고정액인지 매출 연동인지 봅니다. 매출 연동이면 급식 대가의 간접 징수라는 주장이 쉬워집니다.
• 가격 구조 정리 - 식단 가격을 누가 정하고 학교 승인이 필요한지 확인합니다. 학교가 가격을 통제하면 후생복지시설이라는 주장이 뒷받침됩니다.
• 이용자 범위 확인 - 외부인 출입과 판매 여부를 점검합니다. 학생·교직원으로 한정되면 직접 사용 주장이 설득력을 얻습니다.
• 이의신청 또는 심판청구 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 불복을 제기합니다. 기한이 지나면 다툴 기회가 사라집니다.
• 행정소송 검토 - 심판청구 결정이 불리하면 결정 통지일부터 90일 안에 소송을 냅니다. 그 전까지 증거를 모두 갖춰 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 식당 일부를 외부 영업에 쓰거나 계약상 임대료가 시세 수준이면 계약서와 매출 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재산세·취득세 등 지방세 부과처분의 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 학교 부동산 재산세 면제는 언제까지인가요?
  현행 지방세특례제한법 제41조 제2항은 학교등이 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산의 재산세를 2027년 12월 31일까지 면제한다고 정합니다. 일몰 기한이 있는 감면이므로 그 뒤에는 법 개정 여부를 다시 확인해야 합니다. 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.
• 임대료를 받으면 무조건 유료 사용인가요?
  아닙니다. 대법원 2006. 12. 8. 선고 2005두10590 판결은 학교가 받는 돈이 부동산 사용의 대가인지, 직접 급식을 공급했다면 받았을 대가의 일부를 간접적으로 받는 것에 불과한지를 따져야 한다고 봅니다. 급식 제공 필요성, 이용 대상, 식단 가격과 결정 구조를 함께 봅니다.
• 구내식당을 외부 손님도 이용하면 어떻게 되나요?
  외부 손님을 받는 부분이 크면 후생복지시설이라는 주장이 약해집니다. 지방세특례제한법 제41조 제2항 단서는 수익사업에 사용하는 경우와 재산 일부가 목적에 직접 쓰이지 않는 경우의 그 부분을 면제에서 제외합니다. 이용자 범위를 학생·교직원으로 제한하는 운영 규정이 있는지 확인하십시오.
• 재산세 이의신청 기한은 언제까지인가요?
  처분이 있은 것을 안 날, 처분 통지를 받았다면 그 통지를 받은 날부터 90일 이내입니다. 구세인 재산세는 구청장 등 시장·군수·구청장에게 이의신청을 합니다. 기한이 지나면 부과처분의 위법을 다툴 기회를 잃으므로 고지서 수령일을 기록해 두십시오.
• 심판청구 없이 바로 소송을 낼 수 있나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 지방세기본법 제98조 제3항은 위법한 지방세 처분에 대한 행정소송은 지방세 심판청구와 그 결정을 거치지 않으면 제기할 수 없다고 정합니다. 심판청구 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 소송을 제기해야 합니다.
• 면제 여부는 어느 날짜를 기준으로 보나요?
  재산세 과세기준일인 매년 6월 1일 현재의 사용 상태가 기준입니다. 지방세법 제114조가 과세기준일을 정하고, 지방세특례제한법 제41조 제2항은 과세기준일 현재 직접 사용하는 부동산을 면제 대상으로 합니다. 그날 무렵의 운영 자료를 보관해 두면 다툼에서 쓸 수 있습니다.

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