양도소득세

관리처분 뒤 새집을 샀다면 재건축된 옛집을 먼저 팔 때 비과세인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 재건축 전 옛집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 샀고, 새집을 산 날부터 처분기한 안에 재건축으로 완공된 옛집을 팔면 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 재건축으로 완공된 집은 옛집의 연장이어서 옛집을 산 날을 기준으로 판단하기 때문입니다. 새집을 산 날부터 처분기한 안에 재건축 아파트가 완공되는지부터 확인해 보십시오.

관리처분계획인가 뒤에 새집을 샀다고 해서 재건축 아파트를 팔 때 비과세가 막히는 것은 아닙니다. 다만 처분기한은 새집을 산 날부터 흐르므로 완공 일정과 기한을 맞추는 것이 실제 쟁점입니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2016년 산 아파트가 재건축에 들어가 2022년 관리처분계획인가를 받았습니다. 공사 중이던 2023년 6월 조정대상지역이 아닌 지역의 아파트를 사서 이사했고, 재건축 아파트는 2025년 12월 완공됐습니다. J씨는 새로 완공된 재건축 아파트를 먼저 팔고 2023년에 산 집에 계속 살려는데 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재건축된 옛집을 먼저 팔면 일시적 2주택이 되나요?

네, 재건축으로 완공된 옛집은 재건축 전 주택을 산 날에 산 것으로 보므로 종전주택이 되고, 나중에 산 새집이 신규주택이 됩니다. 종전주택을 먼저 파는 것이어서 일시적 2주택 특례의 구조에 맞습니다.

대법원은 재건축대상 아파트를 산 날을 재건축아파트의 취득일로 보아 일시적 2주택 요건을 판정해야 한다는 원심을 유지했습니다. 예시에서 종전주택 취득일은 2016년이고 신규주택 취득일은 2023년 6월입니다.

어떤 요건을 갖춰야 하나요?

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 따라 다음 요건을 모두 갖춰야 합니다.

• 1년 요건 - 종전주택을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 사야 합니다. 예시는 2016년과 2023년이어서 충족합니다.
• 처분기한 - 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖에는 3년 안에 종전주택을 팔아야 합니다. 예시는 신규주택이 조정대상지역이 아니어서 2026년 6월까지입니다.
• 종전주택 비과세 요건 - 보유기간 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년 이상이 필요합니다.

처분기한 구분은 2026. 10. 1. 시행 개정으로 생겼습니다. 2년은 조정대상지역 종전주택을 가진 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 파는 경우에 적용되고, 2026. 8. 3. 이전에 신규주택을 취득했거나 계약금을 지급한 사실이 증명되면 종전처럼 3년입니다. 종전주택 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다.

완공이 늦어 처분기한을 넘기면 어떻게 되나요?

신규주택을 산 날부터 처분기한 안에 재건축 아파트가 완공되지 않으면 그 기간 안에 종전주택을 주택으로 팔 수 없어 일시적 2주택 특례를 받기 어렵습니다. 공사가 길어지는 재건축은 이 점이 가장 자주 문제가 됩니다.

주택을 가진 상태에서 조합원입주권을 산 경우에는 입주권 취득일부터 3년 안에 종전주택을 파는 별도 특례가 있지만, 이 사례처럼 입주권 상태에서 주택을 산 경우와는 구조가 다릅니다. 기한을 넘길 것 같으면 완공 전에 조합원입주권 상태로 파는 방법과 세액을 함께 비교해야 합니다.

예시는 신규주택을 2023년 6월에 샀으므로 3년 기한이 2026년 6월에 끝났습니다. 2025년 12월 완공 뒤 2026년 6월 전에 잔금을 받았다면 특례를 검토할 수 있고, 그 뒤에 팔았다면 기한을 넘긴 것으로 판단될 수 있습니다.

처분기한은 언제부터 어떻게 세나요?

처분기한의 시작점은 신규주택 취득일, 끝은 종전주택 양도일입니다. 취득일과 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날이므로 계약일이 아니라 잔금일을 기준으로 계산합니다.

조정대상지역 여부는 신규주택 취득일 현재를 기준으로 봅니다. 신규주택을 살 때 계약금을 낸 날이 조정대상지역 공고일 이전이고 증명서류로 확인되면 2년이 아닌 3년이 적용됩니다.

재건축 종전주택 양도 대응 순서

• 취득일 정리 - 재건축 전 주택 취득일, 관리처분계획인가일, 신규주택 잔금일, 예상 완공일을 표로 정리합니다.
• 처분기한 계산 - 신규주택 취득일 현재 두 집의 조정대상지역 여부로 2년 또는 3년을 정하고 마감일을 계산합니다.
• 완공 일정 대조 - 마감일 전에 완공·사용승인이 가능한지 조합 일정으로 확인하고, 어렵다면 입주권 상태 양도를 비교합니다.
• 양도와 신고 - 기한 안에 잔금을 받고 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고를 합니다.
• 사후 대응 - 특례를 빠뜨렸다면 5년 안에 경정청구를, 부과처분을 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주권을 관리처분 뒤에 승계취득했거나 신규주택이 조정대상지역에 있는 경우에는 기한과 결론이 달라질 수 있어 사업 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축·재개발 주택의 1세대1주택 비과세 경정청구와 양도소득세 부과처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재건축 아파트의 보유기간은 언제부터인가요?
  재건축으로 완공된 아파트는 재건축 전 주택을 산 날부터 보유한 것으로 봅니다. 그래서 완공 직후 팔아도 재건축 전 취득일부터 2년 이상이면 보유기간 요건을 갖출 수 있습니다. 공사 기간도 보유기간에 들어갑니다.
• 신규주택이 조정대상지역이면 기한은요?
  신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이고, 신규주택을 2026. 8. 4. 이후 취득해 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 팔면 처분기한은 2년입니다. 2026. 8. 3. 이전 취득·계약금 지급이나 공고일 이전 계약금 지급이 증명되면 3년이 적용됩니다.
• 완공 전에 입주권으로 팔면 비과세인가요?
  조합원입주권 양도에도 1세대1주택 비과세 규정이 있지만 요건이 따로 정해져 있습니다. 입주권 상태 양도와 완공 뒤 주택 양도 중 어느 쪽이 요건에 맞는지 기한과 함께 비교해야 합니다.
• 새집을 관리처분 전에 샀다면 다른가요?
  관리처분 전에 새집을 샀다면 그때 옛집은 주택이어서 일반적인 일시적 2주택 구조가 됩니다. 이 경우에도 처분기한은 새집 취득일부터 세므로 완공이 늦으면 기한을 넘길 수 있으니 계약 전에 일정을 확인합니다.
• 기한 마지막 날이 휴일이면 어떻게 되나요?
  처분기한 계산은 신규주택 취득일을 기준으로 하므로 마지막 날 전에 잔금을 받고 등기 서류를 넘기는 일정으로 계약하는 편이 안전합니다. 기한을 하루라도 넘기면 특례를 받기 어렵습니다.
• 특례를 빠뜨리고 세금을 냈다면요?
  처분기한 안에 팔았는데도 특례를 적용하지 않고 세금을 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 재건축 전 취득일과 신규주택 잔금일 자료를 함께 냅니다.
• 부과처분을 받으면 언제까지 다투나요?
  비과세가 부인되어 납부고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차이고, 재건축 전 취득일과 조정대상지역 판단 자료를 증거로 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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