양도소득세

재건축 집을 사서 2주택이 됐다가 옛집을 팔면 대체주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 사업시행인가가 난 재건축 대상 주택을 사서 일시적 2주택이 됐더라도 대체주택을 사기 전에 종전주택을 일시적 2주택 비과세로 팔았다면, 그 뒤 재건축 기간에 살려고 산 대체주택은 다른 요건을 갖추면 비과세로 팔 수 있습니다. 국세청은 2021년 5월 7일 회신에서 대체주택 특례는 사업시행인가일 현재 2주택 이상이면 적용되지 않지만, 사업시행인가된 재건축 대상 주택을 취득한 뒤 대체주택 취득 전에 종전주택을 양도해 일시적 2주택 비과세를 받은 경우에는 적용된다고 보았습니다. 지금은 사업시행인가일·재건축 주택 취득일·종전주택 양도일·대체주택 취득일 네 날짜가 이 순서대로 놓이는지 확인하십시오.

대체주택 특례에는 보유 2년·거주 2년 요건이 없습니다. 사업시행인가 뒤에 사서 1년 이상 살았으면 되므로, 2년을 채우려고 양도를 미룰 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년에 산 아파트에 살다가 2024년 3월 사업시행인가가 이미 난 재건축 단지의 낡은 아파트를 승계조합원으로 샀습니다. 그 뒤 2024년 11월 원래 살던 아파트를 팔면서 일시적 2주택으로 비과세 신고를 했고, 2025년 2월 재건축 공사 기간 동안 살 전셋집 대신 작은 빌라를 사서 입주했습니다. A씨는 재건축 집을 살 때 2주택이었는데 나중에 이 빌라를 팔 때 대체주택 비과세가 되는지 물었습니다. 재건축 주택 취득 당시 일시적 2주택이었고 빌라를 사기 전에 옛 아파트를 팔았으므로, 빌라에 1년 이상 살고 새 아파트 완성 후 3년 안에 이사해 1년 이상 거주하면 비과세 대상입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 재건축 주택 취득 당시 2주택이었던 경우를 어떻게 해석했나요?

대체주택 특례는 재건축 사업시행인가일(그 뒤에 취득했으면 취득일) 현재 2주택 이상이면 적용되지 않지만, 종전주택을 가진 1세대가 사업시행인가된 재건축 대상 주택을 취득한 뒤 대체주택을 사기 전에 종전주택을 양도해 일시적 2주택 비과세를 받았다면 그 뒤 취득한 대체주택에는 적용된다는 것이 국세청의 해석입니다. 국세청은 서면-2019-법령해석재산-0466(2021. 5. 7.)에서, 2004년에 산 주택을 가진 세대가 2016년 1월 사업시행인가가 난 재건축 대상 주택을 사고 2016년 10월 종전주택을 판 뒤 대체주택을 취득한 사안에 대해 이렇게 답했습니다. 2010년 6월 3일 회신(부동산거래관리과-762)에서도 사업시행인가 당시 2주택을 보유하면 특례가 적용되지 않지만 사업시행인가일 현재 일시적 2주택에 해당하고 대체주택 취득 전에 종전주택을 양도한 경우에는 적용된다고 본 바 있어, 같은 취지가 이어진 것입니다. 이 회신은 재건축 주택을 산 뒤 대체주택을 사기 전에 종전주택을 먼저 판 사실관계를 전제로 하므로, 대체주택을 먼저 사고 종전주택을 나중에 팔았다면 결론이 달라질 수 있습니다.

판단 기준은 「대체주택을 취득할 때 재건축 대상 주택 하나만 가진 1세대였는지」입니다. 조문은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택의 재건축 기간 동안 거주하려고 다른 주택을 취득한 경우를 요건으로 하므로, 종전주택이 일시적 2주택 비과세로 먼저 정리됐다면 대체주택 취득 시점에는 1주택 세대가 됩니다. 회신은 종전주택을 일시적 2주택 비과세로 양도한 사안을 전제로 한 것입니다.

회신 이후 대체주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

2023년 2월 28일 개정으로 대체주택 양도기한과 새 집 전입기한이 완성 후 2년에서 3년으로 늘었습니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항은 세 가지를 요구합니다. 첫째, 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주할 것. 둘째, 관리처분계획에 따라 받는 주택이 완성된 후 3년 안에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주할 것. 셋째, 그 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 안에 대체주택을 양도할 것. 취학이나 근무상 형편으로 1년 이상 국외에 거주해야 해서 세대전원이 출국하면 출국사유가 3년 안에 해소되어 입국한 뒤 1년 이상 거주하면 됩니다.

재건축 주택을 사고 종전주택을 파는 단계에는 일시적 2주택 처분기한이 걸립니다. 2026년 9월 30일 개정으로 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖은 3년이고, 2년 규정은 2026년 8월 4일 이후 취득한 신규주택부터 적용됩니다. 재건축 대상 주택이 관리처분계획인가 전이면 주택이고 인가 뒤면 조합원입주권이므로, 입주권을 산 경우에는 주택과 입주권의 특례 조문이 따로 적용됩니다.

• 사업시행인가일 - 이 날 이후에 산 집만 대체주택이 됩니다. 인가 전에 미리 산 집은 요건 미달입니다.
• 대체주택 취득 시 주택 수 - 재건축 대상 주택 하나만 있어야 합니다. 종전주택을 먼저 팔아야 하는 이유입니다.
• 거주 1년 - 대체주택에 1년 이상 거주. 주민등록 전입일부터 셉니다.
• 새 집 완성 후 3년 - 이사해 1년 거주, 대체주택 양도 모두 완성 후 3년 안입니다.
• 신고 - 조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서를 예정신고 또는 확정신고 기한까지 제출합니다.

재건축 대체주택 비과세 대응 순서

• 날짜 네 개 확정 - 사업시행인가일, 재건축 주택 취득일, 종전주택 양도일, 대체주택 취득일을 인가고시·등기·계약서로 확정합니다. 순서가 어긋나면 특례가 깨집니다.
• 종전주택 양도 점검 - 종전주택 양도가 일시적 2주택 비과세 요건(1년 이상 경과 후 취득, 처분기한 내 양도)을 갖췄는지 확인합니다.
• 대체주택 거주 기록 - 주민등록 전입일과 실제 거주를 맞추고 1년 이상 채웁니다. 전입일이 거주기간의 시작입니다.
• 완성 후 일정 - 새 집 준공일부터 3년 안에 세대전원 전입과 대체주택 매도를 모두 끝내도록 일정을 짭니다.
• 신고와 불복 - 대체주택 양도 시 특례적용신고서를 내고, 비과세가 부인되어 고지서가 오면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 신고분은 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재건축 주택이 공동명의이거나 세대원 일부가 다른 집을 갖고 있거나 사업 방식이 소규모재건축·가로주택정비사업이면 조합 서류와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 따른 양도소득세 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대체주택을 먼저 사고 옛집을 나중에 팔면 어떻게 되나요?
  특례를 받기 어렵습니다. 조문은 1주택을 가진 1세대가 재건축 기간 동안 거주하려고 대체주택을 취득한 경우를 요건으로 하므로, 대체주택 취득 시점에 종전주택과 재건축 주택을 모두 갖고 있으면 2주택 세대입니다. 국세청 회신도 대체주택 취득 전에 종전주택을 양도한 사안에 한해 적용을 인정했습니다.
• 사업시행인가 전에 산 집도 대체주택이 되나요?
  아닙니다. 대체주택은 재개발·재건축·소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후에 취득해 1년 이상 거주한 집이어야 합니다. 인가 전에 미리 사 둔 집은 그 뒤 재건축 기간에 살았더라도 요건 미달입니다. 인가일은 조합이나 지방자치단체 고시로 확인합니다.
• 대체주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  재건축으로 받는 새 집이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 안입니다. 2023년 2월 28일 개정 전에는 2년이었습니다. 같은 기간 안에 새 집으로 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 하므로, 준공일부터 3년 안에 전입과 매도를 모두 끝내는 일정이 필요합니다.
• 대체주택에 2년 살아야 하나요?
  아닙니다. 대체주택 특례는 1세대 1주택의 보유기간·거주기간 제한을 받지 않고, 사업시행인가일 이후 취득해 1년 이상 거주하면 됩니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 세므로 입주하면서 바로 전입신고를 해야 합니다.
• 새 집에 1년 못 살고 나가면 어떻게 되나요?
  비과세받은 세액을 다시 내야 합니다. 완성 후 3년 안에 이사해 1년 이상 거주하는 요건을 못 채우게 되면 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 대체주택 양도 당시 특례를 적용하지 않았을 경우의 세액을 양도소득세로 신고·납부해야 합니다. 취학·근무상 형편으로 세대전원이 출국한 경우에는 예외가 있습니다.
• 옛집을 팔 때 일시적 2주택 기한은 몇 년인가요?
  재건축 주택 취득일 현재 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖은 3년입니다. 2년 규정은 2026년 8월 4일 이후 취득한 신규주택부터 적용되고, 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 경우는 3년입니다. 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 재건축 주택을 취득했어야 합니다.
• 관리처분인가 뒤에 산 입주권이면 달라지나요?
  다릅니다. 관리처분계획인가 뒤의 재건축 대상은 주택이 아니라 조합원입주권이므로, 종전주택을 팔 때는 주택과 조합원입주권을 가진 경우의 특례 조문이 적용됩니다. 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 입주권을 취득하고 입주권 취득일부터 3년 안에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 봅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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