양도소득세

재개발 사업시행인가 전에 산 집도 대체주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 대체주택 비과세는 재개발·재건축 사업시행인가일 이후에 취득한 집에만 적용되므로 인가 전에 산 집은 공사 기간에 살았더라도 대체주택 비과세를 받을 수 없습니다. 소득세법 시행령 제156조의2 제5항이 취득 시점을 인가일 이후로 정하고 있기 때문입니다. 지금은 사업시행인가일과 그 집의 잔금일·등기접수일을 나란히 놓고 확인해 보십시오.

재개발 기간에 살 집을 샀다는 사정만으로 대체주택 비과세가 되지는 않지만, 산 시점이 맞지 않는다고 해서 모든 길이 막히는 것도 아닙니다. 어느 것을 먼저 팔지에 따라 다른 특례를 받을 수 있는 경우가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 오래 살던 단독주택이 재개발구역에 들어가자 공사 기간에 살 아파트를 2022년 9월 5억원에 샀습니다. 재개발 사업시행인가는 두 달 뒤인 2022년 11월에 났습니다. G씨는 그 아파트에서 3년 넘게 살다가 2026년 1월 재개발 아파트가 완공되자 입주했고, 4월에 살던 아파트를 10억원에 팔며 대체주택 비과세로 신고했습니다. 세무서는 사업시행인가 전에 산 집이라며 약 1억 7천만원을 과세하겠다고 안내했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사업시행인가 전에 산 집은 왜 대체주택이 안 되나요?

대체주택 비과세는 재개발·재건축 사업시행인가일 이후에 취득한 집에만 적용되므로, 인가 전에 산 집은 공사 기간에 살려고 샀더라도 대체주택이 될 수 없습니다. 그 집을 팔면 2주택 상태의 양도로 보아 과세됩니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항 제1호는 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주할 것을 요건으로 정합니다. 취득 목적이 아니라 취득일이 인가일 이후인지를 기준으로 판단합니다.

사례에서 G씨는 인가일보다 두 달 앞서 아파트를 샀습니다. 실제로 공사 기간 내내 살았더라도 이 요건을 채우지 못하므로 대체주택 비과세를 받을 수 없습니다.

주택 취득일은 원칙적으로 잔금을 치른 날이고, 잔금 전에 등기했다면 등기접수일입니다. 계약은 인가 전에 했더라도 잔금을 인가일 이후에 치렀다면 취득일은 인가일 이후가 됩니다.

대체주택 비과세의 요건은 무엇인가요?

대체주택 비과세를 받으려면 세대 요건과 취득 시점, 대체주택 거주, 신축주택 입주, 대체주택 양도 시점 요건을 모두 갖춰야 합니다. 이 요건을 갖추면 대체주택의 보유기간과 거주기간 제한은 받지 않습니다.

• 세대 요건 - 국내에 재개발·재건축 대상 1주택만 가진 1세대가 대체주택을 취득할 것.
• 취득 시점 - 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 그 집에서 1년 이상 거주할 것.
• 신축주택 입주 - 재개발·재건축 주택이 완성된 뒤 3년 안에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주할 것. 취학·근무상 형편·질병 요양 등으로 일부 세대원이 못 가는 경우는 인정됩니다.
• 양도 시점 - 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 안에 대체주택을 양도할 것.

대체주택을 팔아 특례를 적용받은 뒤 신축주택에 세대전원이 1년 이상 살지 못하게 되면, 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 특례가 없었다면 냈을 세액을 신고·납부해야 합니다.

인가 전에 산 집을 이미 갖고 있다면 다른 방법은 없나요?

인가 전에 산 집이 있다면 대체주택 특례 대신, 재개발 대상 주택이 조합원입주권이 된 상태에서 그 입주권을 먼저 파는 방안을 검토할 수 있습니다. 다른 1주택을 취득한 날부터 3년 안에 입주권을 팔면 요건을 갖춘 경우 입주권 양도에 비과세가 적용됩니다.

이 방법은 관리처분계획인가일 현재 기존주택이 1세대1주택 요건을 갖추었어야 하고, 입주권 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다. 사례처럼 인가 전에 산 집에서 3년 넘게 산 뒤라면 이미 기한이 지나 쓸 수 없으므로, 집을 산 직후에 비교해 두어야 합니다.

신축주택이 완공된 뒤에는 인가 전에 산 집과 신축주택 중 어느 쪽을 먼저 파느냐에 따라 일시적 2주택 등 다른 특례가 문제 됩니다. 취득일과 완공일의 순서에 따라 결론이 달라지므로 날짜를 놓고 따로 따져야 합니다.

이미 대체주택으로 비과세 신고했다면 어떻게 하나요?

이미 대체주택으로 비과세 신고를 했는데 인가 전에 취득한 것이 맞다면, 세무서가 경정하기 전에 수정신고해 과소신고가산세를 줄이는 방안을 먼저 검토합니다. 1개월 이내 100분의 90, 1개월 초과 3개월 이내 100분의 75, 3개월 초과 6개월 이내 100분의 50를 감면받습니다.

잔금일이나 등기접수일이 실제로는 인가일 이후였는데 세무서가 계약일을 기준으로 과세하려 한다면 다툴 수 있습니다. 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

재개발 대체주택 양도 대응 순서

• 인가일 확인 - 조합이나 구청 고시로 사업시행인가일을 확인합니다. 관리처분계획인가일과 혼동하지 않습니다.
• 취득일 확인 - 대체주택의 잔금일과 등기접수일을 확인해 인가일 이후인지 봅니다.
• 나머지 요건 확인 - 대체주택 1년 거주, 신축주택 완성 후 3년 안 세대전원 입주와 1년 거주, 완성 후 3년 안 양도 일정을 맞춥니다.
• 신고 - 특례를 받을 때는 양도소득과세표준 신고와 함께 조합원입주권 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서를 냅니다. 과세 대상이면 2개월 안에 예정신고합니다.
• 사후 대응 - 잘못 신고했다면 과세표준수정신고서를, 취득일을 두고 다툼이 있다면 과세전적부심사청구서를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 인가일과 같은 날 취득했거나 사업시행계획이 변경 인가된 경우에는 인가 고시와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발·재건축 대체주택 비과세를 둘러싼 양도소득세 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인가 전에 계약하고 인가 뒤에 잔금을 치렀다면요?
  주택 취득일은 원칙적으로 잔금을 치른 날이고 잔금 전에 등기했다면 등기접수일이므로, 잔금과 등기가 모두 인가일 이후라면 인가일 이후 취득으로 볼 수 있습니다. 계약일만으로 판단하지 않습니다.
• 사업시행인가와 관리처분인가는 어떻게 다른가요?
  대체주택 취득 시점의 기준은 사업시행인가일입니다. 관리처분계획인가는 그 뒤 단계로 기존주택이 조합원입주권으로 바뀌는 기준일이므로, 대체주택 요건을 볼 때 두 날짜를 혼동하지 않아야 합니다.
• 대체주택에는 얼마나 살아야 하나요?
  사업시행인가일 이후 취득한 대체주택에서 1년 이상 거주해야 합니다. 이 요건을 갖추면 대체주택 자체의 2년 보유요건과 조정대상지역 2년 거주요건은 적용되지 않으므로 보유기간이 짧아도 비과세를 받을 수 있습니다.
• 새 아파트에 꼭 가족 모두 들어가야 하나요?
  원칙은 신축주택 완성 후 3년 안에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하는 것입니다. 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 못하는 경우는 세대전원이 이사한 것으로 인정되므로 그 사유를 증명할 서류를 준비합니다.
• 특례를 받은 뒤 새 아파트에 1년을 못 살면요?
  신축주택 입주 요건을 채우지 못하게 되면 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 특례가 없었다면 냈을 세액을 양도소득세로 신고·납부해야 합니다. 입주 일정을 미리 맞춰 두는 것이 좋습니다.
• 입주권을 먼저 팔면 비과세가 되나요?
  관리처분계획인가일 현재 기존주택이 1세대1주택 요건을 갖추었고, 다른 1주택을 취득한 날부터 3년 안에 입주권을 팔면 입주권 양도에 비과세가 적용될 수 있습니다. 양도가액 12억원 초과분은 과세됩니다.
• 대체주택 특례는 어떻게 신청하나요?
  양도소득세 과세표준 신고기한 안에 조합원입주권 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서를 주민등록증 사본, 조합원입주권으로 바뀌기 전 기존주택의 토지·건축물대장 등본 등 서류와 함께 관할 세무서에 제출합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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