양도소득세

재건축 대체주택을 살 때 2주택이었다면 대체주택 비과세를 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 대체주택을 취득한 날에 1세대가 2주택 이상을 가지고 있었다면 재건축 대체주택 특례는 적용되지 않습니다. 기획재정부는 「1주택을 소유한 1세대」인지를 대체주택 취득일 기준으로 본다고 해석했습니다. 지금은 대체주택 잔금일에 세대원 전체가 어떤 주택을 갖고 있었는지부터 확인해야 합니다.

대체주택을 팔기 전에 다른 집을 미리 처분해 두면 특례가 살아난다고 믿는 분이 많은데, 그렇게 할 필요는 없습니다. 판단 시점은 양도일이 아니라 취득일이어서, 취득 당시 2주택이었다면 나중에 한 채를 팔아도 결론이 바뀌지 않기 때문입니다.

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A씨 부부는 재건축이 추진되는 아파트 한 채를 남편 명의로, 작은 빌라 한 채를 아내 명의로 갖고 있었습니다. 2024년 5월 사업시행인가가 난 뒤 공사 기간에 살 집이 필요해 같은 해 7월 대체주택을 샀고, 2025년 3월 아내 명의 빌라를 팔았습니다. 2026년 신축 아파트 완공을 앞두고 대체주택을 팔려는데, 빌라를 이미 정리했으니 대체주택 비과세를 받을 수 있는지 물어 왔습니다. 대체주택을 산 2024년 7월에 세대가 2주택이었으므로 특례 요건에 맞지 않습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대체주택 특례에서 1주택은 언제를 기준으로 보나요?

대체주택을 취득한 날을 기준으로 봅니다. 시행령은 「국내에 1주택을 소유한 1세대」가 재건축사업 등의 시행기간 동안 거주하려고 대체주택을 취득한 경우에 특례를 주는데, 이 문구의 판단 시점이 조문에 따로 적혀 있지 않아 다툼이 있었습니다. 기획재정부는 대체주택 취득일을 기준으로 1주택 여부를 판단한다고 정리했습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항도 같은 구조로, 대체주택 취득 시점에 1세대 1주택이어야 한다는 점은 그대로입니다.

세대 기준이므로 본인 명의만 보지 않습니다. 배우자나 같은 세대를 이루는 자녀 명의 주택도 합쳐서 셉니다. 오피스텔을 주거용으로 쓰고 있었다면 그것도 주택 수에 들어갈 수 있습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

대체주택 취득일 현재 2주택 이상을 소유한 1세대에게는 특례규정이 적용되지 않는다고 해석했습니다. 국세청이 게시한 기획재정부 재산세제과-1270(2023. 10. 23.) 회신은 시행령 제156조의2 제5항이 대체주택 취득일을 기준으로 1주택을 소유한 1세대인 경우에 적용되는 규정이라고 보았습니다. 질의자는 대체주택을 살 당시 주택이 두 채 이상이었고, 그 사실만으로 특례 적용이 거절된다는 답을 받았습니다. 이 해석은 회신일 이후 세무서가 결정하거나 경정하는 분부터 적용한다고 덧붙였습니다. 국세청도 사전-2024-법규재산-0221(2024. 4. 29.)에서 이 해석 전에 취득한 대체주택이라도 취득일 현재 2주택이었다면 특례가 적용되지 않는다고 답했습니다.

이 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 것이어서, 취득일의 보유 주택 구성이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

회신일 이후 결정·경정분부터 적용한다는 말은 무슨 뜻인가요?

2023. 10. 23. 이후에 세무서가 세금을 결정하거나 경정하는 사안부터 이 해석을 쓴다는 뜻입니다. 양도일이 그 전이어도 세무서가 그 뒤에 과세하면 이 기준이 적용됩니다.

그래서 지금 대체주택을 팔려는 분은 취득일 기준 2주택이었다면 특례 없이 일반 과세로 계산해 두는 편이 안전합니다. 특례가 안 되더라도 대체주택 자체가 양도일 현재 1세대 1주택 요건(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)을 갖추면 그 규정으로 비과세를 검토할 수 있습니다.

대체주택 특례의 나머지 요건은 무엇인가요?

취득일에 1주택이었다는 것 외에 세 가지 요건을 모두 채워야 합니다. 첫째, 사업시행인가일 이후에 대체주택을 취득해 1년 이상 거주해야 합니다. 둘째, 재건축으로 받는 새 주택이 완성된 뒤 3년 안에 세대 전원이 그 집으로 이사해 1년 이상 계속 거주해야 합니다. 셋째, 새 주택이 완성되기 전이나 완성된 뒤 3년 안에 대체주택을 팔아야 합니다. 이 요건을 다 갖추면 대체주택에 대해서는 보유기간과 거주기간 제한 없이 1세대 1주택으로 봅니다.

• 취득 시점 - 사업시행인가일 이후 취득. 인가 전에 산 집은 대체주택이 아닙니다.
• 대체주택 거주 - 취득 후 1년 이상 실제 거주.
• 새 주택 입주 - 완성 후 3년 안에 세대 전원 이사, 1년 이상 계속 거주.
• 대체주택 양도 - 완성 전 또는 완성 후 3년 안에 양도.
• 사후 신고 - 새 주택 입주 요건을 못 채우게 되면 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 특례 없이 계산한 세액을 신고·납부해야 합니다.

재건축 대체주택 2주택 대응 순서

• 취득일 주택 수 확인 - 대체주택 잔금일 또는 등기일 기준으로 세대원 전체의 주택·분양권·조합원입주권을 적습니다. 주거용 오피스텔도 포함해 셉니다.
• 일반 비과세 검토 - 특례가 안 되면 대체주택 자체의 보유 2년·거주 2년 요건으로 1세대 1주택 비과세를 검토합니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다. 특례를 적용받는다면 특례적용신고서와 주택 대장 등본을 함께 냅니다.
• 불복·경정청구 - 특례를 적용해 신고했다가 부인되어 고지가 오면 90일 안에 심판청구를, 특례 없이 신고했다가 요건 충족이 확인되면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득일에 세대 분리가 가능한 자녀 명의였는지, 오피스텔의 실제 용도가 무엇이었는지에 따라 결론이 달라지므로 등기부·주민등록등본·임대차계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대체주택을 산 뒤 다른 집을 팔면 특례가 되나요?
  아니요, 되지 않습니다. 기획재정부는 1주택을 소유한 1세대인지를 대체주택 취득일 기준으로 판단한다고 해석했습니다. 취득일에 2주택이었다면 그 뒤 한 채를 팔아 1주택이 되어도 대체주택 특례는 적용되지 않습니다. 이때는 대체주택 자체가 보유 2년 등 일반 비과세 요건을 갖추는지를 따로 보아야 합니다.
• 배우자 명의 집도 주택 수에 들어가나요?
  네, 들어갑니다. 특례는 1세대를 기준으로 하므로 본인뿐 아니라 배우자와 같은 세대를 이루는 가족 명의의 주택을 모두 합쳐 셉니다. 대체주택 취득일에 배우자 명의로 집이 한 채 더 있었다면 그 세대는 2주택이어서 특례 요건에 맞지 않습니다. 세대 분리가 가능한 자녀 명의 주택은 분리 요건을 갖췄는지 따로 확인합니다.
• 사업시행인가 전에 산 집도 대체주택이 되나요?
  아니요, 되지 않습니다. 시행령은 재건축사업 등의 사업시행인가일 이후에 대체주택을 취득해 1년 이상 거주할 것을 요건으로 정하고 있습니다. 인가 전에 산 집은 사업기간 동안 거주하기 위한 대체주택으로 보지 않습니다. 취득일은 잔금일과 등기일 중 빠른 날을 기준으로 보므로 인가 고시일과 비교해 두어야 합니다.
• 새 아파트로 언제까지 이사해야 하나요?
  재건축으로 받는 주택이 완성된 뒤 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 합니다. 취학이나 근무 형편 같은 부득이한 사유로 일부 세대원이 이사하지 못하는 경우는 예외로 인정됩니다. 이 요건을 못 채우게 되면 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 특례 없이 계산한 세액을 신고·납부해야 합니다.
• 회신일 이후 결정·경정분부터 적용이란 뜻은요?
  2023. 10. 23. 이후에 세무서가 과세표준과 세액을 결정하거나 경정하는 사안부터 이 해석을 적용한다는 뜻입니다. 양도일이 회신 전이어도 세무서가 그 뒤에 과세하면 취득일 기준으로 판단합니다. 국세청도 이 해석 전에 취득한 대체주택에 같은 기준을 적용한다고 답했으므로, 개별 사안은 세무서의 결정 시점을 확인해야 합니다.
• 특례를 받으려면 어떤 서류를 언제 내나요?
  양도소득세 예정신고 또는 확정신고 기한까지 조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서를 내야 합니다. 대체주택 특례는 조합원입주권으로 바뀌기 전 주택의 토지·건축물대장 등본을 함께 첨부합니다. 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 해야 하므로 잔금일을 기준으로 기한을 계산해 둡니다.
• 특례가 부인돼 고지가 오면 언제까지 다퉈야 하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 반대로 특례 없이 신고했다가 요건을 갖춘 사실이 확인되면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 두 기한 모두 넘기면 다툴 길이 좁아지므로 고지서 수령일과 신고일을 기록해 두어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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