양도소득세

새집을 사 둔 상태에서 어머니와 합가해 3주택이 되면 옛집 비과세가 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 이사하려고 새집을 사서 일시적 2주택이 된 뒤 1주택인 어머니를 모시려고 합가해 세대가 3주택이 되어도, 옛집을 기한 안에 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 국세청은 일시적 2주택 특례와 동거봉양 합가 특례를 겹쳐 적용할 수 있다고 보았습니다. 지금은 새집 취득일부터 옛집 처분기한이 2년인지 3년인지부터 확인해야 합니다.

어머니를 모시기 전에 서둘러 옛집을 팔거나, 합가를 미루어 가며 세대를 따로 유지할 필요는 없습니다. 합가한 날부터 10년 안에 먼저 파는 집이 어느 것이든 특례가 열려 있고, 일시적 2주택 처분기한만 지키면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 3월 조정대상지역 아파트 B를 사서 살다가 2025년 5월 다른 지역의 아파트 C를 샀습니다. 이사 전인 2025년 9월, 2010년부터 집 한 채를 갖고 계신 70대 어머니의 건강이 나빠져 어머니를 모시고 살기로 하고 주민등록을 합쳤습니다. 세대가 B·C와 어머니 집까지 3주택이 되자 A씨는 2027년 3월 B를 팔 때 일시적 2주택 비과세가 막히는 것은 아닌지 물어 왔습니다. C는 취득 당시 조정대상지역이 아니었으므로 B의 처분기한은 C 취득일부터 3년인 2028년 5월까지이고, 합가 뒤 10년 안의 첫 양도라서 두 특례가 겹쳐 적용됩니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일시적 2주택과 동거봉양 합가 특례를 함께 받을 수 있나요?

네, 두 특례는 겹쳐 적용됩니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제4항은 1주택을 가진 사람이 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 2주택이 된 경우 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집을 1세대 1주택으로 봅니다. 여기서 아들 쪽의 1주택이 일시적 2주택인 경우, 같은 조 제1항의 요건을 갖춘 종전주택은 제4항을 적용할 때 1주택으로 취급되므로 어머니 집이 더해져도 비과세 판단이 막히지 않습니다. 직계존속의 나이는 배우자의 직계존속도 포함하고, 부모 중 한 분이 60세 미만이어도 됩니다.

• 일시적 2주택 요건 - 옛집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 사고, 새집 취득일부터 3년(조정대상지역끼리는 2년) 안에 옛집을 팔아야 합니다.
• 동거봉양 합가 요건 - 1주택자가 1주택을 가진 60세 이상 직계존속과 세대를 합쳐야 하고, 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택이어야 합니다.
• 옛집 자체의 요건 - 보유 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 거주 2년 이상이어야 합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 일시적 2주택 특례와 동거봉양 합가 특례의 중첩 적용이 가능하다고 보았습니다. 국세청 부동산납세과가 2022년 펴낸 양도소득세 월간 질의 사례집은, 2018년 6월 조정대상지역 B주택을 사고 2021년 7월 비조정대상지역 C주택을 산 일시적 2주택자가 2022년 1월 1주택인 어머니와 합가한 뒤 2023년 6월 B주택을 팔려는 사안에서, B주택을 산 뒤 1년 이상 지나 C주택을 샀고 C주택 취득일부터 3년 안에 B주택을 팔면 비과세가 가능하다고 답했습니다. 당시 C주택이 조정대상지역에 있지 않아 처분기한이 3년이었습니다. 같은 사례집이 인용한 서면-2021-부동산-6926(2022. 3. 21.) 회신은 동거봉양 합가로 2주택이 된 세대가 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택은 1세대 1주택으로 보고, 그 보유기간은 파는 주택의 취득일부터 센다고 했습니다.

이 해석은 아들이 일시적 2주택, 어머니가 1주택인 사실관계를 전제로 합니다. 어머니가 2주택이거나 아들이 분양권·입주권을 함께 가진 경우에는 적용 조문이 달라지므로 따로 따져야 합니다. 국세청은 2026. 3. 16.에도 일시적 2주택 상태에서 1주택을 가진 60세 이상 어머니와 합가해 3주택이 된 사안에서, 합가 전 새집을 취득한 날부터 3년 안에 어머니 쪽 주택을 팔면 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다고 회신해(사전-2025-법규재산-1240) 두 특례의 중첩 적용을 다시 확인했습니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

일시적 2주택의 종전주택 처분기한이 둘로 나뉘었습니다. 2026. 9. 30. 개정된 시행령 제155조 제1항은 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규주택을 산 경우 처분기한을 2년으로, 그 밖의 경우는 3년으로 정합니다. 조정대상지역 공고일 이전에 신규주택을 샀거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 2년이 아니라 3년입니다. 부칙 제2조 제1항에 따라 2년 기한은 조정대상지역에 종전주택을 가진 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 사례집 당시(2022년)에는 조정대상지역 안 일시적 2주택에 1년 처분과 전입 요건이 있었으나 2023. 2. 28. 개정으로 3년으로 통일됐고, 이번 개정으로 조정대상지역끼리는 다시 2년이 됐습니다. 동거봉양 합가 특례의 10년과 60세 기준은 바뀌지 않았습니다.

일시적 2주택 동거봉양 합가 대응 순서

• 날짜 정리 - 옛집 취득일, 새집 취득일, 합가일(주민등록 합친 날), 예정 양도일을 순서대로 적습니다. 옛집 취득 뒤 1년이 지나 새집을 샀는지부터 봅니다.
• 처분기한 판정 - 새집 취득일 현재 옛집과 새집이 모두 조정대상지역이었는지 확인합니다. 둘 다 조정대상지역이고 새집을 2026. 8. 4. 이후 샀다면 2년, 아니면 3년입니다.
• 합가 요건 확인 - 합가일 현재 직계존속이 60세 이상인지, 어머니 집이 1주택인지, 어머니가 같은 주소에 실제 거주하는지 확인합니다. 가족관계증명서와 주민등록등본을 준비합니다.
• 옛집 요건 확인 - 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년을 채웠는지 등본 전입·전출일로 확인합니다.
• 신고와 불복 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하면서 특례를 적용하고, 비과세가 부인돼 고지되면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 어머니가 2주택이거나 분양권·입주권이 섞여 있거나 합가 뒤 세대를 다시 나눈 사정이 있으면 등본과 등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 심판청구와 양도소득세 부과처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 합가 뒤 어머니 집을 먼저 팔아도 비과세가 되나요?
  동거봉양 합가 특례는 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택에 적용되므로, 어머니 집을 먼저 팔면 그 집이 특례 대상이 됩니다. 다만 그 집 자체가 보유 2년 등 1세대 1주택 요건을 갖추어야 하고, 그 뒤 아들의 옛집을 팔 때는 일시적 2주택 처분기한을 따로 지켜야 합니다.
• 부모님 두 분 중 한 분이 60세가 안 되면요?
  직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만이어도 동거봉양 합가 특례가 적용됩니다. 시행령은 60세 이상 직계존속에 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람, 직계존속 중 한 사람이 60세 미만인 경우, 요양급여를 받는 60세 미만 직계존속을 포함한다고 정하고 있습니다. 나이는 세대를 합친 날 기준입니다.
• 옛집 처분기한이 2년이 되는 경우는 언제인가요?
  새집 취득일 현재 옛집이 조정대상지역에 있고 새집도 조정대상지역에 있는 경우입니다. 2026. 9. 30. 개정 시행령에 따라 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 새집을 사고 2026. 10. 1. 이후 옛집을 파는 경우부터 2년이 적용됩니다. 조정대상지역 공고일 이전에 새집 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명되면 3년입니다.
• 옛집이 조정대상지역이면 2년 거주도 해야 하나요?
  네, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 2년에 더해 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 비과세 요건을 갖춥니다. 거주기간은 주민등록등본의 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 낸 무주택 세대는 거주요건을 적용받지 않습니다.
• 합가한 뒤 옛집의 보유기간은 언제부터 세나요?
  파는 주택의 취득일부터 셉니다. 국세청 서면-2021-부동산-6926(2022. 3. 21.) 회신은 동거봉양 합가 특례를 적용할 때 보유기간을 양도하는 주택의 취득일부터 기산한다고 했습니다. 합가일이나 다른 주택의 양도일부터 다시 세지 않습니다.
• 어머니가 분양권이나 입주권을 갖고 계시면요?
  주택이 아니라 조합원입주권이나 분양권을 가진 직계존속과 합가한 경우에는 제155조 제4항이 아니라 제156조의2 제8항을 적용합니다. 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택이 그 항에서 정한 주택에 해당해야 하므로, 합가 전 각자가 무엇을 갖고 있었는지에 따라 결론이 달라집니다.
• 비과세로 신고했는데 세무서가 부인하면요?
  양도소득세 고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 제기할 수 있습니다. 세대 합가와 실제 거주를 보여 주는 주민등록등본, 어머니의 진료 기록, 공과금 내역이 핵심 증거가 됩니다. 이의신청은 선택 절차이며, 심판에서 기각되면 90일 안에 행정소송으로 이어 갈 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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