세금

해외에 있는 집 한 채를 월세로 주고 있다면 한국에 임대소득을 신고해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

국내 거주자가 해외 주택을 세놓아 받는 월세는 그 집이 한 채뿐이어도 1주택 비과세에서 빠져 한국에서 종합소득으로 신고해야 합니다. 다음 해 5월에 근로소득 등과 합산해 신고하고, 현지 관리비·재산세 같은 비용은 필요경비로, 외국에 낸 소득세는 한도 안에서 외국납부세액공제로 반영하며 한도 초과분은 10년간 이월됩니다.

국내 집 한 채를 세놓은 사람은 기준시가 12억원 이하이면 월세에 세금이 없지만, 해외 집은 한 채뿐이어도 이 비과세에서 빠집니다. 다만 비용을 빼고 남은 소득에만 과세하고, 외국에서 이미 낸 소득세는 한국 세금에서 공제하므로 실제 추가 부담은 생각보다 작을 수 있습니다. 문제는 신고를 몇 년씩 빠뜨려 온 경우입니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 국내 회사에 다니는 거주자로, 2021년 미국 시애틀의 콘도를 사서 현지 관리회사를 통해 세를 놓고 있습니다. 2025년 한 해 월세로 미화 3만 달러를 받았고, 관리비·재산세·보험료·수리비로 9,000달러를 썼으며, 미국에 소득세를 신고해 2,000달러를 냈습니다. 회사 연말정산만 해 왔던 F씨는 2026. 4. 20. 집이 한 채뿐인데도 한국에 신고해야 하는지, 미국에 낸 세금은 어떻게 되는지, 그동안 신고하지 않은 2021년부터의 소득은 어떻게 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해외 집 한 채뿐인데도 임대소득이 과세되나요?

과세됩니다. 소득세법은 1개의 주택을 가진 사람의 주택임대소득을 비과세하면서, 기준시가 12억원을 넘는 주택과 국외에 있는 주택의 임대소득은 명시적으로 제외합니다. 해외 주택은 국내 주택 수와 관계없이 이 비과세를 받을 수 없습니다.

과세의 출발점은 거주자 여부입니다. 거주자에게는 국내외에서 생긴 모든 소득에 과세하고, 비거주자에게는 국내원천소득에만 과세합니다. 그래서 F씨처럼 국내에 살면서 받는 해외 월세는 한국 과세 대상이고, 해외에 살던 비거주자 시절에 받은 월세는 한국 과세 대상이 아닙니다. 해외 근무 중이었다면 그 기간의 거주자 판정부터 확인합니다.

어떤 소득으로, 언제 신고하나요?

부동산을 빌려주고 받는 소득은 사업소득 중 부동산업에서 생기는 소득입니다. 다른 종합소득과 합산하므로 근로소득이 있는 F씨는 연말정산이 끝난 근로소득과 해외 임대소득을 합쳐 다음 해 5월에 종합소득세를 신고합니다. 임대소득금액만큼 합산 과세표준이 늘어나므로 근로소득의 세율 구간에 따라 추가 세액이 정해집니다.

주거용 건물 임대업에서 비용이 수입보다 커 결손금이 나면 그해 근로소득 등에서 뺄 수 있습니다. 상가나 토지처럼 주거용이 아닌 부동산 임대에서 난 결손금은 다른 소득에서 빼지 못하고 이후 15년간 부동산임대업 소득에서만 공제합니다. 장부를 갖춰 신고해야 결손금 이월이 인정된다는 점도 기억해 두셔야 합니다.

필요경비는 무엇을 넣을 수 있나요?

임대소득금액은 그해 받은 임대료에서 그 수입에 대응하는 통상적인 비용을 뺀 금액입니다. 현지 관리회사 수수료, 관리비, 재산세, 보험료, 수리비처럼 임대를 위해 쓴 비용이 여기에 해당합니다. 외화로 받고 쓴 금액은 원화로 환산해 계산합니다.

F씨의 경우 환율을 1,400원으로 가정하면 임대료 4,200만원에서 비용 1,260만원을 뺀 2,940만원이 임대소득금액입니다. 비용 증빙이 현지 관리회사의 정산서 형태로만 있는 경우가 많으므로, 월별 정산서와 송금 내역을 함께 보관해 두어야 세무서가 비용을 부인할 때 설명할 수 있습니다.

외국에 낸 소득세는 어떻게 되나요?

외국납부세액공제로 반영합니다. 종합소득금액에 국외원천소득이 합산되어 있고 그 소득에 외국 소득세를 냈다면, 종합소득산출세액에 종합소득금액 중 국외원천소득이 차지하는 비율을 곱한 금액을 한도로 외국 세금을 한국 세금에서 뺍니다. F씨가 미국에 낸 2,000달러는 이 한도 안에서 공제됩니다.

한도를 넘는 외국 세금은 다음 과세기간부터 10년 동안 이월해 공제받을 수 있고, 그 기간에도 공제받지 못한 금액은 이월기간이 끝난 다음 과세기간의 필요경비에 넣을 수 있습니다. 해외 부동산 양도소득의 외국납부세액은 이월되지 않는 것과 다른 점입니다.

그동안 신고를 빠뜨렸다면 어떻게 하나요?

연말정산만 하고 종합소득세 신고서를 내지 않았다면 그해는 무신고 상태입니다. 세무서가 결정하기 전까지 기한 후 신고를 할 수 있고, 법정신고기한 후 6개월 안이면 무신고가산세를 50%에서 20%까지 줄여 줍니다. 그보다 오래된 해는 감면은 없지만 스스로 신고해 납부지연가산세가 더 늘어나는 것을 막습니다. 해외 임대에 쓴 비용과 외국 세금도 그 해의 신고에 함께 반영합니다.

해외 주택의 취득가액이 2억원 이상이면 임대를 포함한 투자운용 명세와 보유현황을 매년 해외부동산등명세로 내야 하므로, 소득 신고와 명세서 제출 내역이 서로 맞는지도 확인합니다. 명세서 미제출 과태료는 「해외 현지법인·해외부동산 자료를 국세청에 내지 않으면 과태료가 얼마인가요?」에서 정리했습니다.

해외 주택 임대소득 신고 대응 순서

• 거주자 기간 확인 - 임대료를 받은 기간 중 국내 거주자였던 해를 가립니다.
• 수입과 비용 정리 - 현지 관리회사 정산서와 송금 내역으로 해마다 임대료와 비용을 원화로 환산합니다.
• 외국 세금 증빙 확보 - 외국 소득세 신고서와 납부 영수증을 모아 공제 한도와 이월액을 계산합니다.
• 신고 유형 결정 - 지난해까지 빠진 해는 기한 후 신고나 수정신고로, 올해분은 5월 종합소득세 신고로 정리합니다.
• 명세서 대조 - 해외부동산등명세 제출 대상인지 확인하고 소득 신고 내용과 맞춥니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대료를 받은 해에 국내 거주자였는지와 외국에 낸 소득세가 얼마인지에 따라 신고할 해와 추가 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 부동산 임대소득 신고 검토와 신고 누락에 따른 과세 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해외 집이 한 채뿐인데도 월세에 세금을 내나요?
  냅니다. 1주택자의 주택임대소득 비과세는 기준시가 12억원을 넘는 주택과 국외에 있는 주택을 명시적으로 제외합니다. 국내 거주자가 받는 해외 주택 월세는 한 채뿐이어도 종합소득으로 신고해야 합니다.
• 해외에 살 때 받은 월세도 한국에 신고해야 하나요?
  그 기간에 비거주자였다면 신고 대상이 아닙니다. 비거주자에게는 국내원천소득에만 과세하므로 해외 주택 월세는 과세되지 않습니다. 해외 근무 중에도 국내 거주자로 판정될 수 있으므로 해마다 판정을 확인합니다.
• 연말정산을 했으면 따로 신고하지 않아도 되나요?
  해외 임대소득이 있다면 따로 신고해야 합니다. 연말정산은 근로소득만 정산하므로, 다음 해 5월에 근로소득과 해외 임대소득을 합산해 종합소득세를 신고·납부합니다.
• 현지 관리비나 재산세는 빼 주나요?
  임대 수입에 대응하는 통상적인 비용은 필요경비로 뺍니다. 관리회사 수수료, 관리비, 재산세, 보험료, 수리비 등이 해당하며 외화 금액은 원화로 환산합니다. 월별 정산서와 송금 내역을 보관해 두어야 합니다.
• 외국에 낸 소득세는 한국 세금에서 빼 주나요?
  외국납부세액공제로 뺍니다. 한도는 종합소득산출세액에 종합소득금액 중 국외원천소득의 비율을 곱한 금액이고, 한도를 넘는 금액은 10년간 이월해 공제하며 그 뒤에는 필요경비에 넣을 수 있습니다.
• 해외 주택 임대에서 손실이 나면 근로소득에서 뺄 수 있나요?
  주거용 건물 임대업에서 난 결손금은 그해 근로소득 등에서 뺄 수 있습니다. 주거용이 아닌 부동산 임대의 결손금은 다른 소득에서 빼지 못하고 15년간 부동산임대업 소득에서만 공제합니다.
• 몇 년 동안 신고를 안 했다면 어떻게 하나요?
  세무서가 결정하기 전까지 기한 후 신고를 할 수 있습니다. 법정신고기한 후 6개월 안이면 무신고가산세를 50~20% 줄여 주고, 그보다 오래된 해도 스스로 신고하면 납부지연가산세가 더 늘어나는 것을 막을 수 있습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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