양도소득세

결혼 전 혼자 2년 산 집, 배우자가 안 살았어도 거주주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 혼인 전에 취득한 주택은 혼인 전 본인 거주기간과 혼인 뒤 배우자와 함께 산 기간을 합쳐 2년 이상이면 배우자가 살지 않았어도 거주주택 비과세 특례의 거주요건을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조 제20항 제1호는 보유기간 중 거주기간 2년 이상만을 요구합니다. 지금은 주민등록초본으로 혼인 전 실제 거주기간부터 계산해 보십시오.

혼인한 뒤 배우자와 함께 그 집에 들어가 2년을 새로 살아야 하는 것은 아닙니다. 혼인 전에 본인이 그 집에서 산 기간도 거주기간에 들어갑니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년 아파트를 사서 2019년까지 3년 가까이 혼자 살았고, 그 뒤 직장 때문에 전세를 놓았습니다. A씨의 배우자는 혼인 전인 2020년 3월 다세대주택 한 채를 구청과 세무서에 장기일반민간임대주택으로 등록해 두었습니다. 두 사람은 2022년 혼인해 배우자의 전셋집에서 살고 있고, 배우자는 A씨 아파트에 산 적이 없습니다. 2026년 가을 아파트를 팔려는 A씨는 거주주택 비과세가 안 되면 양도소득세가 약 1억 2천만원이라는 말을 듣고 배우자가 함께 살지 않은 것이 문제가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

혼인 전에 혼자 2년 산 집도 거주주택 요건을 채운 것인가요?

네, 혼인 전에 취득한 주택이라면 그 집을 보유하면서 혼인 전에 본인이 거주한 기간과 혼인 뒤 배우자와 함께 거주한 기간을 합쳐 2년 이상이면 거주주택 비과세 특례의 거주요건을 갖춘 것으로 보는 것이 조문 문언에 맞습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 거주주택 요건을 보유기간 중 거주기간 2년 이상으로만 정합니다.

조문은 거주기간을 「보유기간 중」으로만 정하고 혼인 전후를 나누지 않습니다. 이 문언대로라면 사례의 A씨는 혼인 전 3년 가까이 살았으므로 혼인 뒤 거주가 없어도 2년 요건을 채운 것으로 볼 수 있습니다. 다만 혼인 전 거주 사실은 주민등록으로 확인할 수 있어야 하고, 실제 거주가 다투어지면 생활 자료로 보완해야 합니다.

배우자가 그 집에 한 번도 살지 않았어도 되나요?

배우자가 그 집에 전입한 적이 없더라도 혼인 전 본인 거주기간이 2년 이상이면 거주요건은 충족됩니다. 혼인 전에는 본인이 독립된 1세대였고, 혼인 뒤 배우자가 살지 않았다는 이유로 앞선 거주기간을 빼도록 정한 조문은 없습니다.

반대로 혼인 전 거주기간이 2년에 못 미쳤다면 혼인 뒤에는 배우자와 함께 그 집에 살아야 남은 기간을 채울 수 있습니다. 본인만 전입하고 배우자는 다른 곳에 주민등록을 둔 기간이 거주기간으로 인정되는지는 다툼이 생길 수 있으므로, 남은 기간은 배우자와 함께 전입해 채우는 편이 안전합니다.

• 혼인 전 2년 이상 거주 - 혼인 뒤 배우자 거주와 관계없이 거주요건 충족
• 혼인 전 2년 미만 거주 - 혼인 뒤 배우자와 함께 산 기간을 더해 2년을 채워야 함
• 혼인 전 거주 없음 - 혼인 뒤 부부가 함께 2년 이상 거주해야 함

거주기간은 어떻게 세나요?

거주기간은 주민등록표 등본에 나오는 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 중간에 전세를 놓고 나갔다가 다시 들어온 경우에도 보유기간 안이라면 각 기간을 합칩니다.

주민등록만 옮겨 두고 실제로 살지 않았다면 거주기간으로 인정받기 어렵습니다. 혼인 전 거주를 증명하려면 주민등록초본과 함께 관리비 납부 내역, 공과금 고지서처럼 그 시기 실제 생활을 보여 주는 자료를 모아 두는 편이 좋습니다.

직전거주주택보유주택이라면 계산이 다릅니다. 팔려는 집을 예전에 임대주택으로 등록했고 그 사이 다른 거주주택을 비과세로 판 적이 있다면 임대사업자 등록일 이후 거주기간만 셉니다.

거주요건 말고 함께 확인할 요건은 무엇인가요?

혼인으로 합쳐진 세대 전체를 기준으로 거주주택 외의 주택이 모두 장기임대주택 요건을 갖춰야 합니다. 배우자가 혼인 전에 등록한 임대주택도 양도일 현재 등록과 임대가 유지되어 있어야 합니다.

• 임대주택 등록 - 양도일 현재 세무서 사업자등록과 구청 임대사업자 등록이 모두 유지
• 임대료 증액 - 임대보증금이나 임대료 증가율 100분의 5 이하, 증액 후 1년 안 재증액 금지
• 아파트 여부 - 2020. 7. 11. 이후 등록 신청한 아파트 장기일반민간임대주택은 대상에서 제외
• 고가주택 - 양도가액 12억원 초과분은 비과세에서 빠지고 과세

이 가운데 하나라도 빠지면 세대는 2주택 이상으로 계산됩니다. 혼인 전에 각자 마련한 주택과 임대주택을 표 하나로 정리해 두면 누락을 줄일 수 있습니다.

혼인 후 거주주택 비과세 대응 순서

• 거주기간 정리 - 주민등록초본으로 혼인 전 본인 거주기간과 혼인 뒤 부부 거주기간을 따로 계산합니다.
• 임대주택 요건 점검 - 배우자 임대주택의 등록 신청일, 주택 유형, 임대료 증가율을 임대차계약서로 대조합니다.
• 예정신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서를 함께 냅니다.
• 해명 요구 대응 - 세무서가 거주 사실을 묻는다면 주민등록초본과 관리비·공과금 자료로 혼인 전 거주를 소명합니다.
• 부인 시 불복 - 비과세가 부인되어 납부고지서를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토하고, 과세로 신고했다면 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 혼인 전후 주소 이전이 잦거나 실제 거주 여부가 다투어지면 생활 자료를 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 따른 경정청구와 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 혼인 전 1년, 혼인 후 1년 살면 2년이 되나요?
  혼인 전 본인 거주기간과 혼인 뒤 배우자와 함께 산 기간을 합쳐 2년 이상이면 됩니다. 다만 혼인 뒤 기간은 배우자도 그 집으로 전입해 실제로 함께 살았어야 세대 전원이 거주한 기간으로 인정받기 쉽습니다.
• 2년을 계속 살아야 하나요?
  아니요, 거주주택 요건은 보유기간 중 거주한 기간을 합쳐 2년 이상이면 됩니다. 전세를 놓았다가 다시 들어와 산 기간도 보유기간 안이라면 주민등록 전입일부터 전출일까지를 각각 계산해 합칩니다.
• 배우자가 혼인 전에 등록한 임대주택도 되나요?
  배우자가 혼인 전에 등록한 임대주택도 양도일 현재 세무서와 구청 등록이 유지되고 임대 중이며 임대료 증가율이 100분의 5 이하라면 장기임대주택으로 봅니다. 등록 신청일과 주택 유형에 따라 대상 여부가 갈리므로 등록증을 먼저 확인하십시오.
• 주민등록만 옮겨 두었던 기간도 인정되나요?
  거주기간은 주민등록상 전입일부터 전출일까지로 계산하지만 실제로 살지 않은 사실이 드러나면 인정받기 어렵습니다. 그 시기의 관리비 납부 내역, 공과금 고지서처럼 실제 생활을 보여 주는 자료를 함께 준비하십시오.
• 집값이 12억원을 넘으면 어떻게 되나요?
  거주주택 특례도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 구조이므로 양도가액이 12억원을 넘는 부분의 양도차익은 과세됩니다. 이때 장기보유특별공제율은 보유기간과 거주기간에 따라 달라지므로 거주기간 계산이 세액에도 영향을 줍니다.
• 특례적용신고서를 안 냈다면 비과세가 안 되나요?
  특례를 적용받으려면 과세표준신고서와 함께 특례적용신고서와 임대차계약서 사본 등을 내야 합니다. 빠뜨렸다면 세무서 안내를 기다리지 말고 서류를 보완해 제출하고, 과세로 신고했다면 경정청구를 검토하십시오.
• 과세로 이미 신고했다면 돌려받을 수 있나요?
  요건을 갖췄는데도 과세로 신고·납부했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 환급을 구할 수 있습니다. 혼인 전 거주를 보여 주는 주민등록초본과 임대주택 등록 서류를 함께 내야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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