양도소득세

1985년 전에 산 환지 토지, 환산취득가액을 종전 땅 면적으로 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

아니요, 1984년 12월 31일 이전에 취득하고 같은 날 이전에 환지예정지로 지정된 토지는 환산취득가액을 계산할 때 종전 땅이 아니라 환지예정면적으로 취득 당시 기준시가를 구합니다. 환지청산금을 받았다면 권리면적에서 청산금 면적을 뺀 교부면적에 1985년 1월 1일 단위당 기준시가를 곱한다는 것이 국세청 해석입니다. 지금은 취득일과 환지예정지 지정일이 1984년 12월 31일 이전인지부터 확인해야 합니다.

오래전 산 땅이라 취득 당시 계약서가 없어도 신고를 포기할 일은 아닙니다. 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지는 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보고 그날 기준시가로 환산합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1976년에 도시 외곽 토지 280㎡를 샀고, 이 땅은 1983년 토지구획정리사업으로 환지예정지 지정을 받아 권리면적이 210㎡로 정해졌습니다. 1988년 환지처분 때 A씨는 209.6㎡를 교부받고 모자라는 0.4㎡는 청산금으로 받았습니다. 2026년 A씨가 이 땅을 팔면서 매매계약서가 없어 환산취득가액으로 신고하려는데, 취득 당시 기준시가를 종전 땅 280㎡로 계산해야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1985년 전 환지 토지는 종전 땅 면적으로 환산하나요?

아니요, 1984년 12월 31일 이전에 취득했고 같은 날 이전에 환지예정지로 지정된 토지는 종전 땅 면적이 아니라 환지예정면적으로 취득 당시 기준시가를 계산합니다. 환지청산금을 받았다면 권리면적에서 청산금에 해당하는 면적을 뺀 교부면적을 씁니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행규칙」도 이 단서를 그대로 두고 있습니다.

사례에서는 교부면적 209.6㎡에 의제취득일인 1985년 1월 1일 현재 ㎡당 기준시가를 곱한 금액이 환산 산식의 분자가 됩니다. 환지예정지 지정이 1985년 이후였다면 원칙대로 종전 토지 면적을 씁니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 1984년 12월 31일 이전에 취득하고 같은 날 이전에 환지예정지로 지정된 토지를 양도하면서 취득가액을 환산할 때, 분자의 취득 당시 기준시가는 시행규칙 제77조 제1항 단서에 따라 환지예정면적에 의제취득일 당시 단위당 기준시가를 곱해 계산한다고 회신했습니다(사전-2018-법령해석재산-0332, 2019. 2. 28.). 환지청산금을 받은 경우의 환지예정면적은 권리면적에서 청산금에 해당하는 면적을 뺀 교부면적이라고 덧붙였습니다.

질의 사안은 1974년에 277㎡를 취득하고 1983년 환지예정지 지정(권리면적 208.8㎡), 1988년 환지확정(교부면적 208.5㎡, 0.3㎡ 청산금)을 거쳐 2018년 양도한 경우였습니다. 국세청은 시행규칙 제77조가 기준시가로 계산할 때의 면적 규정이지만 환산취득가액의 기준시가를 구할 때에도 적용된다고 보았습니다. 이 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 취득일이나 지정일이 다르면 다른 산식이 적용될 수 있습니다.

의제취득일 기준시가는 어떻게 구하나요?

1985년 1월 1일 현재 기준시가는 1990년 1월 1일 기준 개별공시지가를 옛 지방세법상 시가표준액 변동률로 거꾸로 환산해 구합니다. 개별공시지가가 처음 고시된 1990년 8월 30일 전에 취득한 토지에 쓰는 산식입니다.

산식은 「1990년 1월 1일 기준 개별공시지가 × 취득 당시 시가표준액 ÷ (1990년 8월 30일 현재 시가표준액과 그 직전 시가표준액의 평균)」입니다. 여기서 시가표준액은 옛 지방세법상 금액입니다.

의제취득일 전에 취득한 토지는 의제취득일 현재 환산가액과, 취득 당시 실지거래가액 등이 확인되면 그 가액에 의제취득일 전날까지의 생산자물가상승률을 반영한 금액 중 많은 쪽을 취득가액으로 합니다.

환지예정지 면적 계산은 경우마다 어떻게 다른가요?

시행규칙은 종전 토지소유자가 판 경우, 환지예정지를 사들인 사람이 판 경우, 1985년 전 취득·지정된 경우를 나누어 정합니다. 종전 소유자가 판 경우 취득가액은 종전 토지 면적에 취득 당시 단위당 기준시가를 곱합니다. 환지예정지를 사들인 경우와 1985년 전 취득·지정된 경우에는 환지예정면적을 씁니다.

종전 소유자가 환지청산금을 받았다면 남은 토지의 취득가액은 종전 토지 면적에 「(권리면적 - 청산금 해당 면적) ÷ 권리면적」 비율을 곱해 계산합니다.

환지 토지 환산취득가액 대응 순서

• 취득일과 지정일 확인 - 등기부와 토지구획정리사업 공고문으로 취득일과 환지예정지 지정일이 1984년 12월 31일 이전인지 확인합니다. 산식이 여기서 갈립니다.
• 면적 자료 확보 - 환지예정지 지정 통지와 환지확정 공고에서 권리면적, 교부면적, 청산금 면적을 확인합니다.
• 기준시가 산정 - 1990년 1월 1일 개별공시지가와 시가표준액 자료로 1985년 1월 1일 현재 단위당 기준시가를 구합니다.
• 2개월 안 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다. 산식과 면적 근거 자료를 함께 보관합니다.
• 경정청구 또는 불복 - 종전 면적이나 권리면적을 잘못 써서 더 냈다면 5년 안에 경정청구를 하고, 고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 환지 과정에서 면적이 늘어 청산금을 낸 경우나 토지를 상속받은 경우라면 공고문과 등기 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 취득가액 산정에 관한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1984년 이전에 산 땅은 언제 취득한 것으로 보나요?
  토지·건물은 1984년 12월 31일 이전에 취득했다면 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 봅니다. 그래서 환산취득가액의 분자도 1985년 1월 1일 현재 기준시가로 계산합니다.
• 환지예정면적은 권리면적과 같은가요?
  환지청산금을 받지 않았다면 권리면적이 환지예정면적입니다. 청산금을 받았다면 권리면적에서 청산금에 해당하는 면적을 뺀 교부면적을 씁니다. 국세청도 이 경우 교부면적을 적용한다고 보았습니다.
• 환지예정지 지정이 1985년 이후라면요?
  종전 토지소유자가 환지예정지 지정 전에 취득한 땅이라면 취득가액은 종전 토지 면적에 취득 당시 단위당 기준시가를 곱해 계산합니다. 환지청산금을 받았다면 권리면적 대비 남은 면적 비율을 곱합니다.
• 1985년 1월 1일 기준시가는 어디서 구하나요?
  1990년 1월 1일 기준 개별공시지가에 취득 당시 시가표준액을 곱하고, 1990년 8월 30일 현재 시가표준액과 그 직전 시가표준액의 평균으로 나누어 구합니다. 시가표준액은 옛 지방세법상 금액입니다.
• 옛 매매 가격을 알면 어떻게 되나요?
  의제취득일 전에 취득한 토지는 의제취득일 현재 환산가액 등과, 취득 당시 실지거래가액에 의제취득일 전날까지의 생산자물가상승률을 반영해 더한 금액 중 많은 쪽을 취득가액으로 합니다. 옛 계약서가 있으면 두 금액을 모두 계산해 봅니다.
• 환지로 줄어든 면적은 따로 과세되나요?
  환지처분으로 교부받은 면적이 권리면적보다 줄어든 부분은 환지처분 공고가 있은 날의 다음 날에 양도한 것으로 봅니다. 그래서 그때 받은 환지청산금 부분은 이번 토지 양도와 따로 계산합니다.
• 면적을 잘못 계산해 신고했다면요?
  환산 분자의 면적을 잘못 써서 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 환지예정지 지정 통지, 환지확정 공고, 기준시가 산정 자료를 붙여 다시 계산한 내역을 냅니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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