양도소득세

이혼 재산분할로 받은 집, 내 명의 뒤 2년을 채워야 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 이혼 재산분할로 받은 집의 1세대 1주택 보유기간은 내 명의로 바뀐 날이 아니라 전 배우자가 처음 취득한 날부터 셉니다. 재산분할은 부부공동재산을 나누는 것이어서 양도가 아니고, 국세청도 보유기간을 전 배우자의 당초 취득일부터 기산한다고 답했습니다. 지금은 등기원인이 재산분할인지 위자료인지, 전 배우자의 취득일이 언제인지부터 확인해야 합니다.

명의가 바뀌었다는 이유로 2년을 다시 채우려고 매도를 미룰 필요는 없습니다. 전 배우자가 취득한 날부터 2년이 지났으면 그 요건은 이미 채워진 것입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2014년 결혼했고, 배우자는 2017년 3월 자기 명의로 A주택을 샀습니다. 두 사람은 2025년 6월 협의이혼하면서 재산분할로 A주택을 A씨 명의로 옮겼습니다. A씨는 2025년 10월 이 집을 팔았는데, 1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유해야 한다는 말을 듣고 자기 명의로 넘어온 지 넉 달밖에 안 된 집이 비과세가 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재산분할로 받은 집의 보유기간은 언제부터 세나요?

전 배우자가 그 집을 처음 취득한 날부터 셉니다. 혼인 중에 마련한 부부공동재산을 이혼하면서 민법상 재산분할청구권 행사로 넘겨받은 경우, 국세청은 1세대 1주택 비과세의 보유기간을 소유권을 넘겨준 전 배우자의 당초 취득시기부터 기산한다고 보고 있습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 1세대 1주택 비과세 요건으로 양도일 현재 1주택을 2년 이상 보유할 것을 요구하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 이상 거주할 것을 더 요구합니다. 위 사례에서 전 배우자의 취득일이 2017년 3월이면 2025년 10월 양도 시 보유기간은 8년이 넘습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청 부동산납세과가 2022년 펴낸 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」 사례 60은, 혼인 중 취득한 부부공동재산을 이혼에 따른 재산분할청구권 행사로 취득한 경우 1세대 1주택 비과세 보유기간은 소유권을 이전해 준 전 배우자의 당초 취득시기부터 기산한다고 답했습니다. 질의자는 2013년 5월 혼인해 배우자 명의로 2016년 8월 취득한 집을 2022년 6월 협의이혼 때 재산분할로 받아 2022년 10월 팔았고, 국세청은 취득시기를 2016년 8월로 보아 2년 이상 보유 요건을 채웠다고 정리했습니다. 국세청 재산세과-4022(2008. 12. 1.)도 1세대 1주택 보유기간을 계산할 때 재산분할청구권 행사로 이전받은 자산은 소유권을 넘겨준 이혼자가 취득한 날을, 이혼 위자료에 갈음해 이전받은 자산은 소유권이전등기접수일을 취득시기로 본다고 답했습니다. 이 답변은 질의한 사실관계를 전제로 한 것이므로, 등기원인이 위자료나 증여로 되어 있거나 이혼 뒤에도 생계를 같이해 사실상 이혼으로 보기 어려운 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

재산분할로 집을 넘겨준 쪽은 양도소득세를 내나요?

아니요, 재산분할로 집을 넘겨주는 것은 유상 양도가 아니어서 넘겨준 쪽에 양도소득세가 생기지 않습니다. 대법원은 민법 제839조의2의 재산분할은 혼인 중 부부가 함께 이룬 실질적 공동재산을 청산하는 것으로서 공유물분할과 같은 성격이므로, 재산분할 방편으로 부동산을 이전해도 유상 양도가 아니라고 판단했습니다. 같은 이유로 넘겨받은 사람이 나중에 그 집을 팔 때 양도차익을 계산하는 취득가액도 재산분할 등기 시점이 아니라 최초 취득 시점을 기준으로 정합니다.

• 재산분할 - 양도 아님, 전 배우자에게 양도소득세 없음, 받은 사람의 취득시기·취득가액은 최초 취득 기준
• 이혼 위자료 대물변제 - 양도로 보아 넘겨준 쪽에 양도소득세, 받은 사람의 취득시기는 소유권이전등기접수일
• 증여 - 증여일(등기접수일)이 취득시기, 증여세 문제 별도

거주요건과 등기원인은 어떻게 확인하나요?

취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 거주 요건이 붙습니다. 재산분할 사안에서는 전 배우자의 당초 취득시기를 기준으로 삼으므로, 그 시점에 조정대상지역이었는지를 봅니다. 위 국세청 사례는 2017년 8·2 대책 전 취득이어서 거주요건이 없다고 보았고, 국세청 서면-2022-부동산-0084(2022. 3. 23.)도 조정대상지역 공고 전에 무주택 세대가 계약한 부부 공동명의 주택의 상대방 지분을 재산분할로 받아 판 경우 거주요건을 적용하지 않는다고 답했습니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 등기원인은 등기사항증명서에 「재산분할」로 적혀 있는지 확인하고, 협의이혼이면 재산분할협의서, 재판상 이혼이면 판결문이나 조정조서를 함께 보관합니다.

이혼 재산분할 주택 비과세 대응 순서

• 등기원인 확인 - 등기사항증명서에서 등기원인이 재산분할인지, 위자료나 증여인지 확인합니다. 여기서 취득시기 계산이 갈립니다.
• 전 배우자 취득일 확정 - 전 배우자의 매매계약서와 등기 내역으로 당초 취득일을 확정하고, 그 날 기준으로 조정대상지역 여부를 봅니다.
• 보유·거주기간 계산 - 당초 취득일부터 양도일까지 2년 이상인지, 거주요건이 붙는다면 전입·전출일로 2년을 채웠는지 셉니다.
• 세대 확인 - 이혼 뒤에도 생계를 같이하면 배우자로 볼 수 있으므로, 주소와 생계가 실제로 분리됐는지 확인합니다.
• 신고·경정청구 - 비과세 여부를 정해 예정신고하고, 명의 변경일 기준으로 잘못 과세 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재산분할협의서에 위자료와 재산분할이 섞여 있거나 혼인 전 재산이 포함된 사안은 협의서·판결문·등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 위자료 대신 집을 받았으면 취득시기가 다른가요?
  네, 다릅니다. 이혼 위자료에 갈음해 집을 받으면 넘겨준 쪽의 채무를 집으로 갚은 것이어서 양도로 보고, 받은 사람의 취득시기는 소유권이전등기접수일이 됩니다. 재산분할로 받은 경우에만 전 배우자의 당초 취득일부터 보유기간을 셉니다. 등기원인과 협의서 문구를 먼저 확인해야 합니다.
• 재산분할로 집을 넘겨준 전 배우자는 세금이 없나요?
  재산분할로 집을 넘겨주는 것은 유상 양도가 아니므로 넘겨준 사람에게 양도소득세가 생기지 않습니다. 대법원은 재산분할을 부부공동재산의 청산으로 보아 공유물분할의 법리를 적용했습니다. 다만 청산 범위를 넘는 금액을 따로 정산했다는 등 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있습니다.
• 나중에 팔 때 취득가액은 무엇으로 계산하나요?
  재산분할로 받은 집을 팔 때 양도차익의 취득가액은 재산분할 등기 시점이 아니라 전 배우자가 최초로 취득한 시점을 기준으로 정합니다. 대법원이 이렇게 판단했습니다. 따라서 전 배우자의 매매계약서와 취득 당시 비용 자료를 보관해 두어야 양도차익을 제대로 계산할 수 있습니다.
• 조정대상지역이면 2년 거주도 해야 하나요?
  취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유 2년에 더해 보유기간 중 거주기간 2년이 필요합니다. 재산분할 사안에서는 전 배우자의 당초 취득시기를 기준으로 조정대상지역 여부를 보는 것이 국세청 사례의 전제입니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산합니다.
• 이혼 뒤에도 같이 살면 1세대로 보나요?
  법률상 이혼했더라도 생계를 같이하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계라면 배우자에 포함되어 같은 세대로 봅니다. 그러면 전 배우자의 다른 주택까지 합쳐 1세대 1주택 여부를 판단하게 되므로, 이혼 뒤 주소와 생계를 실제로 분리했는지가 중요합니다.
• 명의 변경일 기준으로 과세 신고했는데 돌려받을 수 있나요?
  보유기간을 명의 변경일부터 세어 비과세를 빠뜨리고 과세로 신고했다면, 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 등기사항증명서와 재산분할협의서, 전 배우자의 취득 서류로 재산분할 사실과 당초 취득일을 입증해야 합니다. 세무서는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결정하거나 거부 이유를 통지합니다.
• 재산분할은 이혼 후 언제까지 청구할 수 있나요?
  재산분할청구권은 이혼한 날부터 2년이 지나면 소멸합니다. 협의가 되지 않으면 가정법원이 당사자의 청구로 분할 액수와 방법을 정합니다. 이혼 뒤 시간이 지나 집을 넘겨받는 경우에도 그 원인이 재산분할이면 취득시기 계산은 같으므로, 협의서나 심판문에 재산분할임을 분명히 남겨야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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