양도소득세

이혼 재산분할로 남편 명의 아파트를 넘겨받으면 양도소득세가 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 이혼 재산분할로 아파트 명의를 넘기는 것은 양도소득세 과세대상인 유상양도가 아닙니다. 대법원은 재산분할을 실질적인 공유물분할로 보아 부부 공동재산을 나누는 이전에는 양도소득세를 매기지 않습니다. 지금은 합의서와 등기원인을 위자료가 아닌 재산분할로 정리해 두십시오.

재산분할로 받은 아파트라고 해서 나중에 팔 때 취득 시점이 이혼 등기일로 새로 잡히는 것은 아닙니다. 따로 시세 감정을 받아 둘 필요도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025년 말 협의이혼을 준비하면서 남편 명의로 2024년에 분양받은 아파트를 자신이 갖고, 나머지 재산은 남편이 갖기로 합의했습니다. 남편은 아파트를 넘기면 양도세가 수천만 원 나온다며 합의서에 「위자료조로 이전한다」고 적자고 했습니다. C씨는 명목에 따라 세금이 달라지는지 궁금해 상담을 신청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재산분할로 아파트를 넘기면 왜 양도가 아닌가요?

재산분할은 혼인 중 부부가 함께 모은 실질적 공동재산을 나누는 것이어서 대법원은 이를 공유물분할과 같이 봅니다. 명의가 한쪽에 있던 재산을 다른 쪽으로 옮겨도 각자의 몫을 자기 앞으로 정리하는 것일 뿐 대가를 받고 파는 유상양도가 아니므로 양도소득세를 과세하지 않습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「소득세법」에서 양도는 등기와 관계없이 매도·교환·현물출자 등으로 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. 재산분할로 분여자의 분할 의무가 없어지는 이익이 생기더라도 그 이익은 아파트 이전의 대가가 아니라고 대법원은 보았습니다.

재산분할청구권은 이혼한 날부터 2년이 지나면 행사할 수 없습니다. 분할 비율과 방법은 협의로 정하고, 협의가 안 되면 가정법원이 부부가 모은 재산의 액수와 기여도를 보고 정합니다.

위자료로 아파트를 넘기면 양도소득세가 나오나요?

나옵니다. 위자료나 자녀 양육비를 주는 대신 아파트를 넘기면 금전 지급 채무를 부동산으로 갚는 것이어서 유상양도에 해당합니다. 대법원 1996. 11. 22. 선고 96누11440 판결은 이혼 위자료 지급을 위해 넘긴 아파트에 대한 양도소득세 과세를 적법하다고 보았습니다.

그래서 합의서에 「위자료 명목으로 아파트를 이전한다」고 적거나 등기원인을 대물변제로 하면 넘기는 쪽에 양도소득세가 생길 수 있습니다. 재산분할 몫과 위자료 몫을 나누어 적고, 아파트는 재산분할로, 위자료는 현금으로 정하는 편이 과세 다툼을 줄입니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우라면 위자료 이전이라도 세금이 없을 수 있으나 요건 판단은 따로 해야 합니다.

재산분할로 받은 아파트를 나중에 팔면 취득가액은 어떻게 정하나요?

재산분할로 받은 아파트를 팔 때 취득가액과 취득 시점은 재산분할 등기일이 아니라 전 배우자가 처음 취득한 때를 기준으로 합니다. 분양받은 아파트라면 최초 분양가가 취득가액이 됩니다.

이 때문에 재산분할 당시 시세가 많이 올랐다면 나중에 팔 때 양도차익이 크게 잡힐 수 있습니다. 분양계약서, 확장비·옵션비 영수증처럼 최초 취득 관련 서류를 넘겨받아 두어야 필요경비를 빠짐없이 인정받습니다.

이혼 재산분할 양도세 대응 순서

• 합의서 문구 정리 - 아파트 이전은 재산분할, 위자료는 별도 금전으로 적습니다. 과세 여부가 이 문구로 갈립니다.
• 등기원인 확인 - 등기원인을 재산분할로 신청합니다. 증여나 대물변제로 적으면 다른 세금 문제가 생깁니다.
• 최초 취득 서류 인수 - 분양계약서와 옵션·확장비 영수증을 받아 둡니다. 나중에 팔 때 취득가액 증빙이 됩니다.
• 부채 인수 여부 점검 - 대출을 함께 넘겨받으면 그 부분은 따로 검토합니다. 채무 인수 대가 부분이 유상 이전으로 볼 여지가 있습니다.
• 과세 통지 시 불복 - 재산분할인데 양도소득세가 나오면 합의서와 조정조서로 다툽니다. 고지일부터 90일 안에 불복합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대출 인수나 위자료가 섞인 합의, 재산분할 비율을 크게 넘는 이전이 있으면 합의서와 등기서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 부과처분 불복과 이혼 재산분할 관련 세무 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재산분할로 받으면 증여세도 없나요?
  재산분할로 받은 재산에는 원칙적으로 증여세도 과세되지 않습니다. 재산분할은 부부가 함께 모은 재산을 청산하는 것이어서 대가 없는 증여로 보지 않습니다. 다만 혼인 중 기여도에 비해 지나치게 많은 재산을 넘겨 사실상 증여로 보이는 경우에는 과세관청이 다툴 수 있습니다.
• 위자료로 아파트를 주면 누가 세금을 내나요?
  아파트를 넘겨주는 쪽이 양도소득세를 냅니다. 위자료라는 금전 채무를 아파트로 갚는 것은 대가를 받고 이전하는 유상양도이기 때문입니다. 대법원 96누11440 판결은 위자료 지급을 위해 넘긴 아파트에 대한 과세를 적법하다고 보았습니다. 받는 쪽은 취득세를 부담합니다.
• 위자료와 재산분할을 구분하지 않으면 어떻게 되나요?
  과세관청이 위자료 부분을 따로 추산해 과세할 수 있습니다. 합의서나 조정조서에 각각의 액수가 없으면 혼인기간, 파탄 원인, 재산 규모를 기초로 위자료 부분이 정해질 수 있어 결과를 예측하기 어렵습니다. 처음부터 명목과 금액을 나눠 적는 것이 안전합니다.
• 재산분할 받은 아파트를 팔 때 취득일은 언제인가요?
  전 배우자가 처음 취득한 날이 기준입니다. 대법원 2003. 11. 14. 선고 2002두6422 판결은 재산분할로 이전받은 부동산을 양도할 때 취득가액은 최초 취득 시를 기준으로 정한다고 보았습니다. 분양받은 아파트라면 분양가가 취득가액이 됩니다.
• 재산분할은 이혼 후 언제까지 청구하나요?
  이혼한 날부터 2년 안에 청구해야 합니다. 이 기간이 지나면 재산분할청구권을 행사할 수 없습니다. 협의가 되지 않으면 가정법원에 재산분할 심판을 청구하고, 법원은 부부가 협력해 모은 재산의 액수와 각자의 기여도를 보고 분할 액수와 방법을 정합니다.
• 대출이 낀 아파트를 재산분할로 받으면요?
  대출 채무를 함께 넘겨받는 부분은 따로 검토해야 합니다. 재산분할에서 채무를 함께 정리하는 것은 분할 방법의 하나로 보지만, 채무 인수가 아파트 이전의 대가로 평가되면 그 부분이 유상 이전으로 다투어질 수 있습니다. 합의서에 채무 인수가 분할 계산의 일부라는 점을 적어 둡니다.

비슷한 상황

• 양도소득세가 예상보다 많이 나왔는데 다툴 수 있나요?
• 1세대 1주택 비과세, 집 한 채만 있으면 되나요?
• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성