세금

일본으로 이주한 뒤 한국 농지를 팔면 비사업용 토지로 중과되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

일본에 살면 농지 소재지에 거주할 수 없으므로 이주 후 기간은 비사업용 기간이 됩니다. 다만 비사업용 토지 여부는 기간기준으로 따집니다. 이주 전 오래 재촌·자경했다면 이주 후 몇 년이 지나도 중과되지 않을 수 있습니다. 부모에게서 상속받은 농지는 별도 예외도 있습니다.

일본에 살면 농지 소재지에 거주할 수 없으므로 이주 후 기간은 비사업용 기간이 됩니다. 다만 비사업용 토지 여부는 기간기준으로 따집니다. 이주 전 오래 재촌·자경했다면 이주 후 몇 년이 지나도 중과되지 않을 수 있습니다. 부모에게서 상속받은 농지는 별도 예외도 있습니다.

일본에 살면 왜 비사업용 농지가 되나요?

농지는 농지 소재지에 사실상 거주하면서 직접 경작해야 사업용으로 보기 때문입니다. 재촌은 농지가 있는 시·군·구나 연접한 시·군·구, 또는 농지에서 직선거리 30킬로미터 안에 사는 것을 말합니다. 일본에 살면서 한국 농지 근처에 거주할 수는 없습니다.

직접 경작은 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 절반 이상을 자기 노동력으로 하는 것입니다. 친척에게 농사를 맡기고 일본에서 관리만 한 기간은 자경으로 보지 않습니다. 그래서 이주한 날부터는 비사업용 기간이 쌓이기 시작합니다.

비사업용 토지로 판정되면 양도소득세 기본세율보다 10%포인트 높은 세율이 적용됩니다. 과세표준 1,400만원 이하 구간은 16%, 10억원 초과 구간은 55%입니다. 장기보유특별공제는 일반 공제율로 받을 수 있습니다.

이주 후 언제 팔면 중과를 피할 수 있나요?

소유기간이 5년 이상이면 세 기준을 모두 넘어야 비사업용 토지가 됩니다. 양도일 직전 5년 중 2년 초과, 직전 3년 중 1년 초과, 소유기간의 40% 초과가 그 기준입니다. 비사업용 기간이 이 중 하나라도 넘지 않으면 사업용으로 봅니다.

그래서 이주 전까지 재촌·자경을 계속했다면 이주 후 2년까지는 직전 5년 기준을 넘지 않아 사업용입니다. 2년이 지나도 이주 후 기간이 전체 소유기간의 40% 이하라면 역시 사업용입니다. 이주 전 재촌·자경 기간이 길수록 여유가 커지는 구조입니다.

예를 들어 10년 동안 재촌·자경한 논을 이주 후 5년 만에 팔면 소유기간은 15년이고 그 40%는 6년입니다. 비사업용 기간 5년이 6년을 넘지 않으므로 사업용 토지입니다. 같은 논을 이주 후 8년 만에 팔면 소유기간 18년의 40%인 7년 2개월을 넘어 비사업용 토지가 됩니다.

반대로 3년만 경작하고 이주했다면 여유가 짧습니다. 이주 후 2년을 넘기면 세 기준을 모두 넘기 쉽습니다. 기간은 일수로 계산하므로 하루 차이로 결과가 갈릴 수 있습니다.

이주 후 2년 안에 팔면 8년 자경 감면도 함께 검토할 수 있습니다. 이 감면은 양도일 현재 거주자이거나 비거주자가 된 지 2년 이내인 사람에게만 적용됩니다. 이주 전 8년 이상 재촌·자경했다면 중과 판단과 감면 모두 이주 후 2년 안의 양도가 유리합니다.

부모님께 상속받은 농지는 어떻게 되나요?

직계존속이나 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속받았다면 비사업용 토지로 보지 않습니다. 상속인이 일본에 살며 농사를 짓지 않아도 같습니다. 다만 양도 당시 도시지역 안에 있는 토지는 이 예외에서 빠집니다.

녹지지역과 개발제한구역은 도시지역이어도 이 예외를 적용받을 수 있습니다. 피상속인이 그 배우자에게서 상속받아 경작한 경우에는 배우자의 경작 기간도 합산합니다.

부모가 8년 재촌·자경하지 않은 농지라도 상속받은 날부터 3년이 지나지 않은 기간은 사업용으로 봅니다. 그래서 상속 후 빨리 팔면 기간기준을 맞출 가능성이 높아집니다. 도시지역 안 농지라면 상속개시일부터 5년 안에 팔 때 비사업용 토지로 보지 않는 규정도 있습니다.

농지를 남에게 빌려주면 사업용이 되나요?

일본에 살면서 농지를 임대하는 것만으로는 사업용이 되지 않습니다. 임대 농지가 사업용으로 인정되는 경우는 법령에 따로 정해져 있습니다. 한국농어촌공사에 8년 이상 맡겨 임대한 농지가 대표적입니다.

질병이나 고령처럼 부득이한 사유로 자경할 수 없게 된 경우에도 예외가 있습니다. 하지만 사유 발생 이후에도 소유자가 재촌하고 있어야 합니다. 해외 이주는 이 예외에 맞지 않는 경우가 대부분입니다.

그래서 일본 이주를 앞두고 농지를 오래 보유할 생각이라면 한국농어촌공사 수탁 임대를 검토할 수 있습니다. 다만 8년 수탁 기간을 채워야 하므로 장기 계획이 필요합니다.

임대 기간 중 농지가 도시지역에 편입되거나 개발사업에 묶이면 판정이 다시 달라질 수 있습니다. 법령에 따라 사용이 제한된 기간은 사업용으로 보는 규정도 있습니다. 보유 중 생긴 사정은 그때마다 기록해 두는 편이 좋습니다.

일본 이주자의 한국 농지 양도 대응 순서

• 재촌·자경 기간 정리 - 취득부터 이주 전까지 재촌하며 직접 경작한 기간을 일수로 정리합니다.
• 기간기준 계산 - 예정 양도일 기준으로 직전 5년·3년과 소유기간 40% 기준을 각각 계산합니다.
• 상속 예외 확인 - 상속 농지라면 피상속인 경작 기간과 도시지역 여부를 확인합니다.
• 양도 시점 결정 - 기간기준을 넘기 전에 잔금이 끝나도록 계약 일정을 잡습니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고·납부합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이주 전 재촌·자경 기간과 양도일, 상속 여부에 따라 중과 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 이주자의 농지 양도에 따른 비사업용 토지 판정과 세무조사 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임야나 목장용지도 같은 기준인가요?
  임야와 목장용지는 비사업용 판정 기준이 농지와 따로 정해져 있습니다. 다만 직계존속이나 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 임야·목장용지를 상속받은 경우의 예외는 농지와 같습니다.
• 부모님께 증여받은 농지도 예외가 되나요?
  네, 직계존속이나 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 증여받은 경우도 비사업용 토지로 보지 않습니다. 양도 당시 도시지역 안 토지는 제외됩니다. 증여 시점보다 양도 당시 용도지역을 확인하십시오.
• 소유기간이 3년 미만이면 기준이 다른가요?
  네, 소유기간이 3년 미만이면 소유기간에서 2년을 뺀 기간과 소유기간의 40%를 기준으로 봅니다. 소유기간이 2년 미만이면 40% 기준만 적용합니다.
• 농지가 수용되면 중과되나요?
  사업인정고시일부터 5년 이전에 취득한 토지가 수용되면 비사업용 토지로 보지 않습니다. 상속받은 토지는 피상속인의 취득일을 기준으로 5년을 셉니다.
• 비사업용 토지면 장기보유특별공제를 못 받나요?
  아니요, 비사업용 토지도 보유기간 3년 이상이면 일반 공제율로 장기보유특별공제를 받습니다. 15년 이상 보유하면 30%입니다. 중과는 세율에만 적용됩니다.
• 주민등록만 농지 근처에 두면 재촌으로 인정되나요?
  재촌은 사실상 거주를 뜻하므로 주민등록만으로는 부족할 수 있습니다. 일본에서 생활하면서 주민등록만 남겨 둔 경우는 재촌으로 보기 어렵습니다. 실제 생활 근거를 보여 주는 자료가 필요합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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