양도소득세

옛집 산 지 1년이 안 돼 새집을 사도 일시적 2주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

원칙적으로는 안 되지만, 옛집이 5년 이상 거주한 건설임대주택이거나 수용되는 주택이거나, 1년 이상 살다가 취학·전근·질병 요양·학교폭력 전학으로 세대전원이 이사하며 파는 주택이면 1년 간격 없이도 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항 후단이 이 세 경우에 1년 요건을 적용하지 않습니다. 옛집에 1년 이상 살았는지와 세대전원이 다른 시·군으로 옮겼는지부터 확인해 보십시오.

새집을 산 날이 옛집을 산 날부터 1년이 안 됐다고 해서 일시적 2주택 비과세를 무조건 포기할 필요는 없습니다. 법이 정한 세 가지 경우에는 1년 간격 요건 자체가 적용되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 2월 수도권 아파트를 사서 가족과 함께 들어가 살았습니다. 2026년 1월 회사에서 지방 사업장 발령을 받아 그 지역 아파트를 샀고, 2026년 2월 말 세대 전원이 이사했습니다. 새집을 산 날이 옛집을 산 날부터 1년이 안 됐고 옛집 보유기간도 2년이 안 되는데, 2026년 7월 옛집을 팔면서 비과세를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

종전주택 취득 후 1년이 안 돼 새집을 사도 일시적 2주택 비과세가 되나요?

원칙적으로는 안 되지만, 종전주택이 세대전원이 5년 이상 거주한 건설임대주택이거나, 수용되는 주택이거나, 1년 이상 거주한 뒤 취학·근무상 형편·질병 요양·학교폭력 전학 사유로 양도하는 주택이면 1년 간격 없이도 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다. 이 세 경우가 아니면 신규주택은 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 취득해야 합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제1항은 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득할 것을 요건으로 둡니다. 같은 항 후단은 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목, 제3호에 해당하면 이 1년 요건을 적용하지 않는다고 정합니다.

1년 간격이 면제되는 세 가지 경우는 무엇인가요?

• 건설임대주택 - 민간건설임대주택·공공건설임대주택·공공매입임대주택을 분양받아 양도하는 경우로서 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주한 경우입니다.
• 수용 - 사업인정 고시일 전에 취득한 주택과 부수토지의 전부 또는 일부가 협의매수·수용되는 경우입니다. 남은 주택을 양도일 또는 수용일부터 5년 안에 팔면 함께 봅니다.
• 부득이한 사유 - 1년 이상 거주한 주택을 고등학교 이상 취학, 직장 변경이나 전근 등 근무상 형편, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학교폭력으로 인한 전학 사유로 세대전원이 다른 시·군으로 이사하며 양도하는 경우입니다.

세 경우는 1세대1주택 비과세의 보유기간과 거주기간 제한도 받지 않습니다. 그래서 A씨처럼 보유기간이 2년이 안 됐더라도 1년 이상 살았고 전근으로 세대전원이 다른 시로 옮겼다면 비과세를 검토할 수 있습니다.

부득이한 사유는 어떻게 증명하나요?

부득이한 사유는 재학증명서, 재직증명서나 인사발령 문서, 요양증명서처럼 그 사실을 증명하는 서류와 주민등록표 등본으로 확인합니다. 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 옮겨야 하고, 같은 시 안에서 이사한 경우는 해당하지 않습니다.

사유가 생긴 당사자 외의 세대원 일부가 취학이나 근무 등의 형편으로 함께 이사하지 못했다면 세대전원이 이사한 것으로 봅니다. 1년 거주는 주민등록상 전입일부터 전출일까지로 세므로 전입 시점이 늦었는지 먼저 확인해야 합니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

1년 간격 요건과 그 면제 사유는 바뀌지 않았고, 종전주택 처분기한이 달라졌습니다. 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규주택을 취득하면 2년 안에, 그 밖에는 3년 안에 종전주택을 팔아야 합니다.

2년 기한은 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 조정대상지역 공고일 이전에 신규주택을 취득했거나 계약금을 지급한 사실이 증명되면 3년이 적용됩니다. 2026. 8. 3. 이전에 신규주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명되는 경우에도 종전 규정에 따라 3년입니다.

일시적 2주택 취득간격 대응 순서

• 취득일 확인 - 종전주택과 신규주택의 취득일(잔금청산일 또는 등기접수일)을 확인해 1년 간격을 셉니다.
• 면제 사유 점검 - 간격이 1년 미만이면 건설임대주택 5년 거주, 수용, 1년 거주 후 부득이한 사유 중 하나에 해당하는지 봅니다.
• 증빙 준비 - 재직증명서·인사발령 문서·재학증명서·요양증명서와 주민등록표 등본으로 세대전원 이사 사실을 정리합니다.
• 처분기한 계산 - 조정대상지역 여부와 신규주택 취득일로 2년 또는 3년 기한을 계산해 종전주택 잔금일을 맞춥니다.
• 신고와 사후 대응 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고하고, 비과세가 부인돼 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다(이의신청은 선택 절차입니다).

여기까지는 일반 기준이고, 세대원 일부만 이사했거나 전근과 이사 시점이 어긋난 경우에는 발령 문서와 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 일시적 2주택과 1세대1주택 비과세 부인을 둘러싼 과세전적부심사, 심판청구, 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 같은 시 안에서 전근 가도 예외가 되나요?
  아닙니다. 부득이한 사유는 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우를 말합니다. 같은 시 안에서 옮긴 경우는 해당하지 않지만, 광역시 안에서 구 지역과 읍·면 지역 사이를 옮긴 경우는 포함됩니다.
• 초등학생 자녀 전학도 취학 사유가 되나요?
  취학 사유는 초등학교와 중학교를 제외한 고등학교 이상 학교에 취학하는 경우입니다. 초등학생·중학생 자녀의 일반 전학은 해당하지 않지만, 학교폭력으로 인한 전학은 별도 사유로 인정됩니다.
• 남편만 먼저 이사했으면 어떻게 되나요?
  사유가 생긴 당사자 외의 세대원 일부가 취학이나 근무 등의 형편으로 함께 이사하지 못했다면 세대전원이 이사한 것으로 봅니다. 반대로 사유 당사자가 이사하지 않았다면 요건을 갖추기 어렵습니다.
• 1년 거주는 어떻게 세나요?
  거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 셉니다. 실제로 살았더라도 전입신고가 늦었다면 1년이 모자랄 수 있으니 옛집 주민등록 전입일과 전출일을 먼저 확인합니다.
• 수용된 집은 1년 간격과 보유기간이 모두 면제되나요?
  네. 사업인정 고시일 전에 취득한 주택이 협의매수·수용되면 보유기간·거주기간 제한을 받지 않고, 일시적 2주택의 1년 간격 요건도 적용하지 않습니다. 남은 주택을 5년 안에 팔면 수용에 포함해 봅니다.
• 처분기한이 2년인지 3년인지 어떻게 아나요?
  신규주택 취득일에 종전주택이 조정대상지역에 있고 신규주택도 조정대상지역에 있으면 2년, 그 밖에는 3년입니다. 2년 기한은 2026. 8. 4. 이후 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 양도하는 경우부터 적용됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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