양도소득세

일시적 2주택 비과세를 한 번 받았는데 또 갈아타도 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 일시적 2주택 비과세는 횟수 제한이 없어 양도일 현재 요건을 모두 갖추면 이사할 때마다 다시 받을 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항은 1년 요건과 처분기한, 종전주택의 보유·거주 요건만 정하고 이전 특례 적용 여부는 묻지 않습니다. 지금은 두 집의 취득일과 취득 당시 조정대상지역 여부부터 확인하십시오.

일시적 2주택 비과세를 한 번 받았다고 해서 다음 이사 때 기회가 없어지지 않습니다. 법령에 횟수를 세는 규정이 없으므로, 집을 팔 때마다 그날을 기준으로 요건을 처음부터 다시 따지면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년에 산 아파트를 2023년 새 아파트로 갈아타면서 일시적 2주택 비과세를 받았습니다. 2025년 3월에는 아이 학교 때문에 다른 동네 아파트를 하나 더 샀고, 지금 사는 2023년 취득 아파트를 팔려고 합니다. A씨는 비과세를 이미 한 번 받았으니 이번에는 약 9천만원의 양도소득세를 내야 하는 것 아니냐고 물었습니다. 횟수 제한은 없고, 이번 양도에서도 1년 요건과 처분기한, 보유·거주 요건을 다시 맞추면 된다고 설명드렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일시적 2주택 비과세는 몇 번까지 받을 수 있나요?

일시적 2주택 비과세에는 횟수 제한이 없어, 양도일 현재 요건을 모두 갖추면 이사할 때마다 반복해서 받을 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항은 요건만 정하고 있고, 직전에 같은 특례를 받았는지는 묻지 않습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 같습니다.

비과세 판단은 언제나 양도일을 기준으로 합니다. 전에 특례를 받았던 집은 이미 팔고 없으므로, 지금 가진 두 채만 놓고 어느 집이 종전주택이고 어느 집이 신규주택인지 정하면 됩니다. 실지거래가액 12억원을 넘는 고가주택은 12억원 초과 부분에 세금이 붙는 점도 매번 같습니다.

일시적 2주택 비과세는 매번 어떤 요건을 다시 따지나요?

종전주택을 산 날부터 1년 이상 지나 신규주택을 사고, 신규주택 취득일부터 정해진 기간 안에 종전주택을 팔며, 종전주택이 1세대1주택 요건을 갖춰야 합니다. 이 세 가지를 양도할 때마다 새로 확인합니다.

• 1년 요건 - 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득해야 합니다. 1년이 안 됐다면 원칙적으로 특례가 없습니다.
• 처분기한 - 신규주택 취득일부터 3년 안에 종전주택을 팔아야 합니다. 조정대상지역 종전주택을 가진 상태에서 조정대상지역 신규주택을 2026. 8. 4. 이후 취득한 경우에는 2년입니다.
• 종전주택 요건 - 2년 이상 보유하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다.
• 고가주택 - 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분에 대해서만 과세됩니다.

두 번째로 갈아탈 때 보유기간과 1년 요건은 어떻게 계산하나요?

두 번째 집을 종전주택으로 팔 때 그 집의 보유기간과 1년 요건은 그 집을 취득한 날부터 셉니다. 첫 번째 특례 때 종전주택이었던 집의 보유기간은 이어지지 않습니다.

2022. 5. 10. 전에는 다주택자가 다른 집을 처분하고 1주택이 된 날부터 보유기간을 다시 세는 규정이 있어 혼란이 컸습니다. 이 규정은 2022. 5. 31. 개정으로 삭제됐고, 2022. 5. 10. 이후 양도분부터는 취득일부터 보유기간을 계산합니다. 반복해서 갈아타는 사람에게는 보유기간 계산이 단순해졌습니다.

1년 요건도 같은 방식입니다. 2023년에 산 집을 종전주택으로 삼아 다시 갈아타려면, 다음 집은 2023년 집 취득일부터 1년이 지난 뒤 사야 합니다. 첫 집을 판 날이나 첫 특례를 받은 날부터 세지 않습니다.

2026. 10. 1.부터 처분기한은 무엇이 바뀌었나요?

2026. 10. 1. 시행 개정으로 조정대상지역 안에서 조정대상지역 신규주택으로 갈아타는 경우 처분기한이 2년으로 줄었습니다. 그 밖의 경우는 종전처럼 3년입니다.

개정 규정은 조정대상지역 종전주택을 가진 1세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고, 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 파는 경우부터 적용됩니다. 조정대상지역 공고일 이전에 신규주택 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증빙으로 확인되면 2년이 아니라 3년 기준이 적용됩니다. 반복해서 갈아타는 사람은 이번 신규주택의 취득일과 지역을 따로 확인해야 합니다.

반복하다가 비과세를 놓치는 경우는 언제인가요?

반복 과정에서 비과세를 놓치는 경우는 대부분 신규주택을 너무 빨리 사거나, 처분기한을 넘기거나, 세 번째 주택이나 분양권을 함께 갖게 된 경우입니다.

• 1년 안에 또 매수 - 직전에 산 집이 1년도 안 됐는데 다음 집을 사면 일시적 2주택 요건을 채우지 못합니다.
• 처분기한 경과 - 신규주택 취득일부터 3년(해당하면 2년)이 지난 뒤 팔면 일반 2주택으로 과세됩니다.
• 3주택 상태 - 종전주택을 팔기 전에 또 다른 집이나 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권을 갖게 되면 일시적 2주택 특례가 그대로 적용되지 않습니다.
• 거주요건 - 취득 당시 조정대상지역이었던 집은 2년 거주가 빠지면 비과세가 되지 않습니다.

일시적 2주택 반복 비과세 대응 순서

• 취득일 정리 - 지금 가진 두 집의 잔금일과 등기접수일을 확인합니다. 둘 중 빠른 날이 취득일이고, 1년 요건과 처분기한의 기준이 됩니다.
• 지역 확인 - 종전주택과 신규주택이 취득 당시 조정대상지역이었는지 확인합니다. 처분기한(2년 또는 3년)과 거주요건이 여기서 갈립니다.
• 양도 일정 조정 - 처분기한 마지막 날 전에 잔금을 받도록 계약합니다. 매수인 사정으로 잔금이 늦어지면 기한을 넘길 수 있습니다.
• 예정신고 - 고가주택이거나 요건이 애매하면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다. 비과세로 신고하지 않았다가 과세되면 가산세가 붙습니다.
• 사후 다툼 - 비과세를 부인하는 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 세금을 이미 냈는데 비과세 대상이었다면 5년 안에 경정청구를 합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신규주택이 분양권에서 바뀌었거나 상속·혼인으로 주택 수가 바뀐 경우에는 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 부인에 대한 과세전적부심사와 심판청구, 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 첫 일시적 2주택 특례 때의 신규주택도 2년 보유해야 하나요?
  네. 그 집을 다음 양도에서 종전주택으로 팔려면 그 집 취득일부터 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 필요합니다. 보유기간은 그 집 취득일부터 세며 이전 집의 보유기간은 더하지 않습니다.
• 같은 해에 일시적 2주택 비과세를 두 번 받을 수 있나요?
  요건을 모두 갖추면 가능합니다. 다만 신규주택은 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 사야 하므로, 실제로는 같은 집을 기준으로 1년 안에 두 번 갈아타기는 어렵습니다. 날짜를 하나씩 대조해 보아야 합니다.
• 보유기간을 1주택이 된 날부터 다시 센다던데 지금도 그런가요?
  아니요. 1주택 외 주택을 처분한 날부터 보유기간을 다시 세던 규정은 2022. 5. 31. 개정으로 삭제됐고, 2022. 5. 10. 이후 양도분부터는 취득일부터 셉니다. 그 전에 양도한 주택은 종전 규정에 따릅니다.
• 조정대상지역에서 갈아타면 처분기한이 2년인가요?
  조정대상지역 종전주택을 가진 상태에서 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 팔면 2년입니다. 공고일 이전에 계약하고 계약금을 낸 사실이 확인되면 3년이 적용됩니다.
• 처분기한을 하루 넘기면 어떻게 되나요?
  일시적 2주택 특례가 적용되지 않아 종전주택 양도차익 전체에 양도소득세가 과세됩니다. 기한은 잔금 청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 따지므로, 매수인과 잔금일을 기한 안으로 정해 두는 것이 안전합니다.
• 비과세인데 세금을 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 취득·양도 계약서와 등기사항증명서, 주민등록표 초본으로 일시적 2주택 요건을 갖췄다는 사실을 보여 주면 세무서가 2개월 안에 결과를 알려 줍니다.
• 분양권도 함께 가지고 있으면 반복 특례가 되나요?
  2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되어, 두 주택에 분양권까지 가진 상태에서 종전주택을 팔면 일시적 2주택 특례가 그대로 적용되지 않습니다. 분양권 취득일과 각 주택 취득일을 먼저 정리해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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