감면·공제

2018년에 사서 임대등록한 집, 10년을 채우면 양도세가 전액 감면되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

요건을 모두 갖추면 임대기간 중 생긴 양도소득에 대한 양도소득세를 전액 감면받을 수 있습니다. 2018. 12. 31.까지 취득(계약금 지급 포함)하고 취득일부터 3개월 안에 장기일반민간임대주택으로 등록해 10년 이상 계속 임대해야 하며, 단기임대로 먼저 등록한 주택은 대상이 아닙니다.

이 감면은 임대주택 세제 가운데 혜택이 가장 큰 편이지만, 취득 시기와 등록 시기가 이미 지나간 날짜로 정해져 있습니다. 지금 새로 요건을 만들 수는 없고, 2018년 전후에 해 둔 등록이 요건에 맞았는지와 남은 임대기간을 어떻게 채우느냐가 쟁점입니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2018. 12. 수도권 빌라(전용 49㎡) 매매계약을 맺고 계약금을 냈습니다. 잔금은 2019. 2. 치렀고, 2019. 4. 장기일반민간임대주택으로 등록해 세를 놓고 있습니다. 2018. 6.에 사서 단기임대로 먼저 등록했다가 2019. 1. 장기일반으로 바꾼 다른 빌라도 있습니다. C씨는 두 채 모두 10년을 채우면 양도세가 전부 감면되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

양도세 전액 감면을 받으려면 무엇을 갖춰야 하나요?

네 가지를 모두 갖춰야 합니다.

• 취득 시기 - 민간매입임대주택을 2018. 12. 31.까지 취득해야 합니다. 그날까지 매매계약을 맺고 계약금을 냈다면 잔금이 그 뒤여도 됩니다.
• 등록 시기 - 취득일부터 3개월 안에 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 등록해야 합니다.
• 임대기간 - 등록 후 10년 이상 계속 등록하고 그 기간 동안 계속 임대해야 합니다.
• 임대 조건 - 임대기간 내내 임대료 증가율 5% 이하, 국민주택규모 이하 등 시행령이 정한 요건을 지켜야 합니다.

C씨의 첫 번째 빌라는 2018. 12. 계약금을 냈으므로 취득 시기 요건을 갖췄습니다. 등록 시기는 잔금일인 2019. 2.부터 3개월 안인지를 따져야 하고, 2019. 4. 등록이면 그 범위 안입니다.

등록은 세무서 사업자등록과 시·군·구 임대사업자등록을 모두 마쳐야 하고, 임대기간은 두 등록을 마치고 장기일반으로 등록해 임대하는 날부터 셉니다. 시·군·구 등록만 하고 세무서 사업자등록을 늦게 했다면 임대기간 시작일이 뒤로 밀릴 수 있습니다.

단기임대로 먼저 등록했다가 장기로 바꾼 집도 되나요?

어렵습니다. 조문은 취득일부터 3개월 안에 장기일반민간임대주택 등으로 「등록」할 것을 요구합니다. 취득 직후 단기임대로 등록했다면 3개월 안에 장기일반으로 등록한 것이 아니므로, 나중에 장기일반으로 바꾸고 10년을 채워도 이 감면 요건을 갖추었다고 보기 어렵습니다.

C씨의 두 번째 빌라가 여기에 해당합니다. 이런 주택은 이 감면 대신 장기보유특별공제 특례나 장기임대주택 추가공제 요건을 따로 검토해야 합니다. 이 감면과 그 특례들은 함께 받을 수 없으므로 하나를 골라야 합니다. 다만 그 특례들도 2020. 7. 11. 이후 단기에서 장기로 변경 신고한 주택은 제외되는 등 별도 제한이 있어, 「2023년 이후 빌라를 사서 임대등록하면 장기보유특별공제 70%를 받을 수 있나요?」에서 설명한 등록 시기 기준을 함께 봐야 합니다.

분양권으로 산 아파트도 감면 대상인가요?

2018. 12. 31.까지 분양권을 취득했다면 대상이 될 수 있습니다. 국세청은 그날까지 분양권을 취득하고 아파트가 완공된 뒤 3개월 안에 장기일반민간임대주택 등으로 등록하면 이 감면 대상이라고 해석했습니다(서면-2016-법령해석재산-5746, 2017. 7. 28.). 분양권 상태에서는 임대할 수 없으므로 3개월 등록기한은 아파트가 완공된 때를 기준으로 봅니다. 잔금을 치르고 사용승인을 받은 날짜, 등록 신청일을 함께 정리해 두어야 합니다.

다만 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 2020년 민간임대주택법 개정 이후 장기일반 유형이 폐지되어 의무기간이 끝나면 등록이 자동으로 말소됩니다. 10년을 채우기 전에 등록이 말소되면 「10년 이상 계속 등록」 요건을 채우기 어려워지므로, 분양권으로 산 아파트라면 등록 유형과 말소 예정일부터 확인해야 합니다.

감면되는 금액은 어떻게 계산하나요?

감면은 양도소득 전체가 아니라 임대기간 중 생긴 양도소득에만 적용합니다. 양도소득금액에 「임대기간 마지막 날 기준시가에서 취득 당시 기준시가를 뺀 금액」을 「양도 당시 기준시가에서 취득 당시 기준시가를 뺀 금액」으로 나눈 비율을 곱해 계산합니다. 임대를 마친 뒤 한참 지나 팔면 그 기간의 상승분은 감면되지 않습니다. 예를 들어 양도소득금액이 2억원이고 그 비율이 80%라면 1억 6천만원에 해당하는 세액이 감면 대상이고, 나머지 4천만원 부분은 과세됩니다. 임대기간 마지막 날과 양도일, 취득일의 기준시가는 각 시점에 공시된 주택가격으로 확인하므로, 양도 전에 세 시점의 공시가격을 미리 뽑아 비율을 계산해 보는 것이 좋습니다.

감면세액의 20%는 농어촌특별세로 내야 합니다. 이 감면은 양도소득세 감면 종합한도(과세기간별 1억원 등)를 정한 조문의 목록에 들어 있지 않습니다. 세입자가 바뀌는 사이 6개월 이내의 공실, 수용, 재건축·재개발 기간 일부는 계속 임대한 것으로 봅니다.

임대주택 감면 신청 대응 순서

• 날짜 확인 - 매매계약일, 계약금 지급일, 잔금일, 시·군·구 등록일과 세무서 사업자등록일을 한 장에 적습니다.
• 임대 이력 점검 - 10년 동안의 모든 임대차계약서로 임대료 5% 상한과 공실 기간을 확인합니다.
• 양도 시점 결정 - 10년 만기일과 임대기간 마지막 날 기준시가를 보고 양도 시기를 정합니다.
• 신고와 신청 - 예정신고 때 과세특례적용신청서를 함께 냅니다.
• 경정청구·불복 - 감면을 빠뜨렸다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를, 감면이 부인되면 과세전적부심사나 심판청구를 검토합니다.

2026. 10. 12. 기준 현행 「조세특례제한법」에 따른 일반 기준입니다. 계약금 지급일과 등록일, 임대료 증액 이력에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대주택 양도소득세 감면 요건 검토와 감면 부인 처분에 대한 과세전적부심사·조세심판을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2018년에 계약만 하고 2019년에 잔금을 치렀으면 대상인가요?
  2018. 12. 31.까지 매매계약을 맺고 계약금을 냈다면 취득 시기 요건은 갖춘 것으로 봅니다. 다만 3개월 등록기한은 조문상 취득일부터 세므로 잔금일 등 실제 취득일과 등록일 사이가 3개월 안인지 따로 확인합니다.
• 단기임대로 등록했다가 장기로 바꾸면 감면되나요?
  어렵습니다. 조문은 취득일부터 3개월 안에 장기일반민간임대주택 등으로 등록할 것을 요구합니다. 단기임대로 먼저 등록했다면 나중에 장기로 바꾸고 10년을 채워도 이 요건을 갖추었다고 보기 어렵습니다.
• 분양권으로 산 아파트도 되나요?
  2018. 12. 31.까지 분양권을 취득하고 아파트 완공 후 3개월 안에 장기일반 등으로 등록했다면 대상이 될 수 있다는 국세청 해석이 있습니다. 다만 아파트 매입임대는 의무기간 종료 후 자동말소 문제를 함께 봐야 합니다.
• 양도세 전부가 감면되나요?
  임대기간 중 생긴 양도소득에 대한 세액만 감면합니다. 기준시가 상승분 비율로 임대기간 몫을 나누므로, 임대를 마친 뒤 오래 보유하다 팔면 그 기간 상승분은 과세됩니다. 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 냅니다.
• 세입자가 나가고 몇 달 비었으면 10년이 끊기나요?
  기존 임차인이 나간 날부터 다음 임차인이 주민등록을 옮기는 날까지 6개월 이내라면 계속 임대한 것으로 봅니다. 6개월을 넘긴 공실이 있었다면 임대기간 계산을 따로 검토해야 합니다.
• 장기보유특별공제 70% 특례와 함께 받을 수 있나요?
  받을 수 없습니다. 이 감면은 장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 특례, 장기임대주택 추가공제 특례와 중복 적용하지 않습니다. 요건을 모두 갖추었다면 세액을 비교해 하나를 선택합니다.

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