양도소득세

임대주택이 있으면 비조정지역에서 산 집도 2년 살아야 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 장기임대주택과 함께 가진 거주주택을 1세대1주택으로 비과세받으려면 그 집이 비조정지역에서 산 집이어도 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 거주주택 특례를 정한 소득세법 시행령 제155조 제20항 제1호는 조정대상지역 여부와 관계없이 2년 거주를 요건으로 둡니다. 지금은 주민등록상 거주기간과 상생임대주택 요건을 갖췄는지부터 확인해 보십시오.

임대주택이 있는 1세대는 비조정지역에서 산 집이어도 거주 요건을 따로 확인해야 합니다. 상생임대주택 요건을 갖춘 거주주택이라면 2년을 살지 않았어도 비과세 판단을 다시 해 볼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2018년 원룸형 오피스텔 한 채를 사서 구청과 세무서에 임대사업자로 등록하고 세를 놓아 왔습니다. 2022년 봄 조정대상지역이 아닌 지방 도시에서 4억원짜리 아파트를 샀지만 직장 때문에 들어가 살지 못하고 전세를 줬습니다. 2025년 여름 이 아파트를 5억원에 팔면서, 집 한 채만 있으면 비조정지역은 2년 보유만으로 비과세된다는 말을 듣고 신고하지 않았습니다. 몇 달 뒤 세무서에서 해명자료 제출 안내문이 왔고, 비과세가 적용되지 않으면 양도소득세가 약 1,900만원이라는 계산을 받아 들고 상담을 청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대주택이 있으면 비조정지역 집도 2년 살아야 하나요?

네, 장기임대주택을 함께 가진 1세대가 거주주택 특례로 비과세를 받으려면 그 집이 조정대상지역에 있는지와 관계없이 보유기간 중 2년 이상 살아야 합니다. 임대주택 때문에 2주택 이상이 된 상태를 1주택처럼 봐 주는 특례라서, 거주 요건이 특례의 조건으로 붙어 있기 때문입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제20항은 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 가진 1세대가 거주주택을 팔 때 국내에 1주택만 가진 것으로 보아 비과세를 판단합니다. 같은 항 제1호는 그 거주주택의 요건으로 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것을 정하고, 취득 당시 조정대상지역인지는 묻지 않습니다.

거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 셉니다. 사례의 B씨처럼 한 번도 전입하지 않았다면 거주기간은 0이므로 거주주택 특례를 받을 수 없고, 오피스텔과 아파트 2주택을 가진 상태에서 아파트를 판 것으로 과세됩니다.

집이 한 채뿐일 때와 무엇이 다른가요?

집이 한 채뿐인 1세대는 취득 당시 비조정지역 주택이면 2년 이상 보유만으로 비과세 요건을 갖추지만, 임대주택이 함께 있으면 거주주택 특례의 거주 요건을 따로 갖춰야 합니다. 두 규정의 요건이 서로 다르기 때문에 「비조정지역은 거주 요건이 없다」는 말은 1주택자에게만 맞습니다.

주거용 오피스텔도 실제 주거에 쓰이면 주택 수에 들어갑니다. 그래서 오피스텔을 임대주택으로 등록해 두었다면 그 1세대는 이미 2주택자로 출발하고, 거주주택 특례의 요건을 하나씩 대조해야 합니다.

임대주택 쪽 요건도 함께 봅니다. 양도일 현재 세무서 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대사업자 등록을 모두 유지하고, 임대료와 보증금 증가율이 5%를 넘지 않아야 합니다.

2년을 못 살았으면 비과세 길이 전혀 없나요?

아니요, 거주주택이 상생임대주택 요건을 갖췄다면 2년을 살지 않았어도 거주주택 특례의 거주기간 제한을 받지 않습니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항은 상생임대주택을 팔 때 제155조 제20항 제1호의 거주기간 제한을 적용하지 않는다고 정합니다.

같은 조문이 정한 상생임대주택 요건은 다음과 같습니다.

• 직전 계약 - 집을 산 뒤 세입자와 맺은 직전 임대차계약으로 1년 6개월 이상 임대했을 것
• 상생 계약 - 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31.까지 직전 계약보다 보증금·월세 인상률 5% 이하로 새 계약을 맺고 임대를 시작했을 것
• 상생 임대기간 - 그 계약으로 2년 이상 임대했을 것
• 양도기한 - 2026. 10. 1. 시행 개정으로 상생 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 팔아야 함(2026. 12. 31. 이전에 임대기간이 끝났다면 2027. 12. 31.까지)

B씨는 2022년 봄 전세계약을 맺고 2024년 봄 같은 세입자와 보증금을 올리지 않고 재계약했습니다. 그러나 2025년 여름에 팔았다면 재계약 뒤 2년을 채우지 못해 상생임대 요건도 갖추지 못합니다. 계약일과 실제 임대기간을 날짜 단위로 맞춰 봐야 결론이 납니다.

이미 과세 대상이 됐다면 어떻게 하나요?

거주 요건도 상생임대 요건도 갖추지 못했다면 비과세가 되지 않으므로, 아직 신고하지 않았다면 기한 후 신고로 무신고가산세를 줄이는 방안을 봅니다. 법정신고기한이 지난 뒤 1개월 안에 신고하면 50%, 3개월 안이면 30%, 6개월 안이면 20%를 감면받습니다.

다만 세무서가 과세표준과 세액을 결정할 것을 미리 알고 낸 기한 후 신고는 감면 대상에서 빠지므로, 해명 안내를 받은 뒤라면 감면 여부를 따로 따져야 합니다.

반대로 상생임대 요건을 갖췄는데도 세무서가 과세하려 한다면 과세예고 통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구하고, 납부고지서를 받은 뒤라면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

임대주택 보유자 거주주택 양도 대응 순서

• 주택 수 확인 - 오피스텔을 포함해 세대가 가진 주택을 모두 적습니다. 주거용 오피스텔이 있으면 1주택자 기준이 아니라 거주주택 특례 기준으로 봅니다.
• 거주기간 확인 - 주민등록표 초본으로 거주주택 전입일과 전출일을 확인합니다. 2년이 안 되면 팔기 전에 들어가 살 수 있는지 일정부터 봅니다.
• 상생임대 검토 - 직전·상생 임대차계약서와 보증금 이체내역으로 5% 이하 인상, 1년 6개월·2년 임대, 양도기한을 대조합니다.
• 신고 - 비과세를 받으려면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서에 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서와 상생임대주택에 대한 특례적용신고서를 붙여 냅니다.
• 사후 대응 - 신고를 놓쳤다면 기한 후 신고로 가산세를 줄이고, 요건을 갖췄는데 과세되면 과세전적부심사나 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대주택의 등록 시기·유형이나 오피스텔의 실제 용도에 따라 결론이 달라질 수 있어 등록증과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대주택 보유자의 거주주택 비과세를 둘러싼 양도소득세 불복과 경정청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대주택이 주거용 오피스텔이어도 같은가요?
  네, 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록해 장기임대주택 요건을 갖췄다면 아파트·빌라를 등록한 경우와 같이 거주주택 특례로 판단합니다. 이때 거주주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하고, 오피스텔 쪽은 양도일 현재 등록 유지와 5% 증액 제한을 지켜야 합니다.
• 실제로 살았는데 전입신고를 안 했다면요?
  거주기간은 원칙적으로 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 전입신고 없이 실제로 살았다면 공과금 고지서, 우편물, 출퇴근 기록처럼 실제 거주를 보여 주는 자료를 모아 따로 주장해야 하므로 입증 부담이 커집니다.
• 2년 거주는 팔기 직전에 채워도 되나요?
  네, 거주주택 요건은 보유기간 중 거주기간을 합해 2년 이상이면 되므로 취득 직후가 아니어도 됩니다. 다만 세입자의 계약기간이 남아 있으면 들어가 살 수 있는 시점이 늦어지므로 계약 만료일과 양도 계획을 함께 맞춰 봅니다.
• 상생임대 요건을 갖추면 신고서를 따로 내야 하나요?
  네, 상생임대주택 특례를 적용받으려면 양도소득세 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전·상생 임대차계약서를 붙여 내야 합니다. 거주주택 특례를 함께 받는다면 거주주택 특례적용신고서도 같이 냅니다.
• 상생임대로 받으려면 언제까지 팔아야 하나요?
  2026. 10. 1. 시행 개정으로 상생 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 상생 임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝났다면 2027. 12. 31.까지 팔면 됩니다.
• 임대주택 등록을 말소하면 1주택자로 볼 수 있나요?
  등록을 말소해도 그 오피스텔이 주거용으로 쓰이면 주택 수에서 빠지지 않습니다. 오히려 거주주택 양도일 현재 등록을 유지해야 하는 요건을 잃게 되므로, 말소 전에 자동말소·자진말소 특례 해당 여부부터 확인합니다.
• 세무서가 비과세를 부인하면 언제까지 다투나요?
  과세예고 통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있고, 납부고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 상생임대 요건을 보여 줄 계약서와 이체내역을 먼저 모읍니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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