법인세·소득세

부동산 임대 가족법인은 2026년부터 법인세가 처음부터 20%인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

지배주주 지분 50% 초과, 임대·이자·배당 수입 50% 이상, 상시근로자 5명 미만을 모두 갖춘 법인은 2026. 1. 1. 이후 시작하는 사업연도부터 과세표준 200억원까지 20% 세율을 적용받습니다. 기업업무추진비와 업무용승용차 비용 한도도 줄어들고, 일반 세율로 신고했다면 수정신고로 차액과 가산세를 내야 합니다.

부동산을 가진 법인이 모두 높은 세율을 적용받는 것은 아닙니다. 지배주주 쪽 지분이 50%를 넘고, 임대료·이자·배당 수입이 매출의 절반 이상이며, 상시근로자가 5명 미만인 세 요건을 한 사업연도에 모두 갖춘 법인만 해당합니다. 문제는 이 요건에 해당하는지 모른 채 일반 법인 세율로 신고하는 경우입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 배우자, 두 자녀와 함께 주식 전부를 나눠 가진 법인을 세워 상가 한 채를 임대하고 있습니다. 직원은 없고 A씨가 대표이사입니다. 2025 사업연도 과세표준은 1억 5천만원이었고, 2026. 3. 31. 2억원 이하 구간 9%를 적용해 법인세 1,350만원을 신고·납부했습니다. 2026. 9. 다른 세무사에게서 이 법인은 성실신고확인 대상이라 세율이 다르다는 말을 들은 A씨는, 더 내야 할 세금과 2026 사업연도부터 달라지는 점을 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

어떤 법인이 성실신고확인 대상 소규모 법인인가요?

다음 세 요건을 모두 갖추면 법인세법상 성실신고확인 대상 소규모 법인입니다. 판정은 사업연도마다 다시 합니다.

• 사업연도 종료일 현재 지배주주등이 가진 주식이 발행주식의 50% 초과
• 부동산임대업이 주된 사업이거나, 임대수입·이자소득·배당소득 합계가 기업회계기준 매출액의 50% 이상
• 그 사업연도의 상시근로자 수가 5명 미만

지배주주등은 1% 이상을 가진 주주로서 특수관계인과 합친 지분이 가장 많은 주주를 말합니다. 가족이 지분을 나눠 가진 법인은 대부분 첫 요건을 채웁니다. 유동화전문회사 등 소득공제 대상 법인과 프로젝트금융투자회사는 대상에서 빠집니다.

수입 비율은 임대수입·이자·배당만 따로 모아 계산합니다. 조세심판원은 매출액 없이 대여금 이자만 있던 법인에 대해, 비율 계산에 자산수증이익 같은 다른 수익은 넣지 않는다고 보아 이 요건을 채운다고 판단했습니다. 건물을 판 돈을 예금이나 대여금으로 굴리는 법인도 대상이 될 수 있다는 뜻입니다.

외부감사인의 감사를 받은 법인은 성실신고확인서를 내지 않을 수 있습니다. 직원 수 계산은 「가족 직원을 빼면 우리 임대법인은 상시근로자 5명 미만인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

2026년부터 세율은 어떻게 달라졌나요?

2026. 10. 12. 기준 현행 「법인세법」은 일반 법인과 성실신고확인 대상 소규모 법인의 세율표를 따로 둡니다. 일반 법인은 과세표준 2억원까지 10%인데, 소규모 법인은 첫 구간 없이 200억원까지 20%입니다. 2025. 1. 1. 시행본에서는 각각 9%와 19%였고, 2025. 12. 23. 개정으로 2026. 1. 1. 이후 시작하는 사업연도부터 1%포인트씩 올랐습니다.

과세표준 1억 5천만원이라면 2026 사업연도 기준 일반 법인은 1,500만원, 소규모 법인은 3,000만원입니다. 과세표준 2억원 이하 구간에서 세액이 두 배가 되는 셈입니다(지방소득세 별도).

세율 말고 달라지는 비용 한도는 무엇인가요?

같은 요건의 법인은 기업업무추진비 한도가 일반 법인 한도의 50%로 줄어듭니다. 업무용승용차는 감가상각비 한도와 처분손실 한도가 연 800만원에서 400만원으로 줄고, 운행기록을 쓰지 않았을 때 비용으로 인정하는 금액도 1,500만원에서 500만원으로 줄어듭니다.

성실신고확인서를 내면 신고기한이 사업연도 종료일이 속하는 달의 말일부터 4개월로 늘어납니다. 대신 성실신고확인서를 그 기한까지 내지 않으면 산출세액의 5%와 수입금액의 1만분의 2 중 큰 금액이 가산세로 붙습니다. 이 부분은 「법인세 신고 때 성실신고확인서를 빠뜨렸다면 가산세와 세무조사는 어떻게 되나요?」에서 다룹니다.

일반 세율로 신고했다면 어떻게 바로잡나요?

A씨 법인이 2025 사업연도에 세 요건을 모두 갖췄다면 세율은 19%이고 산출세액은 2,850만원입니다. 이미 낸 1,350만원과의 차이 1,500만원을 수정신고로 더 내야 하고, 과소신고가산세 10%와 납부지연가산세가 함께 붙습니다.

4개월 신고기한은 성실신고확인서를 내는 경우에만 적용되므로, 확인서 없이 신고한 A씨 법인의 법정신고기한은 2026. 3. 31.로 볼 가능성이 큽니다. 그렇다면 6개월 안 50% 감면 기간(2026. 9. 30.)은 이미 지났고, 2027. 3. 31.까지 수정신고하면 과소신고가산세의 30%를 덜어 줍니다. 다만 세무서의 해명 안내를 받은 뒤 낸 수정신고는 감면에서 빠지고, 성실신고확인서 미제출 가산세는 수정신고로 줄지 않습니다.

반대로 요건 하나가 빠졌는데 20% 세율로 신고했다면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있습니다.

임대 가족법인 세율 대응 순서

• 세 요건 대조 - 사업연도 종료일 주주명부, 손익계산서 수입 구성, 매월 말 근로자 명부로 요건을 확인합니다.
• 세액 다시 계산 - 해당 연도에 맞는 세율표로 산출세액과 비용 한도를 다시 계산합니다.
• 수정신고 시기 판단 - 해명 안내 전, 법정신고기한 후 6개월 안이면 감면 폭이 큽니다.
• 경정청구 검토 - 요건이 빠졌는데 높은 세율로 냈다면 5년 안에 청구합니다.
• 불복 준비 - 세무서가 요건 판단을 달리해 고지하면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 변호사와 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업연도 종료일의 지분 구조와 수입 구성, 직원 근무 형태에 따라 적용 세율이 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대법인 법인세 수정신고·경정청구 검토와 가산세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부동산 임대 법인은 모두 20% 세율인가요?
  아닙니다. 지배주주등 지분 50% 초과, 임대·이자·배당 수입이 매출액의 50% 이상(또는 임대업 주업), 상시근로자 5명 미만을 한 사업연도에 모두 갖춘 법인만 20% 세율표를 적용받습니다.
• 20% 세율은 언제부터 적용되나요?
  2026. 1. 1. 이후 시작하는 사업연도부터 과세표준 200억원까지 20%입니다. 2025. 1. 1. 시행본에서는 19%였고, 같은 시기 일반 법인의 2억원 이하 구간은 9%였습니다.
• 외부감사를 받으면 성실신고확인서를 안 내도 되나요?
  주식회사 등의 외부감사에 관한 법률에 따라 감사인의 감사를 받은 법인은 성실신고확인서를 내지 않을 수 있습니다. 다만 세율표 적용은 요건 해당 여부로 따로 판단합니다.
• 비용 한도는 무엇이 줄어드나요?
  기업업무추진비 한도가 일반 법인의 50%로 줄고, 업무용승용차 감가상각비·처분손실 한도는 연 800만원에서 400만원으로, 운행기록이 없을 때 인정 금액은 1,500만원에서 500만원으로 줄어듭니다.
• 9%로 신고했는데 지금 수정신고하면 가산세가 줄어드나요?
  해명 안내를 받기 전이라면 법정신고기한 후 6개월 안 수정신고는 과소신고가산세 50%, 1년 안은 30%를 덜어 줍니다. 성실신고확인서 미제출 가산세는 수정신고로 줄지 않습니다.
• 요건이 안 되는데 20%로 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구할 수 있습니다. 세무서는 2개월 안에 결과를 알려야 하고, 통지가 없으면 2개월이 되는 날의 다음 날부터 통지 전이라도 불복할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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