양도소득세

임대주택 공시가격이 6억원을 넘었는데 거주주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 임대주택 가액 기준은 임대를 시작한 날의 기준시가로만 판단하므로 그 뒤 공시가격이 6억원을 넘어도 거주주택 비과세 요건은 유지됩니다. 매입임대주택은 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하여야 한다고 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호가 정합니다. 지금은 등록하고 임대를 시작한 날이 언제였는지와 그날의 공시가격부터 확인하십시오.

임대를 시작한 뒤 공시가격이 아무리 올랐어도 거주주택 비과세 요건이 깨지지는 않습니다. 다시 계산해 볼 것은 등록하고 임대를 시작한 날의 가격 하나입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 서울에 있는 다세대주택을 사서 구청과 세무서에 장기일반민간임대주택으로 등록했고, 그해 임대를 시작할 때 공시가격은 4억 5천만원이었습니다. 2026년 공시가격이 6억 3천만원까지 오르자, 살던 아파트를 팔 때 임대주택이 6억원 기준을 넘어 비과세가 안 된다고 생각하고 매도를 미루고 있었습니다. 확인해 보니 가액 요건은 임대개시일 당시 기준시가로만 판단했고, A씨의 임대주택은 그 기준을 처음부터 충족하고 있었습니다. A씨는 임대료 증액 이력만 정리한 뒤 매도를 진행했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대주택 가액 기준은 얼마인가요?

거주주택 비과세 특례를 받는 매입임대주택은 임대개시일 당시 주택과 부수토지의 기준시가 합계가 6억원 이하여야 하고, 수도권 밖에 있으면 3억원 이하여야 합니다. 이 기준을 넘는 임대주택은 등록을 해도 장기임대주택으로 보지 않아 거주주택 특례를 받을 수 없습니다.

5년 이상 임대하는 매입임대주택(가목)과 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 임대하는 매입임대주택(마목)은 같은 6억원·3억원 기준을 씁니다. 직접 지은 건설임대주택은 기준이 달라 5년 임대(다목)는 6억원, 10년 임대(바목)는 9억원이고 수도권 구분이 없습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」(2026. 10. 1. 시행)도 이 금액을 그대로 두고 있습니다. 2026. 9. 30. 개정은 아파트 임대주택의 양도기한을 새로 정했을 뿐 가액 기준은 바꾸지 않았습니다.

6억원은 언제 공시가격으로 판단하나요?

가액 기준은 임대를 시작한 날 당시의 기준시가로 한 번만 판단하고, 그 뒤 가격이 오르거나 내려도 다시 따지지 않습니다. 시행령은 세무서 사업자등록과 구청 임대사업자 등록을 하고 임대주택으로 등록해 임대하는 날을 임대개시일로 봅니다.

그래서 등록보다 임대가 먼저 시작됐다면 등록을 마친 날이 기준일이 됩니다. 세를 준 지 몇 년 뒤 등록했다면 그 사이 오른 공시가격이 기준이 될 수 있어 6억원을 넘는 경우가 생깁니다. 반대로 등록을 먼저 하고 새 임차인이 들어온 경우에는 임차인이 실제로 입주해 임대를 시작한 날을 기준으로 봅니다.

공시가격은 매년 고시되므로 임대개시일이 어느 해 고시가격의 적용 기간에 들어가는지도 확인해야 합니다. 그 해 가격이 공시되기 전에 임대를 시작했다면 직전 공시가격이 기준이 되므로 공시일과 임대개시일을 함께 적어 두십시오.

수도권 밖 3억원 기준은 어디에 적용되나요?

3억원 기준은 수도권 밖의 지역에 있는 매입임대주택에 적용되고, 수도권은 서울특별시, 인천광역시, 경기도입니다. 광역시라도 인천광역시를 빼면 수도권 밖이므로 부산이나 대구에 있는 임대주택은 3억원 기준을 씁니다.

수도권 판단도 임대주택 소재지를 기준으로 합니다. 거주주택이 어디에 있는지는 상관이 없으므로, 서울에 살면서 지방 임대주택을 가진 경우에는 그 임대주택에 3억원 기준을 적용합니다.

기준시가는 무엇으로 확인하나요?

주택의 기준시가는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이나 공동주택가격입니다. 아파트·연립·다세대는 공동주택가격, 단독주택과 다가구주택은 토지를 포함한 개별주택가격으로 봅니다.

공동주택가격은 건물과 부수토지를 합친 가격이라 그대로 비교하면 됩니다. 공시가격이 없는 주택은 세무서장이 인근 유사주택 가격을 고려해 평가한 금액을 씁니다. 다가구주택은 가구별로 나누어 판단하는 문제가 있어 별도로 확인해야 합니다.

임대주택 가액 기준 대응 순서

• 임대개시일 특정 - 세무서 사업자등록일, 구청 임대사업자 등록일, 임대차계약서상 입주일 가운데 가장 늦은 날을 찾습니다. 그날이 가액 판단 기준일입니다.
• 당시 공시가격 열람 - 부동산공시가격 알리미에서 그 해와 전년도 공시가격을 함께 열람하고 화면을 저장합니다. 고시일 전후 어느 가격이 적용되는지 표시해 둡니다.
• 소재지 기준 확인 - 임대주택이 서울특별시·인천광역시·경기도에 있으면 6억원, 그 밖이면 3억원 기준을 적용합니다.
• 신고서 제출 - 거주주택을 팔면 예정신고 때 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서와 임대차계약서 사본을 함께 냅니다.
• 부인 시 대응 - 공시가격 적용 시점을 잘못 보아 비과세가 부인되면 과세예고통지 단계의 과세전적부심사나 납부고지 뒤 90일 안의 심판청구를 검토합니다. 이미 세금을 냈다면 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등록일과 입주일이 엇갈리거나 공시가격 고시일과 맞물리는 경우에는 날짜별 서류를 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 장기임대주택 요건을 둘러싼 양도소득세 과세전적부심사, 경정청구, 심판청구와 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공시가격이 내려가 6억원 아래가 되면 되나요?
  가액 요건은 임대개시일 당시 기준시가로만 판단하므로 그 뒤에 내려가도 결론은 바뀌지 않습니다. 임대개시일에 6억원을 넘었다면 그 주택은 장기임대주택이 아니고, 이후 가격이 떨어져도 거주주택 특례를 받을 수 없습니다.
• 세를 준 뒤 몇 년 지나 등록했다면 기준일은요?
  세무서 사업자등록과 구청 임대사업자 등록을 하고 임대주택으로 등록해 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보므로, 등록을 마친 날이 기준일이 됩니다. 그 사이 공시가격이 올랐다면 오른 가격으로 6억원 기준을 판단합니다.
• 부산에 있는 임대주택은 얼마까지인가요?
  부산은 수도권 밖이므로 임대개시일 당시 기준시가 3억원 이하여야 합니다. 수도권은 서울특별시, 인천광역시, 경기도뿐이어서 다른 광역시나 세종특별자치시에 있는 매입임대주택은 모두 3억원 기준을 적용합니다.
• 부수토지 가격도 합쳐야 하나요?
  네, 주택과 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계로 판단합니다. 공동주택가격과 개별주택가격은 이미 토지를 포함한 가격이므로 그 금액을 그대로 비교하면 됩니다. 공시가격이 없으면 세무서장이 인근 유사주택 가격으로 평가합니다.
• 임대주택이 여러 채면 합산해서 6억원인가요?
  가액 기준은 임대주택마다 따로 판단합니다. 한 채가 기준을 넘으면 그 주택만 장기임대주택에서 빠지고, 남은 임대주택과 거주주택만 있을 때 특례 요건을 갖추는지 다시 봅니다. 기준을 넘는 주택이 남아 있으면 주택 수가 늘어 특례가 막힐 수 있습니다.
• 건설임대주택은 수도권 밖도 6억원인가요?
  네, 5년 이상 임대하는 건설임대주택은 수도권 구분 없이 임대개시일 기준시가 6억원 이하이고, 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 임대하는 건설임대주택은 9억원 이하입니다. 대지와 연면적 요건도 함께 갖추어야 합니다.
• 가액 기준을 잘못 보고 세금을 냈다면요?
  요건을 갖추었는데 비과세를 적용하지 않고 세금을 냈다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 임대개시일과 당시 공시가격 자료를 첨부해 비과세 적용을 구하고, 거부되면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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